Lejelovens § 54

Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra a

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

 

Lejelovens §93, stk. 2

Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag (…).

 

Lejelovens §93, stk. 2

(…) Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

U.2005.668

Højesterets kendelse af 22. november 2004

Resume: Lejeren, L, bor i et lejemål, hvor opvaskemaskinen går i stykker. En montør kigger på opvaskemaskinen og anbefaler, at L skifter maskinen fremfor at reparere den, da en reparation vil blive dyr. L sender herefter disse oplysninger videre til udlejeren, U, som ikke reagerer på henvendelsen. Da U ikke reagerer, skifter L opvaskemaskinen for egen regning, hvorefter L modregner denne ydelse i lejebetalingen til U. U ophæver derfor lejemålet. U mener ikke, at L kan modregne ydelsen i huslejen, da U mener, at vedligeholdelsespligten tilfalder L. Efter ophævelsen indbringer U sagen for fogedretten med begæring om udsættelse af L. Fogedretten giver U medhold og bestemmer, at L skal fraflytte lejemålet. Det samme gør Landsretten. L fraflytter derfor lejemålet. Ved anke til Højesteret får L dog i sidste ende medhold i, at kontrakten ikke kan ophæves, som U gør det.

Højesterets kendelse: Det følger af lejeaftalen, at lejligheden er lejet med opvaskemaskine, og at U er forpligtet til at vedligeholde den og om nødvendigt udskifte den. Da U ikke reagerer på L’s henvendelse, er L berettiget til at installere en ny opvaskemaskine på U’s regning. Størrelsen og eksistensen af L’s krav har herefter den nødvendige klarhed, til at L’s refusionskrav kan modregnes i lejen. Der er uenighed mellem dommerne ved domsafsigelsen (dissens).

Konklusion: Betaler en lejer ikke sine pligtige pengeydelser, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten. Vil man som udlejer ophæve et lejeforhold på denne baggrund, skal man først sende et påkrav til lejeren. Påkravet kan sendes 3 hverdage efter den rettidige betalingsdag og, det skal indeholde informationer om, hvilket beløb, der skyldes, og at lejemålet kan ophæves, hvis beløbet ikke bliver betalt inden 14 dage. Betaler lejeren ikke, vil man som udlejer være berettiget til at ophæve kontrakten, medmindre der forekommer særlige omstændigheder. I en række tilfælde vil lejeren ikke være forpligtet til at betale den fulde husleje, da lejeren kan have udgifter til lejemålet, som kan modregnes i lejebetalingen.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra b

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

TBB2015.504

Vestre Landsrets kendelse af 12. juni 2015

Resume: Lejeren, L, har i en periode minimum 20 bure i sin lejlighed, hvori der foretages opdræt af marsvin. U sender derfor en advarsel til L, hvori det fremgår, at lejemålet vil blive opsagt, hvis dette ikke ændrer sig. L mener ikke, at de 20 burer er et problem, og derfor ophæver U lejeaftalen med henvisning til, at lejemålet bliver brugt til andet end det aftalte.

Fogedrettens kendelse: Der er tale om en mindre lejlighed, og derfor udgør de 20 burer en stor del af lejemålets størrelse. Der har både været salg og opdræt af marsvin i lejligheden. Der er tale om et så stort omfang, at U er berettiget til at ophæve lejeaftalen, da forholdet ikke er af uvæsentlig betydning. Landsretten stadfæster kendelsen.

Konklusion: Benytter lejeren et lejemål til andet end det, som er aftalt i lejekontrakten, har man som udlejer mulighed for at ophæve lejemålet. Det kan for eksempel dække over, at et beboelseslejemål bliver brugt til erhverv. Selvom lejemålet benyttes til andet end det aftalte, er det et krav, for at lejemålet kan ophæves, at den måde, hvorpå lejeren bruger lejemålet, er til gene for enten udlejeren eller de andre lejere. Er det ikke tilfældet, kan lejemålet ikke ophæves.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra c

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

TBB2014.942

Østre Landsrets kendelse af 14. juli 2014

Resume: En beboerforening skriver i et nyhedsbrev, at ikke alle ejendommens vinduer er i god stand. Udlejeren, U, varsler herefter overfor en række lejere, at U vil besigtige vinduerne indefra for at se, om lejerne har vedligeholdt vinduerne. Lejerne, L, tilkendegiver overfor U, at L ikke vil lukke U ind for at besigtige vinduerne. Da U kommer for at besigtige vinduerne, lukker L ikke op, og U ophæver derfor lejeaftalen, da U mener, at der er krav på at komme ind i lejligheden.

Landsrettens kendelse: U har en formodning om, at L ikke har vedligeholdt vinduerne. Derudover fremgår det af varslingsbrevet til L, at U også vil lave en generel besigtigelse af lejemålet i forhold til, om det bliver vedligeholdt ordentligt. Da der ikke er bevis for, at U har ret i sin påstand om manglende vedligeholdelse, kan L med rette nægte U adgang til lejemålet. Ophævelsen er derfor ugyldig.

Konklusion: I nogle tilfælde har udlejeren ret til at tilgå et lejemål. Nægter en lejer i et sådant tilfælde at give udlejeren adgang, kan udlejeren ophæve lejemålet. I nødsituationer kan udlejeren tilgå lejemålet uden lejerens tilladelse. Men i situationer, hvor en lejer ellers ikke vil give tilladelse, skal man som udlejer have rettens hjælp til at få adgang, da man ellers risikerer at gøre sig skyldig i ulovlig selvtægt.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra d

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren

U.1982.1042/2

Vestre Landsrets dom af 15. juli 1982

Resume: Lejeren, L, lejer en staldbygning til sine svin af udlejeren, U. Lejen til U bliver betalt ved, at L hver måned sender nogle svin til slagteriet, hvorpå U’s leverandørnummer står. Da L stopper med at ’betale’ lejen, ophæver U lejeaftalen. Herefter tilbageholder U det antal svin, som svarer til L’s manglende lejebetalinger.

Landsrettens dom: U har ikke før, L bliver udsat af lejemålet, været i besiddelse af svinene, men ved udsættelse af L sker der fra U’s side en besiddelsestagen af svinene for at tilbageholde dem. En sådan tilbageholdelse er ikke berettiget.

Konklusion: Hvis en lejer flytter ud af lejemålet i utide, kan man som udlejer ophæve kontrakten. I dette tilfælde har udlejeren ret til at fastholde kontrakten frem til den dag, hvor lejeren i henhold til kontrakten gyldigt kunne have opsagt lejemålet. Det vil sige, at udlejeren kan kræve betaling fra lejeren, selvom denne er flyttet.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra e

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

TBB2018.231

Vestre Landsrets kendelse af 8. december 2017

Resume: Lejeren, L, er samler og har samlet diverse genstande, som blandt andet er placeret på L’s komfur. I 2016 fører det til en brandepisode i L’s lejlighed. L placerer efter brandepisoden fortsat samlede genstande på komfuret, hvilket også indebærer brandbare genstande. Derfor ophæver udlejeren, U, lejekontrakten.

Landsrettens kendelse: Efter en samlet vurdering af forklaringer og billedmateriale fra lejligheden har ophævelsen af lejemålet været berettiget.

Konklusion: Som lejer skal man vedligeholde det lejede, så det tager mindst mulig skade. Bliver pligten til at vedligeholde ikke opfyldt, kan udlejeren ophæve lejeforholdet. Lejerens vedligeholdelsespligt kan i nogle tilfælde blive begrænset, hvis udlejeren ikke selv vil medvirke til at udbedre et eventuelt problem.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra f

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

U.2011.3164

Højesterets dom af 25. august 2011

Resume: Lejeren, L, lader sin ven, V, flytte ind i lejemålet. L er ofte ikke hjemme i lejligheden, da L arbejder i militæret og dermed har træningsøvelser og udsendelser. Når L er i lejligheden, sørger V ofte for, at der er lavet mad til, når L kommer hjem om aftenen, og derudover er L og V fælles om husholdningen. Da L og V ikke ser det som et fremlejeforhold, er der ingen fremlejekontrakt imellem dem. Udlejeren, U, mener ikke, at V er en del af L’s husstand, da U ikke mener, at der er et samlivsforhold mellem L og V, og derfor ophæver U lejemålet, på baggrund af at U mener, at L har overladt lejemålet til V.

Højestrerets dom: En lejer af lejligheden har ret til at dele brugen af lejligheden med andre. Når det skal bedømmes, om en person tilhører lejerens husstand, skal man kigge på en helhedsvurdering. L lader V flytte ind, fordi de er venner, samtidig bruger de lejligheden i fællesskab, og de er fælles om husholdningen. Derfor er V en del af L’s husstand, og U er derfor ikke berettiget til at ophæve lejemålet.

Konklusion: Overlader man som lejer brugen af sin lejlighed til andre end husstandens medlemmer, kan udlejeren ophæve kontrakten. Både venner og familie kan være en del af en husstand, det afhænger helt af fællesskabet i husstanden samt parternes gensidige afhængighed. Udlejeren har ligeledes mulighed for at ophæve lejemålet, hvis lejeren laver ulovlig fremleje. Ophæves lejemålet på grund af ulovlig fremleje, vil det medføre, at både fremlejegiveren og fremlejetageren mister deres ret til at bo i lejemålet.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra g

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

TBB2017.393

Østre Landsrets dom af 9. februar 2017

Resume: Lejeren, L, har en søn, S, som i lejemålets kælderrum dyrker hampeplanter. Politiet finder ud af dette, og giver derfor S en bøde for dyrkningen af 6 hampeplanter. Herefter bliver udlejeren, U, også klar over, at S dyrker hampeplanter i kælderen, og U ophæver derfor lejeaftalen med L uden først at give L en advarsel.

Landsrettens dom: S har dyrket 6 hampeplanter i et kælderrum, som tilhører L’s lejemål. Da det ikke er godtgjort, at det er sket over en længere periode, og at der er dyrket mere end de 6 hampeplanter, kan dyrkningen kun give en advarsel, fordi det ikke er sket i et større omfang. U har derfor ikke det nødvendige grundlag til at ophæve lejemålet.

Konklusion: Er en lejer til gene for ejendommen, kan man som udlejer ophæve lejeforholdet. Genen kan omhandle vold og støje, med mere. Er genen ikke så grov, at lejemålet kan ophæves, kan man som udlejer typisk i stedet opsige lejemålet.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra i

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

U.2004.710

Østre Landsrets dom af 24. november 2003

Resume: Lejeren, L, bliver fundet skyldig i at overtræde forbuddet mod at have besøgende i bestemte lokaler. Over en periode fortsætter L med at have besøgende i lokalerne, selvom politiet nedlægger forbud mod dette, da lokalerne bliver brugt som hashklub. Herefter modtager L en bøde på 25.000 kr.

Landsrettens dom: Lejemålet har i flere år været mødested for unge, hvor rygning af hash er omdrejningspunktet. Der er i lokalerne derfor udøvet strafbar virksomhed, der medfører ulemper og utryghed for omkringboende. Da L er ansvarlig for lejemålet og de personer, som kommer på besøg, stadfæster Landsretten bøden.

Konklusion: Bliver lejeren straffet for at overtræde et besøgsforbud, som politiet har pålagt lejligheden, kan man som udlejer ophæve lejemålet. Besøgsforbuddet gælder ikke for personer, som er nærmeste pårørende til den, som har fået besøgsforbud.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra j

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

U.2018.2625

Højesterets dom af 1. maj 2018

Resume: Lejerens, L’s, søn, S, bliver idømt en ubetinget fængselsstraf, da S kaster sten og molotovcocktails efter politiet 500 meter fra den ejendom, hvori L’s lejemål er beliggende. Herefter ophæver boligselskabet, B, lejeforholdet, da B mener, at kriminaliteten er af utryghedsskabende karakter for de andre beboere i området.

Højesterets dom: Kriminaliteten er begået inden for det boligområde, hvor B’s og dermed L’s ejendom befinder sig. Den begåede kriminalitet er samtidig egnet til at skabe utryghed for beboerne i boligområdet, og det er derfor en misligholdelse af så grov karakter, at B er berettiget til at ophæve lejemålet.

Konklusion: Bliver en lejer eller medlemmer af lejerens husstand idømt en frihedsberøvende straf for kriminalitet, som er utryghedsskabende, og som er begået tæt på den ejendom, hvori lejerens lejemål ligger, kan udlejeren være berettiget til at ophæve lejemålet. Listen af kriminelle forhold, der kan føre til en ophævelse af lejeaftalen, er lang. Nogle af de gyldige grunde er vold, drab og voldtægt.

 

Lejelovens §93, stk. 1, litra m

Udlejeren kan hæve lejeaftalen når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

U.2019.664

Højesterets dom af 13. november 2018

Resume: Lejeren, L, bor på 15’ende år i en lejlighed, som L lejer af boligselskabet, B. L har en søn, S, som sammen med to andre medgerningsmænd udøver vold mod en anden beboer, hvor der blandt andet er involveret en kniv. Volden bliver udøvet på et område, som hører til B. S bliver herefter idømt 4 måneders fængsel, da S spiller en mindre rolle i overfaldet, og undervejs prøver at stoppe det. Efter domsafsigelsen ophæver B lejekontrakten med L, da S er en del af L’s husstand. L mener ikke ophævelsen er berettiget, da L ikke mener, at L har misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at fjernelse fra lejemålet er påkrævet. Derudover mener L ikke, at det vil være proportionelt at ophæve lejemålet, da L’s kone har store psykiske problemer, som vil gøre det svært for familien at flytte.

Højesterets dom: Den grove vold udøvet af S mod en anden beboer i boligområdet, er misligholdelse af en sådan grovhed, at det som udgangspunkt kan give ret til at ophæve lejemålet. Ved afvejning af misligholdelsens karakter, må det dog også tillægges betydning, at voldsforholdet var en enkeltstående episode, hvor S spillede en mindre rolle end gerningsmændene. Derudover har L, i de 15 år L har boet i lejligheden, aldrig modtaget en klage over husstandens opførsel. Samtidig har L’s kone store psykiske udfordringer, og det vil derfor kræve meget af L og resten af familien at flytte. Efter en samlet vurdering står en ophævelse af lejemålet dermed ikke i rimeligt forhold til misligholdelsen, og ophævelsen er derfor uberettiget.

Konklusion: Misligholder en lejer sine forpligtelser på en måde, som ikke er nævnt i lejelovens §93, kan man som udlejer alligevel have mulighed for at ophæve lejeforholdet med opsamlingsbestemmelsen. For at dette kan gælde, kræver det, at en ophævelse af lejerens lejekontrakt er en nødvendighed. I en række tilfælde kan bestemmelsen også gøre det muligt at ophæve kontrakten uden et forudgående påkrav, selvom en ophævelse i det pågældende tilfælde normalt ville kræve det.

 

Lejelovens §95, stk. 1

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje mv. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

 

Lejelovens §95, stk. 2

Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

U.2016.3927

Østre Landsrets dom 22. august 2016

Resume: Udlejeren, U, ophæver i oktober måned lejeaftalen med lejeren, L, da L ikke betaler husleje. L bliver herefter udsat af lejemålet med fogedens hjælp i februar måned. U kræver, at L skal betale 21.464,19 kroner for manglende betaling af istandsættelsesudgifter. I dette beløb ligger der også, at U kræver, at L efter udsættelsen i februar måned skal betale leje frem til maj, som er der, hvor lejemålet kan opsiges med sædvanligt varsel, da opsigelsesperioden er på tre måneder.

Landsrettens dom: Påkravet, om at lejeaftalen er ophævet, kommer frem til L i oktober måned. Pligten til at fraflytte lejemålet og betale den leje, som skal betales frem til den dag, hvor L kunne fraflytte med sædvanligt varsel, indtræder dermed fra dette punkt. L bliver imidlertid først udsat i februar måned. Efter bestemmelsen skal L erstatte U ethvert tab, som U må have i forbindelse med udsættelsen herunder lejetab. L tilpligtes derfor at betale U’s krav. Ophæver man som udlejer en lejeaftale, skal man prøve hurtigst muligt at genudlejede lejemålet. Det gælder, da man skal begrænse det tab, som lejeren må have i forbindelse med ophævelsen.

Konklusion: Får man som lejer ophævet sin lejeaftale, skal man som udgangspunkt straks fraflytte lejemålet. Selvom man som lejer ikke længere bor i lejemålet, har udlejeren stadig ret til at kræve lejen betalt frem til den dag, hvor lejemålet ville kunne opsiges med sædvanligt varsel. Ved en eventuel udsættelse kan udlejeren kræve, at lejeren skal dække det økonomiske tab, som udlejeren må have haft ved ophævelsen.Som udlejer skal man hurtigst muligt prøve at genudleje lejemålet for at begrænse lejerens økonomiske tab i forbindelse med ophævelsen. Finder man hurtigt en ny lejer, skal indtægter fra denne trækkes fra i det krav, som der er mod den tidligere lejer.