Lokalplan
Lokalplaner fastsætter retningslinjer for udviklingen af en kommune og påvirker dermed også din ejendom og dens anvendelse. Det er vigtigt at være opmærksom på de regler, der er fastsat i lokalplanen, når du bebygger og anvender din ejendom. Besøg Gentofte.dk for mere information.
En lokalplan er en detaljeret og bindende plan for et specifikt område i en kommune. Den fastsætter retningslinjer for anvendelsen af området og bestemmer omfanget, udformningen og placeringen af bebyggelse, veje og friarealer. Lokalplanen kan også inkludere bestemmelser om bevarelse af historiske bygninger eller andre specifikke temaer for et større område. Det er vigtigt at bemærke, at lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommunens overordnede plan, kommuneplanen. Som grundejer er det vigtigt at være opmærksom på lokalplanen, da den har betydning for fremtidige forhold i området.
Det kan være meget vigtigt at have styr på lokalplanen når der eksempelvis skal ses på:
Hvis større bygninger skal rives ned, kan det resultere i en lokalplanpligt. Ved vurdering af, om en lokalplan er nødvendig, vil de samme faktorer blive taget i betragtning som ved nybyggeri. Det kræver normalt en større bygningsmasse for at udløse lokalplanpligt ved nedrivning end ved nybyggeri.
En lokalplan er en form for "lokal lov", der fastsætter bestemmelser om anvendelse, bebyggelse og beplantning mv. for specifikke ejendomme og er et vigtigt redskab for kommunalbestyrelserne til at styre den fysiske udvikling af kommunen. Denne plan er direkte juridisk bindende for både ejere og brugere af fast ejendom. De muligheder, som en lokalplan giver for anvendelse, bebyggelse og beplantning, er af stor betydning for både bygherrer, naboer og andre med interesse i kommunens udvikling.
Betydning
Ejendomme, der er omfattet af den vedtagne og offentliggjorte lokalplan, skal overholde planens bestemmelser ved udstykning, bebyggelse og anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uændret. Lokalplanen pålægger ikke kommunen en forpligtelse til at gennemføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Dispensation fra lokalplanens bestemmelser kan gives af kommunalbestyrelsen, hvis det ikke strider imod planens principper. Afvigelser fra lokalplanen kræver en ny lokalplan. Skriftlig orientering af naboer og andre er påkrævet, medmindre dispensationen vurderes at have uvæsentlig betydning. Lokalplanen er underlagt anden lovgivning, medmindre specifik lovgivning giver andet. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er i modstrid med lokalplanen, ophæves af lokalplanen. Ekspropriation af private ejendomme og rettigheder kan foretages af kommunen, hvis det er nødvendigt for at realisere lokalplanen.
Lokalplanlægning
En lokalplan er et væsentligt værktøj for kommunalbestyrelserne til at påvirke den fysiske udvikling i kommunen. Planerne fastsætter regler for, hvordan forskellige områder skal anvendes, og hvordan bebyggelse, veje og friarealer skal udformes. Ved at udarbejde en lokalplan kan kommunen påvirke kvaliteten af de fysiske omgivelser i kommunen og få en god dialog med borgerne om planlægningen. Det er dog vigtigt, at bestemmelserne i planen er præcist og entydigt formulerede i overensstemmelse med planloven for at undgå senere tvister og klagesager. Ellers kan der spildes meget tid på tolkning af bestemmelserne eller behandling af prøvelse ved domstolene.
Handlepligt?
En lokalplan er juridisk bindende for både ejere og brugere af de ejendomme, som den omfatter. Dette betyder, at alle bestemmelserne i planen skal overholdes, når der foretages fremtidig udstykning, bebyggelse, beplantning og lignende. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse påvirkes ikke af en lokalplan og kan fortsætte som hidtil uden begrænsninger.
Der er ikke noget krav om at følge en lokalplan, og det er op til grundejeren(e) at beslutte, om de vil virkeliggøre planen. Hvis grundejerne ikke vil overholde planen, kan der gennemtvinges handlinger, fx ved ekspropriation, hvis det er nødvendigt. Lokalplanbestemmelser om beplantning kan dog medføre en handlepligt, hvor der skal klippes eller beskæres beplantning, hvis den overstiger den maksimale højde fastsat i planen.
En lokalplan har ingen tidsbegrænsning og er gældende, indtil den ændres ved en ny lokalplan eller ophæves. Byplanvedtægter og andre planer og beslutninger efter den tidligere bygge- og byplanlovgivning gælder fortsat, indtil de ændres eller ophæves ved en lokalplan.
Etapedeling
I forbindelse med udlejning af bolig er det vigtigt at tage højde for lokalplaner og kommuneplaner, da disse kan have betydning for en eventuel etapedeling af privatejede arealer. Kommuner har ret til at modsætte sig udstykning og bebyggelse, som strider imod kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. I tilfælde af detaljeret lokalplanlægning skal disse følges, medmindre kommunalbestyrelsen nedlægger forbud.
Hvis et område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før den kommuneplan eller det kommuneplantillæg, som forbuddet ønskes støttet på, kan kommunen ikke nedlægge forbud. Det er muligt at detailplanlægge arealer, som i henhold til kommuneplanens rækkefølgebestemmelser først skal realiseres i en senere etape.
En mulighed er at fastsætte overordnede bestemmelser i en rammelokalplan og herefter etapevis fastsætte nærmere bestemmelser efter kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Alternativt kan man nøjes med at lokalplanlægge for den eller de aktuelle etaper og vise den aktuelle etapes sammenhæng med udviklingen af tilstødende områder.
Vær opmærksom på, at kommunen har pligt til at udarbejde en lokalplan efter bygherrens anmodning, hvis et byggeønske er i overensstemmelse med kommuneplanen. Hvis udbygningen ikke er reguleret gennem rækkefølgebestemmelser i kommuneplanen, har kommunen pligt til at udarbejde forslag til den supplerende lokalplan, der er bebudet i rammelokalplanen, hvis en bygherre beder om det.
For at kunne styre tidsfølgen er det afgørende, at kommuneplanen indeholder bestemmelser om rækkefølgen for udbygning af arealer til byformål og sommerhusområder. Det er kun tilladt at overføre arealer fra landzone til byzone, hvis der er overensstemmelse med kommuneplanens rækkefølgeangivelse.
Muligheden og ret
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at udarbejde et lokalplanforslag, som led i planlægning af byudviklingen i kommunen eller for at præge et privat byggeprojekt. For at kommunalbestyrelsen kan vedtage planen endeligt, skal den opfylde visse krav ifølge planloven. Kommuneplanens rammer skal være præcise og entydige, så lokalplanbestemmelserne kan fastsættes klart. En kommuneplanændring skal indkaldes, hvis dette ikke er opfyldt. Der må ikke være nedlagt veto af statslige myndigheder, regionsrådet eller en nabokommune. Lokalplanen skal overholde forskellige krav og regler, herunder regionplanretningslinjer, landsplandirektiver og regler for planlægning for aktiviteter, der kan påvirke internationale naturbeskyttelsesområder eller beskadige yngle- og rasteområder. Alle bestemmelser i lokalplanen skal have hjemmel i planloven, og have en planlægningsmæssig begrundelse, der ligger inden for det, som planloven har til formål at sikre.
Lokalplanpligt
Lokalplanpligt er en vigtig del af planlovens formål. Disse regler sikrer, at kommunalbestyrelsen gennemfører en planlægningsmæssig vurdering af et projekt, inden det udføres. Dette gøres for at vurdere konsekvenserne af projektet for bebyggelse og arealer og sikre offentlighedens og berørte myndigheders mulighed for at kommentere eller modsætte sig planens indhold. Kapitel 5 indeholder information om pligten til at udarbejde en ny lokalplan, hvis et projekt er i strid med principperne i en gældende lokalplan.
Det følgende afsnit indeholder en række faktorer, der indgår i vurderingen af, om der er lokalplanpligt, samt beskrivelser af forskellige typer af bygge- og anlægsarbejder, hvor der typisk vil være krav om en lokalplan. Beskrivelsen er ikke udtømmende, men der er en henvisning til Naturklagenævnet Orienterer. Det skal bemærkes, at NKO løbende opdateres med nye afgørelser af relevans for udarbejdelse og administration af lokalplaner, og at man kan abonnere på nyt fra Naturklagenævnet på http://www.nkn.dk/nko.htm.
Nedrivning, bygge- eller anlægsarbejder
Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, gennemføres. Naturklagenævnet kan afgøre, om der er lokalplanpligt, og kommunalbestyrelsen skal overveje flere forhold, inden den vurderer, om et projekt kræver en lokalplan. Det første, der skal vurderes, er, om projektet vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø. Det er uden betydning, om ændringen vil medføre en miljømæssig forbedring. Derefter skal det vurderes, om den konkrete foranstaltning bør ses i en større planlægningsmæssig sammenhæng, og borgerne skal have mulighed for at påvirke planlægningen. Hensyn skal også tages til omfanget af foranstaltningen. Bygge- og anlægsprojekter som etablering af et nyt boligområde, anlæg af omfartsvej i byzone, opførelse af højhuse eller større etageboligbebyggelse, hotelbyggeri og lignende i et sommerhusområde, større erhvervsbebyggelse og bygninger til offentligt formål kræver en lokalplan. Opførelse af tæt-lav boligbebyggelse vil i almindelighed også kræve en lokalplan. Opførelse af ny bebyggelse, der ikke afviger væsentligt fra den bebyggelse, der allerede findes i området, kan som hovedregel foretages uden lokalplan. Hvis der er tale om byggeri i etaper, skal disse sammenlægges ved bedømmelse af lokalplanpligten. Udformningen af et byggeri med hensyn til højde og etageantal kan også spille en rolle i vurderingen. Hvis udstykning sker med henblik på at gennemføre et lokalplanpligtigt bygge- eller anlægsarbejde, skal lokalplanen være gennemført, før udstykningen registreres i matriklen, selvom udstykningen i sig selv ikke ville udløse lokalplanpligt.
Læs mere her om opsigelse ved nedrivning af boliger.
Pligt udarbejdelse af lokalplan
I henhold til planloven er kommunalbestyrelsen ansvarlig for at udarbejde et forslag til lokalplan så hurtigt som muligt og fremme sagen mest muligt, når en ønsket foranstaltning, som kræver udarbejdelse af en lokalplan i henhold til loven (lokalplanpligt), er i overensstemmelse med kommuneplanen. Så længe der er overensstemmelse mellem byggeønsket og kommuneplanen, skal kommunalbestyrelsen udarbejde et forslag til lokalplan snarest muligt, medmindre der nedlægges et forbud for at igangsætte en planlægningsændring. Kommunalbestyrelsen skal have offentliggjort et lokalplanforslag senest et år efter modtagelse af ansøgningen om tilladelse til foranstaltningen. Hvis byggeønsket ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, er kommunalbestyrelsen ikke forpligtet til at udarbejde en lokalplan.
Uoverensstemmelsen mellem byggeønsket og kommuneplanen kan være tidsmæssig, hvis byggeønsket er i strid med rækkefølgeangivelserne i kommuneplanen i henhold til §12, stk. 2. Hvis ejendommen allerede er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt, der er i overensstemmelse med kommuneplanen, kan bygherren ikke kræve en ændring efter §13, stk. 3, uanset om bygherren foretrækker en anden anvendelse, som kommuneplanen giver mulighed for. Hvis en gældende lokalplan eller byplanvedtægt for ejendommen er i strid med kommuneplanen, kan bygherren dog kræve en ændring efter §13, stk. 3.
Bestemmelsen giver ingen sikkerhed for, at lokalplanforslaget bliver vedtaget, eller at planen får det ønskede indhold af bygherren. Kommunen kan ændre kommuneplanen ved et tillæg i stedet for at udarbejde en lokalplan. Hvis tillægget har til formål at hindre det ansøgte projekt, kan kommunen også nedlægge et forbud efter planlovens §14 og inden for et år fremlægge et lokalplanforslag, der endeligt afklarer anvendelses- og bebyggelsesmulighederne for området.
Mindstekrav
Kravene til en lokalplans form er ikke detaljerede ifølge planloven, men visse krav fremgår indirekte af lovens bestemmelser, og der er en indarbejdet praksis for opdeling i en tekst med de bindende bestemmelser opstillet i paragraffer eller punkter, et eller flere kort, og en redegørelse i tilknytning til planen. En lokalplan skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger, og den skal ledsages af en redegørelse for, hvordan planen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Lokalplanen skal tydeligt angive det geografiske område, planen gælder for, samt de enkelte ejendomme (eller dele heraf), som planen omfatter. Kommunalbestyrelsen har i vidt omfang beføjelse til at fastlægge lokalplanens konkrete indhold og detaljeringsgrad inden for rammerne af lokalplankataloget. En lokalplan skal indeholde retningslinjer om områdets fremtidige anvendelse og udformning, så det er muligt at forestille sig, hvordan området bliver med hensyn til bebyggelsens art og omfang samt veje og friarealer, når planen er gennemført. Lokalplaner for ejendomme, som skal overgå til byformål eller sommerhusbebyggelse, skal indeholde bestemmelser om områdets anvendelse, udstykningsforhold og vej- og stiforhold, så der kan foretages en samlet planlægning af udstyknings-, bebyggelses- og trafikforholdene i området. En lokalplan, der skal give mulighed for etablering af butikker, skal indeholde bestemmelser om det maksimale butiksareal og det samlede bruttoetageareal til butiksformål, der kan etableres i lokalplanområdet. En lokalplan for et byomdannelsesområde med havnearealer skal indeholde bestemmelser, der sikrer offentlighedens adgang til vandet. Hvis en lokalplan udlægger støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, skal den indeholde bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger, der kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener.
Forhold til anden lovgivning
Når der udarbejdes lokalplaner, er det ofte nødvendigt at tage hensyn til bestemmelser i andre love. Dette kan inkludere regler om bygge- og beskyttelseslinjer i naturbeskyttelsesloven, landbrugspligt i landbrugsloven, og tilladelser i henhold til jordforureningsloven, bygningsfredningsloven, vejlovgivningen, museumsloven og andre love. Der er også specifikke retningslinjer for planlægning i forhold til internationale naturbeskyttelsesområder, beskyttede dyre- og plantearter, og risikovirksomheder.
Det er vigtigt at bemærke, at en lokalplan ikke kan tilsidesætte anden lovgivning uden særlig tilladelse. Tilladelser og dispensationer fra andre love kan ikke opnås ved hjælp af bestemmelser i lokalplanen, selvom kommunalbestyrelsen har kompetencen. Tilladelser efter andre love, der er nødvendige for lokalplanens gennemførelse, skal behandles efter reglerne i den relevante særlov.
I overensstemmelse med planloven skal lokalplanens redegørelsesdel oplyse, om gennemførelsen af planen kræver tilladelser fra andre myndigheder. Det er også en god idé at oplyse om eventuelle dispensationer fra lovbestemmelser, der administreres af kommunen og kræver en særskilt procedure.
I det følgende er der gennemgået nogle love, der ofte er relevante i forbindelse med lokalplanlægning.
Byggeloven
Byggelovgivningen fastsætter rammerne for byggeretten. BR08 fastlægger en umiddelbar byggeret, herunder for bebyggelsesprocent, etageantal, højde og afstand til skel. Byggeloven giver mulighed for at fravige særlovgivningen ved konkrete lokalplanbestemmelser i §§ 7-9. Bygningsreglementet fastslår, at bebyggelsesregulerende bestemmelser træder i stedet for bestemmelserne i BR08, hvis der er fastsat bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt. Lokalplanbestemmelserne skal være præcise for at træde i stedet for bestemmelserne i BR08. Byggelovens regler om beregning af grundens størrelse, bebyggelsesprocent og bebyggelsens højde kan ikke fraviges ved en lokalplan, medmindre der er angivet undtagelser i Planlovens §5t. Det er beregningsreglerne på tidspunktet for lokalplanens endelige vedtagelse, der gælder for administrationen af lokalplanen. Bebyggelsesregulerende bestemmelser anbefales generelt fastsat i lokalplanen for at give brugerne en idé om, hvilke byggemuligheder lokalplanen giver mulighed for. Bygningsreglementet fastsætter ikke krav om, hvor mange parkeringspladser der skal etableres. Hvis der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, er bebyggelsen omfattet af byggelovens § 10A, og bestemmelsen kan ikke ændres i en lokalplan.
Nedrivning
Hvis man ønsker at rive en større bebyggelse ned, kan det kræve en lokalplan ifølge planloven. Der er ikke specifikke regler om nedrivning i lokalplankataloget. En lokalplan behøver ikke regulere nedrivning, men den skal indeholde en tilstrækkelig beskrivelse af, hvad der skal nedrives, og en bestemmelse om dette. En sådan bestemmelse kan typisk inkluderes direkte eller indirekte i en lokalplan for et bygge- eller anlægsarbejde, som indebærer nedrivning af den pågældende bebyggelse.
Bekendtgørelser fastsætter regler for lokale planers udarbejdelse og offentliggørelse i Danmark. Det er nødvendigt at udarbejde en lokalplan, inden større bebyggelser rives ned. Lokalplankataloget indeholder ikke særlige bestemmelser for nedrivning, men lokalplanen skal indeholde en tilstrækkelig redegørelse for nedrivningens omfang og en bestemmelse om, hvilke dele af bebyggelsen der skal rives ned.
En lokalplans bestemmelser kan forbyde nedrivning af eksisterende bygninger medmindre kommunalbestyrelsen giver tilladelse til det.
Lokalplanen kan også forbyde ombygninger og andre ændringer, der ændrer bygningens udseende, herunder ombygninger, der ikke kræver byggetilladelse. Lokalplanbestemmelserne skal udformes som kompetencenormer ("ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse"). Kommunalbestyrelsen kan altså foretage enkeltsagsbehandling af ansøgninger og i den forbindelse afslå eller godkende nedrivning, udvendig ombygning af, tilbygning til eller ændring af bebyggelsen.
En tilladelse kan betinges og skal have en begrundelse, der skal være i overensstemmelse med bevaringsformålet og skal være rimelig i forhold til ændringen, der tillades. Kommunalbestyrelsen skal i sin administration overholde almindelige forvaltningsprincipper, herunder lighedsprincippet.
En tilladelse kræver en konkret begrundelse, og kommunalbestyrelsen skal i sin administration overholde almindelige forvaltningsprincipper, herunder lighedsprincippet. En tilladelse skal betragtes som en dispensation, og kræver derfor en nabohøring, medmindre kommunalbestyrelsen vurderer, at det er af underordnet betydning for naboer og andre.
Hvis lokalplanen bestemmer, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden af ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet
Det kan være meget vigtigt at have styr på lokalplanen, når der eksempelvis skal ses på: