Opsigelse ved nedrivning

Udlejere har mulighed for at opsige lejere, hvis det kan dokumenteres, at ejendommen skal nedrives. Det omfatter de tilfælde, hvor bygningen fjernes eller boligerne/lejlighederne nedlægges. 

I relation til ombygning se afsnittet nedenfor, hvor der i særlige situationer kan ske opsigelse under henvisning til ombygning af ejendommen og boligen.  

Det er væsentligt at være opmærksom på, at nedrivning efter bestemmelsen udelukkende omfatter tilfælde, hvor bygningen fjernes, og boligen/lejligheden nedlægges. Det er som udgangspunkt ikke afgørende om der efterfølgende etableres nye boliger/lejligheder til udlejning samme sted, men dette kan have betydning for pligten til at tilbyde boligen til den opsagte lejer (se mere nedenfor). 

For at der kan ske opsigelse efter disse regler - når udlejede bygninger skal rives ned og lejligheder nedlægges - kræves det som udgangspunkt, at udlejeren kan dokumentere, at det er nødvendigt at fraflytte det lejede. For at dokumentere dette, fremlægges normalt en nedrivningstilladelse, selvom det ikke er påkrævet at medsende opsigelsen.

Ved erhvervslejemål gælder der specielle regler for opsigelsen ved nedrivning. Læs mere her om opsigelse i erhvervslejeforhold ved nedrivning og ombygning. 

Tilladelser

Når man ønsker at nedrive en bygning, er det vigtigt at huske på, at byggeloven kræver en ansøgning om byggetilladelse (også kaldet byggetilladelse til nedrivning), som skal indsendes til kommunen. Dette er fastsat i byggeloven. Før kommunen kan give byggetilladelse, er de også forpligtet til at undersøge, om nedrivningen er i overensstemmelse med andre love og regler, herunder lejeloven og lov om boligforhold.

Det er normalt nødvendigt med to tilladelser ved nedrivning:

1. Nedrivningstilladelse (/byggetilladelse) og
2. Kommunal tilladelse til nedlæggelse af boligen. 

Det er afgørende at være opmærksom på, at nedrivning af bygninger med boliger, der er eller har været anvendt til helårsbeboelse og som har køkkenfaciliteter, normalt kræver kommunalbestyrelsens samtykke.

Her skal det sikres, at kommunens tilladelse til at nedlægge boligen som udgangspunkt er skal være givet på opsigelsestidspunktet.

Kravet om samtykke til nedrivning gælder i alle situationer, hvor en bolig nedlægges - også i tilfælde hvor der opføres nye og flere boliger på samme sted. Det er begrebet "nedlæggelse af en bolig ved nedrivning" som er afgørende, og det refererer til nedlæggelsen af en eksisterende bolig. Kommunen skal nemlig ved vurderingen tage hensyn til ejendommens lejere og deres mulighed for at finde anden passende bolig, når de vurderer om der skal gives samtykke til nedlæggelse af boliger i en given situation.

Det er vigtigt at være opmærksom på dette, når man som udlejer overvejer at opsige lejeforholdet på grund af nedrivning af bygningen.

Læs mere om kommunalbestyrelsens tilladelse her. 

Dokumentation

For at opsige lejeforholdet på grund af nedrivning, skal udlejeren dokumentere, at nedrivningen kræver fraflytning af det lejede. Normalt vil dette kræve en nedrivningstilladelse som dokumentation for, at der skal ned nedrivning. Og i nogle tilfælde samtykke fra kommunalbestyrelsen tilladelse til at nedlægge boligen. 

Udlejer er ikke forpligtet at fremsende nedrivningstilladelsen og samtykket som et bilag til opsigelsesskrivelsen. Men udlejeren skal kunne fremvise dokumentationen for, at nedrivningen er planlagt. Kravet om dokumentation kan forhindre, at lejeren skal fraflytte, hvis nedrivningen ikke kan gennemføres.

Derfor kan en opsigelse på grund af nedrivning udelukkende forventes effektueret, hvis der foreligger de fornødne myndighedsgodkendelser (eller at disse forventes udstedt). 

Erstatning 

Udlejer kan blive erstatningsansvarlig, hvis udlejeren vidste eller burde have vidst, at nedrivningen eller ombygningen ikke ville blive gennemført, og opsigelsen af lejeren reelt blev afgivet for at slippe af med lejeren.

Udlejer kan dog ikke som udgangspunkt blive erstatningsansvarlig, hvis der opstår hindringer for gennemførelsen af foranstaltningen, som ikke er udlejerens skyld. I dette tilfælde kan lejeren dog have ret til at fortsætte lejemålet.

Opsigelsesvarsel 

Som udgangspunkt er opsigelsesvarslet på 3 måneder. Dog kan der konkret være aftalt et længere varsel i lejekontrakten. Læs mere om lejekontrakten her. 

Ombygning 

I forbindelse med udlejning af bolig er det vigtigt at være opmærksom på, at udlejer som altovervejende udgangspunkt ikke kan opsige lejeforholdet med henvisning til ønsket om ombygning af ejendommen. Derfor må udlejeren som udgangspunkt gennemføre arbejderne efter lejelovgivningens regler om forbedringer i stedet for at opsige lejerne.

Adgangen til opsigelse er dog bevaret i nogle få tilfælde, som forekommer yderst sjældent i praksis. Der findes dog tre særlige tilfælde, hvor udlejeren kan opsige lejeforholdet på grund af ombygning:

1. Når ejendommen efter ombygningen skal tages i brug som almene familieboliger, ældreboliger eller ungdomsboliger efter loven om almene boliger;
2. Når ombygningen sker som følge af ekspropriation og
3. Når ombygningen ville kunne have været gennemført ved en ekspropriationsbeslutning.

Baggrunden for reglerne er, at når der er indgået lejeaftale, skal lejer så vidt muligt kunne indrette sig i tillid til, at lejeren har en bolig til rådighed, og at vilkårene for det pågældende lejemål som udgangspunkt ikke ændres væsentligt.

De restriktive regler medfører, at nogle af de mest omfattende ombygninger, som går ud over de almindelige regler om udlejerens ret til at ændre i det lejede, kun kunne udføres efter aftale med lejeren eller ved genudlejning. Dette betyder, at lejeren skal give sit samtykke til at gennemføre de mest indgribende ombygninger, eller at de kun kan udføres, når lejemålet alligevel skal genudlejes.

Det er vigtigt at have kendskab til disse særlige tilfælde, hvis man som udlejer overvejer at opsige lejeforholdet på grund af ombygning.

Erstatningsbolig 

Efter loven har lejerne en generel ret til at modtage tilbud om en erstatningsbolig, hvis de opsiges på grund af nedrivning eller ombygning.

Efter § 174, stk. 2, indtræder pligten til at tilbyde erstatningsbolig kun, hvis der efterfølgende opføres bygninger på ejendommen eller indrettes boligenheder. 

Hvis udlejeren ikke tilbyder en erstatningsbolig, hvor lejeren har ret til at få tilbudt en ifølge loven, vil det ikke gøre opsigelsen ugyldig. Men det kan resultere i, at udlejeren bliver erstatningsansvarlig over for lejeren.

I det tilfælde, hvor udlejeren gennemfører større ombygningsarbejder på en ejendom, der er omfattet af bestemmelserne i lovens § 106, kan det være påkrævet at tilbyde lejeren erstatningsbolig. 

Lokalplan