Rådgivning til udlejere og lejere

Tre ting du skal vide om depositum

Depositummet skaber erfaringsmæssigt de største udfordringer og konflikter mellem udlejere og lejere. Mange sager ender desværre i Huslejenævnet eller Boligretten - men sådan behøver det ikke at være. Her er tre ting, du skal vide om depositum.

Penge2

Reglerne om depositum er beskrevet i Lejeloven, og for både udlejer og lejer er det vigtigt at vide, hvor meget det er tilladt at opkræve. Lejelovens § 34, stk. 1 fastslår, at udlejer må opkræve et depositum, der svarer til højst tre måneders husleje eksklusiv forbrug. Depositummet er udlejers sikkerhed for at få dækket udgifter, hvis lejeren forårsager skader eller misligholder boligen.

Her er tre ting, som du skal være særligt opmærksom på:

1. Den samlede opkrævning ved indflytning

Når en lejer flytter ind, må udlejeren maksimalt opkræve et beløb, der svarer til syv måneders husleje. Depositummet og den forudbetalte leje må sammenlagt svare til højst seks måneders leje, men ved indflytning er det jo også normalt at opkræve den første måneds husleje. Derfor er det tilladt at opkræve et samlet beløb svarende til syv måneders husleje. Det vil sige:

Første måneds husleje + tre måneders forudbetalt husleje + tre måneders depositum.

2. Tidsfrist for tilbagebetaling af depositummet

Loven angiver ikke nogen specifik tidsfrist for, hvornår depositummet senest skal betales tilbage. Det skal dog udbetales til lejeren, når udlejeren har en endelig opgørelse over, hvor meget eventuelle istandsættelser, reparationer osv. vil koste. Det er praksis, at udlejer har en til to måneder til dette. Hvis udlejer bruger urimelig lang tid, kan lejeren vælge at indbringe sagen for Huslejenævnet.

Som udlejer er det vigtigt at få udarbejdet en fraflytningsrapport - det er faktisk et lovkrav for alle udlejere. Rapporten skal afleveres til lejeren senest 14 dage efter fraflytningsdagen (eller fraflytningssynet, som er lovpligtigt, hvis du driver mere end ét lejemål).

Hvis du som udlejer ikke følger disse regler, kan du blive tvunget til at betale hele depositummet tilbage til lejeren.

3. Hvad udlejeren må bruge depositum til

Ifølge lejelovens § 34 er depositummet "til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning". Derudover siger loven, at "lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede." Så hvad betyder det i praksis?

Med mindre det er specificeret udtrykkeligt i lejekontrakten, hvad depositummet må bruges til, kan det dække alle skyldige ydelser ved lejeforholdets ophør. Det kan med andre ord bruges til eksempelvis istandsættelse eller rengøring af boligen efter fraflytning, huslejerestancer (altså manglende betalt husleje) eller tilgodehavender i forbrugsregnskaber, f.eks. el, varme og vand.

Som lejer skal man efterlade boligen "rimeligt vedligeholdt" - og det er op til udlejer at definere præcis, hvad det betyder. Udlejer må ikke være urimelig i sine krav, og det afhænger i høj grad af lejemålets varighed. Hvis der kan risikere at komme en regning på f.eks. vand eller varme, efter at lejeren er flyttet ud, er det tilladt for udlejeren at tilbageholde et "passende beløb" som det hedder. Det skal naturligvis være realistisk og med udgangspunkt i, hvad der rent faktisk kan forventes at dukke op - ikke bare hele depositummet. 

Læs også vores guide til, hvordan du laver indflytningsrapport og fraflytningsrapport.