Tirsdag d. 1 marts 2022 vedtog Folketinget en ny lejelov. Det primære formål var at forenkle og præcisere den gamle lejelov. Dog er der alligevel sket nogle ændringer, som kræver udlejeres og lejeres opmærksomhed. Loven træder i kraft d. 1 juli 2022, hvilket får betydning for nuværende og fremtidige lejeforhold. Læs artiklen, for at blive klogere.
Advokat
LEJKA tilbyder hjælp til nettoprisindeksregulering, så du undgår fejl og sikrer, at de korrekte formkrav overholdes. Vi har indgående kendskab til lejeloven! Vi udarbejder også den nødvendige dokumentation og sender den til dig, så du blot behøver at sende én e-mail til din lejer. Denne service koster 495 kr.
Nettoprisindeksregulering er en metode til regulering af huslejen på årlig basis i boliglejemål. Denne metode blev indført den 1. juli 2015 og har erstattet trappelejemodellen i lejekontrakter indgået efter denne dato. Det betyder, at kun lejekontrakter indgået før den 1. juli 2015, hvor årlige huslejestigninger blev reguleret af trappelejemodellen, stadig er gyldige.
Nettoprisindekset afspejler den generelle udvikling i samfundet. Ved at bruge denne metode kan udlejere regulere huslejen på en måde, der sikrer, at huslejen altid svarer til nutidsværdien og ikke bliver mindre værd med tiden.
Huslejen reguleres pr. 1. januar hvert år, og nettoprisindekset pr. 1. oktober bruges som udgangspunkt. Det vil sige, at man tager udviklingen i nettoprisindekset fra 1. oktober året før til 1. oktober året efter, så man har en 12 måneders periode til at udregne udviklingen i nettoprisindekset
Eksempel:
Jesper har en lejekontrakt, hvor hans månedlige husleje på 7.000 kr. reguleres hvert år den 1. januar efter udviklingen i nettoprisindekset for oktober måned året før. I 2016 er nettoprisindekset steget med 1,9%, og derfor skal Jespers husleje også stige med samme procent, hvilket svarer til en stigning på 133 kr. (7.000kr. x 0,019 = 133 kr.). Efter reguleringen bliver Jespers samlede husleje 7.133 kr. om måneden.
Mange udlejere er usikre på forskellen mellem nettoprisindeks- og trappeleje-metoden, og bruger derfor ofte den forkerte metode, hvilket gør den årlige huslejestigning ugyldig.
Hvornår bruger man hvilken?
Nettoprisindekset følger samfundets generelle udvikling og sikrer en årlig huslejestigning, der svarer til prisudviklingen i samfundet. Trappelejen er derimod baseret på et fast beløb, som typisk er på 100 kr. om måneden, og tager ikke højde for den generelle udvikling i samfundet. Derfor kan den faktiske stigning ved trappeleje være meget anderledes end ved nettoprisindeks, som også tager højde for både høj- og lavkonjunktur. Det er vigtigt at vælge den rigtige metode for at sikre en korrekt og gyldig huslejestigning i henhold til lejekontrakten.
Ifølge lejelovens § 53 er det tilladt for udlejere at justere depositum og forudbetalt husleje i overensstemmelse med den årlige huslejestigning, som fastlægges ved hjælp af nettoprisindeks.” - Jan Blicher Grunnet
Hvis huslejen stiger, stiger depositum og forudbetalt husleje også for at sikre, at de fortsat svarer til tre måneders husleje. Normalt betales denne stigning i de tre kommende månedlige huslejebetalinger, der følger efter reguleringen.
Ved den årlige huslejestigning i en lejekontrakt, skal det angives i §11, at stigningen reguleres via nettoprisindekset og sker pr. 1. januar. Hvis dette er tilfældet, vil lejeren allerede være bekendt med den årlige stigning, og der kræves derfor ikke en skriftlig meddelelse med 3 måneders varsel, som det ellers kan være tilfældet. Det er vigtigt at læse kontrakten grundigt for eventuelle særlige aftaler, som kan påvirke varslet for huslejestigningen. Ved tvivl eller spørgsmål bør man kontakte udlejeren.
Den seneste lovændring inden for boliglejemål omhandler loftet over indeksregulerede huslejestigninger. Ifølge loven vil der nu være en begrænsning på 4 procent pr. år i de næste to år. Det betyder, at selvom der stadig vil være normal indeksregulering af huslejen, vil denne ikke overstige 4 procent pr. år. Det skal dog bemærkes, at loftet ikke betyder, at stigningen altid vil være på 4 procent - det afhænger af nettoprisindekset. Hvis nettoprisindekset kun stiger med 2 procent, vil lejen også kun stige med 2 procent.
Lovændringen trådte i kraft den 30. september 2022 og gælder for alle indeksreguleringer efter denne dato. Selvom der allerede er foretaget en indeksregulering i 2022, vil loven også gælde for disse lejeforhold. I sådanne tilfælde er udlejer forpligtet til at nedsætte lejen til maksimalt 4 procent efter en periode svarende til opsigelsesvarslet i lejekontrakten, regnet fra den 30. september 2022.
Du kan læse mere om det 2-årige loft her.
Når det kommer til erhvervslejemål, er der som udgangspunkt frihed til at aftale regulering af lejen mellem udlejer og lejer. Ofte aftales det, at lejen vil blive reguleret én gang årligt i henhold til nettoprisindekset, og derudover fastsættes der typisk også en minimums- og maksimumsstigning på henholdsvis 2-3% og 4-5%. Dette sikrer udlejeren en minimumsstigning af lejen og beskytter samtidig lejeren mod pludselige og uventede stigninger.
Du kan læse mere om reglerne i erhvervslejeforhold her.
