Rådgivning til udlejere og lejere

Den nye lejelov

Tirsdag d. 1 marts 2022 vedtog Folketinget en ny lejelov. Det primære formål var at forenkle og præcisere den gamle lejelov. Dog er der alligevel sket nogle ændringer, som kræver udlejeres og lejeres opmærksomhed. Loven træder i kraft d. 1 juli 2022, hvilket får betydning for nuværende og fremtidige lejeforhold. Læs artiklen, for at blive klogere.

Ny Lejelov (1)

Hvad er formålet med den nye lejelov?

Formålet med den nye lejelov er hverken at ændre på den retslige eller den økonomiske balance mellem udlejer og lejer. Derfor forbliver mange af de eksisterende regler som de er. Nogle væsentlige punkter i lejeloven er dog blevet ændret, hvilket man skal være opmærksom på i lejeforholdet. Hertil er den nye lejelov blevet forenklet og struktureret, så den er nemmere at navigere i for udlejer og lejer. Det betyder blandt andet at felter som før kunne fortolkes mere frit, er blevet mere præcise.

Her er link til overblik over ændringer i en pdf

Her er link til paragrafnøgle. Her kan du se, hvad de gamle bestemmelser er blevet til nu. Skriv til info@lejka.dk, hvis du vil have den tilsendt. 

Derudover er lejeloven blevet mere struktureret efter et lejeforholds naturlige forløb fra start til slut. Den nye lejelov vil i den forbindelse være opdelt i faserne: Indgåelse af lejeaftale, regulering af nuværende lejeforhold, og ophør af lejeforhold. Herigennem bliver det nemmere for almindelige udlejere og lejere at forstå og navigere i lejeloven.

Tryk herunder, for at læse mere om de regler som ikke er blevet ændret.

Hvorfor kommer der en ny lejelov?

Årsagen til at der kommer en ny lejelov er, at man tilbage i 2014 besluttede at lejeloven og boligreguleringsloven skulle sammenskrives. Når den nye lejelov får virkning d. 1 juli 2022, vil boligreguleringsloven og den nuværende lejelov altså blive ophævet. Samtidigt med dette, vil en ny “lov om boligforhold” træde i kraft.

Den nye lejelov vil kun indeholde regler som påvirker det direkte lejeforhold mellem udlejer og lejer. Mere myndighedsrelaterede regler, som eksempelvis regler om bopælspligt, vil blive samlet i den nye lov om boligforhold. Herigennem får udlejere og lejere en lejelov, som er lettere at forstå og som er mere relevant for det almene lejeforhold.

Ændringerne i den nye lejelov

Nedenfor vil de mest markante ændringer i den nye lejelov blive fremhævet og forklaret. 

Ny typeformular til lejekontrakter

I fremtiden skal udlejere og lejere anvende en ny typeformular til lejekontrakter - Typeformular A, 10. udgave. Det betyder samtidigt, at den nugældende typeformular A9 ikke længere skal anvendes.

Den nye typeformular, Typeformular A, 10. udgave, kan ikke anvendes fra den 1. juli 2022. Den nye formular træder i kraft den 1. september 2022.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at den gamle formular (Typeformular A, 9. udgave) kan anvendes frem til den 1. januar 2023. Derfor kan du 

  • Anvende den gamle formular (Typeformular A, 9. udgave) indtil den 31. december 2022 og
  • Tidligst anvende den nye formular (Typeformular A, 10. udgave) fra den 1. september 2022.

Fra den 1. september 2022 til 31. december 2022 kan du derfor anvende begge formularer (Typeformular A, 9. udgave, eller Typeformular A, 10. udgave).

Det væsentligste er underskriftsdatoen på lejekontrakten, og derfor ikke lejeperiodens start eller andet. Du skal være opmærksom på, at fra 1. juli 2022, er det den nye lejelov, der gælder. Det er reglerne heri, som skal anvendes mellem udlejer og lejer. 

 

 

Hos LEJKA sørger vi naturligvis for at vores digitale lejekontrakt bliver opdateret i forhold til den nye typeformular. LEJKAs brugere skal derfor ikke være bekymrede for en forældet lejekontrakt. Du er velkommen til at kontakte os i forhold til ændringerne i den nye formular, men på nuværende tidspunkt er yderlig information som sagt ikke offentliggjort.

Husk at henvise til de nye paragraffer

Det er vigtigt, at du som udlejer henviser til de nye paragraffer, når du sender skrivelser til lejerne. Det kan være påkravsskrivelse, opsigelsesskrivelse, ophævelsesskrivelse og mange andre. Husk at henvise tilde nye paragraffer. 

 

Flere rettigheder til fremlejetager

I den nye lejelov kommer fremlejetageren i et lejeforhold til at have flere rettigheder og forbedret retssikkerhed. Fremlejetageren er den som lejer et værelse eller en ejendom af fremlejegiveren, der selv lejer lejemålet. I et fremlejet lejemål er der altså en udlejer, en fremlejegiver og en fremlejetager. Du kan læse mere om fremlejeforholdet i artiklen herunder.

Fremlejetagers depositum og forudbetalte leje
For det første regulerer den nye lejelov reglerne for fremlejetagerens forudbetalte leje. I fremtiden må den forudbetalte leje nemlig ikke længere overstige det beløb som skal betales mellem opsigelse og fraflytning. Hvis der er tre måneders opsigelse, og huslejen er 4.000 kroner om måneden, må den forudbetalte leje altså maks være 12.000 kroner.

For de fleste lejeforhold vil lejers opsigelse være 3 måneder. Der kan dog være aftalt et kortere opsigelsesvarsel. I nogle tilfælde er der kortere opsigelsesvarsel for lejer, hvilket eksempelvis er tilfældet ved leje af værelser, hvor opsigelsesvarslet er en måned, og her vil udlejeren kun kunne kræve forudbetalt leje for en måned. 

For det andet strammer den nye lejelov reglerne for afregning af depositum og forudbetalt leje. I fremtiden skal fremlejegiveren foretage en afregning senest 6 uger efter lejeforholdets ophør eller en eventuel afgørelse i Huslejenævnet. Hvis afregningen ikke laves inden for de 6 uger, vil fremlejegiveren blive pålagt en sanktion.

Læs mere om regulering af depositum og forudbetalt husleje i artiklen herunder.

Udlejers ophævelse i fremlejeaftaler
Derudover regulerer den nye lejelov på udlejeres mulighed for ophævelse af fremlejegiver. Hvis fremlejegiveren gentagne gange misligholder sine aftaler med en fremlejetager, må udlejer opsige fremlejegiver.Det kan eksempelvis være aktuelt, hvis fremlejetagernes rettigheder ikke bliver overholdt i lejeforholdet. Ophævelsen gælder uanset hvilken opsigelsesfrist som står i lejekontrakten. Ved ophævelse vil man nemlig se bort fra de oprindelige aftaler, og tage højde for at en hastesituation er opstået. Dog vil man altid skulle tage højde for den enkelte sag, og de mange regler for ophævelse.

Læs mere om ophævelse af lejeforhold, i artiklen herunder.

Gennemgribende forbedringer i lejemål

Bestemmelsen er den samme, som i den gamle lejelov. Men forarbejder tyder på, at der sker en stramning af reglerne. Efter forarbejderne vil det normalt ikke være tilstrækkeligt, at alene køkken og badeværelse er moderniseret, hvis resten af boligen i modsætning hertil fremstår umoderniseret. I forhold til store lejemål vil dette tillægges større betydning end for små lejemål, hvor køkken og badeværelse udgør en relativ større andel af boligens samlede værdi. 

Reglerne for hvad man kan kategorisere som ‘gennemgribende forbedringer af et lejemål’ er blevet ændret. Hvis man i fremtiden regulerer husleje efter, at der skal foretages gennemgribende forbedringer, skal forbedringerne nu omfatte hele lejemålet. Som udgangspunkt er denne ændring kun relevant for ejendomme, og ikke værelser.

Det er ikke nok at forbedre enkelte dele af ejendommen. Alle rum skal moderniseres. Man kan således ikke nøjes med kun at bruge midlerne på at renovere køkkenet og toilettet. I hvert fald ikke, hvis man hæver huslejen som følge af forbedringerne. 

Regler for depositum og forudbetalt leje

Reglerne for afregning af depositum og forudbetalt leje er blevet mere konkrete. Ved lejenedsættelse skal udlejere tilbagebetale en del af lejers depositum og forudbetalte leje med det samme. Før kunne udlejeren vente med at betale beløbet tilbage.

Hvis huslejen nedsættes med 500 kroner, og lejer har betalt 3 måneders forudbetalt leje og 3 måneders depositum, skal lejer have 3.000 kroner tilbagebetalt. Beløbet svarer til nedsættelsen for 6 måneders leje. Sådan var afregningen i princippet også før, men nu skal tilbagebetalingen ske på nedsættelsestidspunktet. Udlejer kan altså ikke vente med at tilbagebetale beløbet, til efter fraflytning.

Læs mere om regulering af depositum og forudbetalt leje, i artiklen herunder.

Regler for vedligeholdelse og forbedringer

I den nye lejelov er reglerne for vedligeholdelse og forbedringer blevet præciseret. Det er dog ikke sket indholdsmæssige ændringer i reglerne. Præciseringen betyder, at det nu er lejeloven der definerer om noget er en vedligeholdelse eller forbedring. 

Tidligere var vedligeholdelse og forbedringer en vurderingssag i det enkelte lejeforhold. Man tog højde for den enkelte indsats, for at afgøre hvor meget lejemålet var blevet forbedret. Nu kan en indsats kun kategoriseres som vedligeholdelse eller forbedring, hvis den er listet og eksemplificeret i lejeloven. Dette gør det nemmere for udlejere og lejere at bedømme hvornår et lejemål er forbedret. Hvis man vurderer at vedligeholdelsen hæver 'det lejedes værdi', kan huslejen for lejemålet nemlig blive hævet. 

Læs mere om hvordan vedligeholdelse kan føre til forhøjelse af husleje herunder.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål i forhold til ændringerne i den nye lejelov, er du meget velkommen til at kontakte os.

Vi er klar til at hjælpe dig så vidt muligt, i forhold til den information som vi har på nuværende tidspunkt.

Når d. 1 juli 2022 nærmer sig, og lejeloven skal til at træde i kraft, sørger LEJKA naturligvis for at vores platform og rådgivning bliver opdateret i forhold til ændringerne. Der kommer også information ud til vores brugere om hvad de skal tage højde for.

Tryk på telefonen, for at kontakte os!