Rådgivning til udlejere og lejere

Myter om lejeaftaler

Alt for mange udlejere og lejere misforstår reglerne for deres lejeaftaler. Det skyldes de mange myter omkring lejeloven der fortsat opretholdes og efterleves. Hvis de fejlagtige opfattelser bliver indskrevet i en lejekontrakt, kan det have direkte konsekvenser for både udlejer og lejer. Vi har samlet de mest hyppige myter omkring lejeloven i denne artikel, så du undgår fejl i dit lejeforhold.

Design Uden Navn (11)

Fremleje og tidsbegrænset leje er det samme

Der er mange, som tror at fremleje og tidsbegrænset leje er det samme. Dette er en udbredt misforståelse blandt udlejere og lejere. Fremleje og tidsbegrænsning forveksles sandsynligvis fordi at fremlejede lejemål typisk også er tidsbegrænsede.

Når man fremlejer, lejer man en bolig ud, som man ikke selv ejer. Derimod så udlejer man, når man lejer en bolig ud, som man ejer. Fremleje medfører, at der vil være to lejere af et lejemål. Der skelnes mellem fremlejegiver (den oprindelige lejer) og fremlejetager (den nye lejer). Yderligere medfører det at der vil være to udlejere - den som ejer lejemålet, og den som fremlejer lejemålet. Som udgangspunkt må man ikke fremleje et lejemål i en tidsperiode der er længere end to år. Ved delvist fremleje, hvor man fremlejer et værelse, gælder der ikke nogen tidsbegrænsning. Dette skyldes at værelser kan opsiges med en måneds varsel. 

Et tidsbegrænset lejeforhold betyder, at man som lejer kun blive boende i et lejemål i en tidsbestemt og midlertidig periode. Faktisk betyder det også, at man hverken som udlejer eller lejer kan opsige et lejeforhold når det er tidsbegrænset - medmindre lejer misligholder lejemålet. Derudover er det altid udlejers ansvar at lejer fraflytter når lejeforholdet slutter. 

Udlejer kan smide lejer ud, hvis lejer klager

Det er ikke sandt, at udlejer må smide lejer ud, hvis lejer klager. Udlejer må kun ophæve lejer, i situationer hvor lejer misligholder lejemålet og/eller lejekontrakten. Der er nogle typiske situationer, som kan resultere i en ophævelse af en lejeaftale. Dog er det vigtigt at sætte sig ind i reglerne for ophævelse, da sagen altid vil blive taget i betragtning individuelt.

Situationer hvor udlejer må ophæve lejer:

  • Huslejebetaling er ikke sket rettidigt
  • Lejer nægter udlejer adgang til det lejede
  • Lejer vanrøgter og misligholder det lejede
  • Lejer overlader lejemål til andre
  • Lejer overholder ikke skik og orden

Udlejer bestemmer selv huslejen for lejemålet

Der er mange udlejere som tror, at de selv kan fastsætte huslejen, for det lejemål som de lejer ud. Dette er ikke tilfældet. Der er nemlig mange lejefastsættelsesregler, som man skal tage højde for. Hovedreglen er, at huslejen skal afspejle lejemålets værdi. Her sammenlignes lejen i forhold til lignende lejemål, hvor der blandt andet tages højde for størrelse, beliggenhed, stand og kvalitet. Derudover har den kommune som lejemålet befinder sig i, en betydning for reguleringen af husleje. Som udgangspunkt anbefales det, at udlejer og lejer i fællesskab vurderer om en leje er rimelig. Er du i tvivl om huslejen, så læs med herunder.

Lejer får flere rettigheder efter to år

Der er på mystisk vis opstået en myte omkring, at man som lejer, får flere rettigheder når man har boet i et lejemål i to år. Misforståelsen vil typisk lede til, at udlejere vælger at begrænse et lejeforhold til maksimalt to år. Eksempelvis tror mange, at man som lejer er beskyttet mod opsigelse af lejemålet, hvis man har boet der i mere end to år. Dog har lejeperioden ikke nogen betydning for lejers rettigheder eller mulighed for at blive boende. Dette er udelukkende bestemt af lejekontrakten.

Samleverreglen: Der findes dog en 2-års regel som påvirker ugifte samlevende - det vil sige kærester. Har man boet sammen i mere end to år, har man ret til at blive boende, hvis man vælger at flytte fra hinanden. Dette er tilfældet, uanset om ens navn står på lejekontrakten eller ej. Denne regel gælder imidlertid ikke for venner.

 

Udlejer kan opsige lejer med 3 måneders varsel

Det er ikke sandt, at udlejer altid kan opsige lejer med tre måneders varsel. Heller ikke, hvis dette er angivet i lejekontrakten og både udlejer og lejer har skrevet under. Som udlejer kan man derimod kun opsige lejeforholdet med en saglig begrundelse og i overensstemmelse med Lejelovens bestemmelser. Myten er formentlig opstået fordi, at tidsubegrænsede lejemål oftest har tre måneders opsigelsesvarsel.

Er lejeforholdet tidsbegrænset, må det ikke opsiges af udlejer (eller af lejer) i perioden. Er forholdet derimod tidsubegrænset, er det kun lejer der har fri ret til at opsige det. Som udlejer gælder der derimod forskellige regler som varierer fra situation til situation.

Du kan læse mere i vores artikel omkring opsigelse af lejeaftaler. 

Almindelige eksempler på opsigelsesvarsler:

  • Hvis der udlejes et værelse, kan udlejer opsige med en måneds varsel
  • Hvis udlejer selv skal bo i boligen, kan udlejer opsige med et års varsel

Hvis lejer misligholder lejemålet, ikke overholder kontrakten, eller ikke betaler husleje, kan udlejer som udgangspunkt opsige med tre måneders varsel. Man vil dog altid tage højde for den specifikke sag.

En flytteopgørelse og en fraflytningsrapport er det samme

En fraflytningsrapport og en flytteopgørelse bliver ofte forvekslet. Det er imidlertid to forskellige dokumenter. En fraflytningsrapport er det dokument, som udlejer alene, eller sammen med lejer, udarbejder under et fraflytningssyn. Her gennemgås lejemålet skridt for skridt for at sammenligne dets stand ved indflytning som det fremgår i indflytningsrapporten. Fraflytningsrapporten skal fremsendes til lejer indenfor to uger efter lejers fraflytning. Herefter kan lejer komme med indsigelser. 

En flytteopgørelse er derimod det dokument, som viser hvilke beløb udlejer har brugt på istandsættelse af lejemålet efter fraflytning. Det er således her lejer får indblik i, hvad der fratrækkes fra depositummet, samt om der pålægges yderligere regninger. Der fremgår ikke en frist for hvornår flytteopgørelsen skal fremsendes. Det vil dog typisk være et til to måneder efter fraflytning, hvor eventuelle håndværkerregninger bliver modtaget. Der er ikke nogle formelle krav til flytteopgørelsen, udover at den tydeligt skal dokumentere hvor mange penge der er brugt, og på hvad. 

Læs mere om fraflytning, i vores artikel herunder.

Depositum skal tilbagebetales samme dag som fraflytning

Det er en myte, at lejers depositum skal tilbagebetales straks efter fraflytning. Tilbagebetalingen skal faktisk først ske, når udlejer har vurderet lejemålet efter lejers fraflytning. Udlejer skal her opgøre de omkostninger der måtte være forbundet med istandsættelse, og derefter fremsende lejer en flytteopgørelse. Lejeloven sætter ikke en konkret tidsfrist for, hvornår flytteopgørelsen skal sendes, og derfor heller ikke for hvornår depositum skal tilbagebetales. Det er hertil flytteopgørelsen, som afgør hvor meget af depositummet der skal tilbagebetales, eller om lejer skal indbetale mere. Du kan læse mere i vores artikel herunder.

Udlejer må ikke hæve huslejen i lejeperioden

Det er en misforståelse, at udlejer ikke må hæve huslejen i lejeperioden. Der er nemlig adskillige situationer hvor udlejer kan hæve lejen. Ifølge den nye lejelov fra 2015, må udlejer ikke hæve huslejen med et fast beløb årligt. Dog må udlejer gerne lade huslejen følge den almindelige prisudvikling i samfundet samt hæve lejen, hvis lejemålet forbedres. Det kræver dog, at udlejer lever op til de mange krav der er for reguleringen. Nedenfor kan du læse om typiske tilfælde. 

Typiske situationer hvor lejen må hæves:

  • Når værdien af det lejede forøges
  • Når driftsudgifter for lejemålet stiger
  • Når der sker en indeksregulering
  • Når lejer og udlejer aftaler stigning

En lejeaftale uden en lejekontrakt er ugyldig

Hos LEJKA anbefaler vi, at alle lejeforhold bindes af en lejekontrakt. Netop derfor, tilbyder vi den digitale lejekontrakt til vores brugere. Men sandheden er faktisk, at en lejeaftale er bindende - uanset om den er mundtlig eller skriftlig. Hvis lejer flytter ind før en lejekontrakt er underskrevet, bliver lejemålet underlagt Lejelovens almindelige regler. Blandt andet medfører dette, at lejemålet bliver tidsubegrænset. Derudover kan det typisk medføre, at udlejer ikke må sætte regler for f.eks. rygning og husdyr.

Ønsker udlejer en indflydelse på lejeforholdet og vilkårene, er det således afgørende at sørge for at lejeaftalen fremgår på skrift og hertil underskrives inden indflytning. Hvis du har brug for hjælp til lejekontrakten, er du velkommen til at kontakte LEJKA.

Lejer skal betale husleje i opsigelsesperioden

Som udgangspunkt har lejer 1-3 måneders opsigelse, afhængigt af, hvad der fremgår af den specifikke lejekontrakt. Det betyder, at lejer skal betale dobbelt husleje, hvis lejer vælger at flytte ind i et nyt lejemål inden opsigelsesvarslet er udløbet. Lejer kan naturligvis vælge at bo den forudbetalte leje op. Hvad mange ikke ved er, at der er krav om at udlejer forsøger at genudleje til en ny lejer - straks efter fraflytning. Dette er betegnet som ‘udlejers genudlejningspligt’. Den gælder uanset, hvor lang en opsigelsesperiode der er. Udlejer er ikke forpligtet til at genudleje lejemålet til en ny lejer, som den oprindelige lejer har fundet. Hvis det hænder, at udlejer har ladet en anden bo i lejemålet mens lejer har betalt husleje, kan dette kræves tilbagebetalt.

Udlejer må ikke kræve en dobbelt betaling for den pågældende periode. Derfor skal den oprindelige lejer ikke betale husleje, hvis en ny overtager lejemålet. Det betyder også, at udlejer ikke må lade den nye lejer bo gratis, mens den oprindelige lejer betaler. Overtager udlejer selv lejemålet, skal lejer i samme dur ikke betale husleje.

Udlejer kan kræve at få nøglerne til lejemålet indleveret, inden opsigelsesperioden udløber. Dog skal lejer kun betale husleje indtil den dag hvor nøglerne afleveres. Udlejer skal kræve at få nøglerne. Det betyder, at lejer ikke blot selv kan vælge at aflevere dem, for så at stoppe med at betale husleje i opsigelsesperioden. Du kan læse mere om reglerne i vores artikel om opsigelse.


Udlejer må selv bestemme depositum og forudbetalt leje

Det er ikke sandt, at udlejer frit må bestemme beløbet for depositum og forudbetalt leje. I Lejeloven står der præcist hvor meget udlejer må kræve fra lejer ved indflytning. Maksimalt må der kræves tre måneders husleje i depositum og tre måneders forudbetalt leje. I alt bliver dette til seks måneders husleje. Udlejer skal ikke kræve denne indbetaling. Efter aftale, må lejer gerne betale mindre.

Som lejer har man krav på at bo sin forudbetalte husleje op ved opsigelse. Hvis man eksempelvis har betalt tre måneders forudbetalt leje, skal man ikke betale husleje i de tre sidste måneder af beboelsen. Dette vil typisk være opsigelsesperioden. Formålet med depositummet er derimod at give udlejer en sikkerhed i forhold til istandsættelse. Lejer har således ikke krav på at få dette tilbagebetalt eller at få lov til at bo dette op. Du kan læse mere om depositum og tilbagebetaling af dette her.

Du kan læse mere om regulering af depositum og forudbetalt leje i vores artikel herunder.

§ 11 i lejekontrakt A9 må indeholde alle slags aftaler

Formålet med §11 er at indskrive særlige nogle vilkår i lejekontrakten, der afviger fra Lejelovens udgangspunkt og standardbestemmelser. Dog må der aldrig fremgå ulovlige vilkår eller vilkår der er til skade for lejer i §11. Uanset om lejer har skrevet under på lejekontrakten eller ej, vil sådanne vilkår aldrig være lovpligtigt gyldige.

Hvad må der indgå i §11?
Forhold som giver lejer færre rettigheder eller flere forpligtelser skal indgå i §11. Når lejemålet er tidsbegrænset skal det fremgå her. Tidsbegrænsning er dog kun gyldigt, når udlejer har en særlig grund og overholder nogle bestemte krav. Du kan læse mere i vores artikel omkring den tidsbegrænsede lejeaftale.

 

Fremtidige huslejestigninger, der eksempelvis bunder i forbedring af lejemålet eller ændringer der påvirker boligselskabet skal fremgå i §11. Er lejemålet indgået efter Lejeloven 2015 trådte i kraft, må udlejer ikke kræve en årlig stigning af huslejen, selvom det fremgår i §11.  Læs mere i vores artikel omkring regulering af husleje. 

Eksempler på typiske lovlige aftaler:

  • Lejer skal fraflytte 14 dage før lejemålet udløber, så lejemål kan istandsættes
  • Lejer skal efterlade lejemålet i samme stand som ved indflytning (jf. Lejeloven 2015 hæfter lejer ikke for almen slid og ælde)
  • Der må ikke være husdyr i lejemålet
  • Der må ikke ryges i lejemålet
  • Der må ikke bores i lejemålet
  • Der må ikke males i lejemålet

Eksempler på typiske ulovlige aftaler:
(OBS: krav på erstatning for disse frafalder efter 3 år)

  • Lejer skal efterlade lejemålet i bedre stand end ved indflytning
  • Lejer skal betale PBS gebyr for indbetaling af husleje
  • Lejer skal betale et fast beløb for vaskeri
  • Lejer skal betale for trappevask
  • Lejer skal betale for hækkeklip
  • Lejer skal betale for græsslåning
  • Lejer skal betale for vinduesvask
  • Lejer skal betale for renovering
  • Lejer skal betale for administration

 

Udlejer må kun bruge depositum til istandsættelse

Det er en misforståelse, at udlejer maksimalt må bruge lejers depositum til istandsættelse af lejemålet. Efter lejer er fraflyttet og istandsættelsesomkostningerne er beregnet, bestemmes det, om lejer skal have noget af sit depositum tilbage eller om lejer skal betale mere. For hvis omkostningerne forbundet med istandsættelsen overstiger lejers depositum, har udlejer krav på yderlig betaling fra lejer. Der er derfor ikke en regel om, at udlejer makimalt må istandsætte for depositummet. 

Udlejer skal bruge depositum til at istandsætte straks

I forlængelse af det ovenstående er der ofte tvivl omkring,hvorvidt udlejer skal bruge beløbet der fratrækkes depositummet, samt den ekstra regning, til at istandsætte med det samme. Sandheden er, at udlejer ikke behøver at foretage istandsættelsen på det tidspunkt som beløbet til istandsættelse fratrækkes. Det bunder i, at lejer kan have forringet lejemålet således, at værdien for lejemålet er faldet. Udlejer må i den forbindelse selv bestemme hvornår lejemålet skal istandsættes igen. 

 

Har du spørgsmål?

Hos LEJKA oplever vi tit, at vores brugere kan have brug for afklaring og rådgivning når de skal navigere i sandt og falsk om Lejeloven. Derfor er du meget velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål.

Klik på telefonen, for at få fat på os!