Nedrivning - opsigelse af erhvervslejemål 

I erhvervslejeforhold kan udlejer opsige lejeren under henvisning til, at ejendommen skal nedrives. Det er væsentligt, at du som udlejer følger de formelle og materielle regler, som gælder for en gyldig opsigelse. Læs mere i denne artikel om den proces, som du skal følge og krav der stilles til gyldigheden af opsigelsen. 

Hvis en erhvervsejendom skal rives ned eller ombygges til boliger, har udlejeren ret til at opsige lejeren i overensstemmelse med erhvervslejeloven. I dette tilfælde kræver det dokumentation for, at nedrivning eller ombygning af ejendommen nødvendiggør, at lejeren forlader erhvervslejemålet.

For at dokumentere at den planlagte nedrivning er lovlig, kan der normalt fremlægges en nedrivningstilladelse fra kommunen.

Hvis udlejeren efter nedrivningen har besluttet sig for at opføre nye lejemål, skal lejeren tilbydes lejemål af samme type som det opsagte, og i henhold til erhvervslejeloven skal dette ske samtidigt med opsigelsen. Det skal dog bemærkes, at lejeren ikke har ret til at få det nye lejemål på samme betingelser som det gamle, da det nye lejemål kan variere i størrelse, beliggenhed og stand. Som følge heraf kan udlejeren kræve en ny erhvervslejekontrakt på ændrede vilkår.

Erhvervsbeskyttelse

Det er væsentligt for udlejer i forbindelse med opsigelsen at overveje, hvorvidt lejeren muligvis nyder erhvervsbeskyttelse efter erhvervslejeloven. Såfremt lejemålet ikke nyder erhvervsbeskyttelse, skal der ikke tages hensyn til, hvorvidt opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Selvom udlejer ikke mener, at dette er tilfældet kan ikke udelukkes, at lejer er af en anderledes opfattelse, hvilket kan medføre en retssag ved domstolene af op til 3-4 år, hvis sagen skal igennem 2 instanser. Dette vil typisk være byretten og landsretten. Hvis sagen er principielt kan sagen også komme for Højesteret. 

Et erhvervsbeskyttet lejemål kan kun opsiges, hvis det er rimeligt i forhold til både din interesse i at nedrive ejendommen og lejerens interesse i at fortsætte virksomheden på stedet.

Rimeligheden vurderes ud fra en række faktorer, herunder lejerens anciennitet i lokalerne, de forbedringer, lejer har foretaget, og værdien af lejerens kundekreds. Hvis du ønsker at opsige en erhvervsbeskyttet lejer, er det derfor vigtigt at tage hensyn til disse faktorer og foretage en grundig vurdering af rimeligheden i opsigelsen.

Begrundelse 

Krav om et særligt motiv til ønsket om nedrivning eller ombygning kan ikke stilles ifølge erhvervslejeloven. Selv udlejers ønske om nedrivning af hensyn til andre lejere i samme ejendom, kan berettige til opsigelse uden krav til særlig information om udlejers bevæggrunde. Hvis udlejer efter ombygning selv ønsker at benytte det lejede, kan opsigelse ske efter bestemmelsen i erhvervslejeloven.

Formkrav

For at opsigelsen er gyldig, er det krævet at opsigelsen skal være skriftlig og indeholde specifikke oplysninger.

Når du skal opsige en erhvervslejer på grund af nedrivning, skal du sørge for at sende en skriftlig opsigelse, der indeholder en klar og tydelig begrundelse for opsigelsen.

Opsigelsen skal angive, at årsagen til opsigelsen er ejendommens planlagte nedrivning i henhold til bestemmelsen i erhvervslejeloven. For at opsigelsen er gyldig, skal du også vedlægge dokumentation for nedrivningen.

Det er samtidigt vigtigt, at du tilbyder lejeren lignende lokaler, såfremt det er planlagt, at der opføres nye lejemål efter nedrivningen. Det sikrer, at du overholder din pligt til at hjælpe lejeren med at finde et nyt sted at drive sin virksomhed.

Ved opsigelse af en erhvervslejekontrakt på grund af planlagt nedrivning eller ombygning af ejendommen kræves der ikke dokumentation for den specifikke dato for nedrivning eller ombygning i selve opsigelsen.

Udover at oplyse om årsagen til opsigelsen, skal opsigelsen også informere lejer om muligheden for at gøre indsigelse mod opsigelsen. Hvis lejer ikke er enig i opsigelsen, har lejeren ret til at fremsætte en skriftlig indsigelse senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen. Det er vigtigt at informere lejer om denne frist for indsigelse.

I tillæg til ovenstående skal lejeren også gøres bekendt med, at der ved opsigelse af et erhvervslejemål, kna kræves erstatning for eventuelle tab som følge af opsigelsen.

Lejeren kan vælge at acceptere opsigelsen eller at gøre indsigelse. Hvis lejeren vælger at acceptere opsigelsen, kan lejeren stadig kræve erstatning.

Erstatning 

Når et erhvervslejemål opsiges, kan lejeren have ret til erstatning for forskellige tab. Dette kan eksempelvis omfatte følgende: Flytteudgifter, værdiforringelse af inventar og installationer, driftstab og sagkyndig bistand er nogle af de tab, som lejeren kan kræve erstatning for. Hvis lejeren har udført forbedringer og indretninger i det lejede, kan lejeren kræve værdien efter driftsmæssige afskrivninger af disse. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, kan lejeren også kræve godtgørelse for tabt kundekreds, og dermed kræve betaling for tabt goodwill.

Tidsmæssig tilknytning

I henhold til erhvervslejeloven er der ingen specifikke tidsfrister for, hvor tæt nedrivning eller ombygning skal være på opsigelsen. Udlejeren skal dog have tilstrækkelig tid til at sikre offentlige tilladelser og entrepriseaftaler. Hvis der ikke sker noget i lang tid efter fraflytning, kan det resultere i erstatningsansvar for udlejeren over for lejeren for eventuelle ekstra udgifter, der kunne have været undgået, hvis fraflytningen var sket på et senere tidspunkt. Der kræves ikke dokumentation for nedrivnings- eller ombygningsdato i forbindelse med selve opsigelsen.

Tilladelse og lokalplan

Det ses af retspraksis, at flere afgørelser har taget hensyn til, om udlejer har sikret sig nedrivningstilladelse, før opsigelsen er givet. I tillæg ses der samtidigt også på, om der er taget skridt til at ændre en lokalplan i området, hvor ejendommen er placeret. Disse faktorer kan spille en rolle i vurderingen af, om opsigelsen er rimelig i forhold til lejers rettigheder.

Opgiver nedrivning eller ombygning

Efter ændringen af lejeloven i 2004 er der ikke længere sammenfald med bestemmelsen i ELL § 61, stk. 2, nr. 2. Udlejer af et erhvervslejemål har således nu en videregående ret end den, der følger af lejeloven for boliger. 

Læs mere HER om opsigelse ved nedrivning boliglejemål efter lejeloven.