Hvilke boliger og Hvornår
Jan Blicher Grunnet
Advokat
Dato:
10-03-2022
10-03-2022
Rådgivning til udlejere og lejere
Hvilke boliger og Hvornår
Indledning
Denne artikel forklarer, hvordan man beregner den skattepligtige indkomst, når man udlejer værelser i sin helårsbolig eller udlejer hele boligen i en del af året. Det gælder specifikt for udlejning til beboelse.
Her er en oversigt over relevante artikler:
Du kan finde en masse information på LEJKA om bundfradrag, herunder kan du læse disse artikler:
Beregning af Skattepligtig Indkomst efter LL § 15 P
Når man udlejer værelser eller hele boligen, skal man følge reglerne i Ligningsloven § 15 P for at finde ud af, hvor meget man skal betale i skat af lejeindtægterne.
Beregning af Skattepligtig Indkomst efter LL § 15 Q
Der er også regler i Ligningsloven § 15 Q, som man skal følge for at beregne den skattepligtige indkomst ved udlejning af værelser eller hele boligen.
Disse regler hjælper med at sikre, at man korrekt opgør indkomsten og betaler den rigtige skat af de indtægter, man får fra udlejningen.
Det er vigtigt at bemærke, at muligheden for højt bundfradrag kun er mulig, når man udlejer gennem en platform, der automatisk indberetter lejeindtægterne til skattemyndighederne såsom LEJKA” - Jan Blicher Grunnet
Her er de korrekte bundfradrag for udlejning af helårsboliger fra 2020 til 2024:
- 2020: 28.600 kr.
- 2021: 29.300 kr.
- 2022: 30.300 kr.
- 2023: 32.100 kr.
- 2024: 32.300 kr.
Disse bundfradrag gælder, når lejeindtægterne indberettes af LEJKA.
Regel
Når du udlejer værelser i din helårsbolig eller din private helårsbolig til beboelse i en del af året, skal indtægterne medregnes i din skattepligtige indkomst. Dette gælder uanset om du ejer boligen eller fremlejer en lejlighed. Du kan få fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen, og disse fradrag kan beregnes efter forskellige metoder, afhængigt af om du bruger en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode.
Som udlejer skal du vælge mellem den skematiske eller den regnskabsmæssige metode, når betingelserne for at anvende reglerne i ligningsloven §§ 15 P eller 15 Q er opfyldt.
I december 2018 blev der indført faste bundfradrag for udlejning af hele eller dele af helårsboliger. Du kan bruge reglerne i ligningsloven § 15 Q allerede fra indkomståret 2018.
De tidligere gældende regler for beskatning af indtægter fra udlejning en del af indkomståret kan stadig bruges, se ligningsloven § 15 P. Fra og med indkomståret 2021 kan ligningsloven § 15 P kun bruges ved langtidsudlejning af dele eller hele helårsboligen en del af året. Ved langtidsudlejning kan du alternativt vælge at foretage fradrag efter ligningsloven § 15 Q.
For at kunne foretage fradrag med det høje bundfradrag på 28.000 kr. (2018-niveau) ifølge ligningsloven § 15 Q, er det et krav, at lejeindtægten bliver indberettet af en tredjepart. Da den digitale indberetningsløsning først var klar fra og med indkomståret 2021, kunne ejere, andelshavere og lejere anvende bundfradraget på 28.000 kr. (2018-niveau) i indkomstårene 2018-2020 uden krav om indberetning af lejeindtægten.
I indkomstårene 2018, 2019 og 2020 kunne udlejere, både ved korttids- og langtidsudlejning, vælge mellem at anvende reglerne i ligningsloven § 15 P og ligningsloven § 15 Q uden krav om indberetning af lejeindtægten.
Det er væsentligt at påpege, at et højt bundfradrag kun er muligt, hvis udlejningen foregår via en platform, der automatisk rapporterer lejeindtægterne til skattemyndighederne, som eksempelvis LEJKA.
Opgørelse ved udlejning efter § 15 Q
Dette afsnit forklarer, hvordan du beregner din skattepligtige indkomst, når du udlejer værelser i din helårsbolig eller udlejer hele boligen i en del af året til beboelse.
Hvilke Helårsboliger og Hvornår?
Reglerne om bundfradrag og udlejning gælder for ikke-erhvervsmæssig udlejning af helårsboliger, som ejeren selv benytter til beboelse. Dette inkluderer også fremleje af en lejelejlighed, hvor lejeren udlejer lejligheden til en anden person uden at ændre lejekontrakten med ejeren af lejligheden.
For ejerboliger er det en betingelse, at ejendommen er omfattet af bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven.
Reglerne gælder ved udlejning af boligdelen i følgende ejendomme:
- Ejendomme med kun én selvstændig lejlighed.
- Tofamilieshuse med ejerboligfordeling.
- Stuehuse til landbrugsejendomme med ejerboligfordeling.
- Ejerboligdele på skovejendomme.
- Ejerboligdele i blandet benyttede ejendomme.
- Ejerboligdele på ejendomme over 5000 m².
- Ejerboliger med vindmølle.
Disse regler gælder også for lejligheder i mindre udlejningsejendomme, boliginteressentskaber og boligsamejer, der er omfattet af ejendomsværdiskat.
Andelshavere og Fremleje
Andelshavere i private andelsboligforeninger betragtes som lejere og er derfor også omfattet af reglerne om bundfradrag og udlejning.
Hos LEJKA kan du finde mere information om, hvordan du optimerer din skattepligtige indkomst ved udlejning, og hvordan du bedst benytter bundfradraget til at minimere din skat. Besøg LEJKA for at få hjælp til at forstå dine muligheder og for at få mest muligt ud af din udlejning.
Alle helårsboliger, uanset om det er en ejerbolig eller en lejlighed, som udlejes en del af året, er omfattet af reglerne. Indtægterne fra udlejning skal medregnes i den skattepligtige indkomst.
Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i følgende typer af ejendomme:
- Mindre udlejningsejendomme: Ejendomme, der har få enheder og bruges til udlejning.
- Boliginteressentskaber: Ejendomme, hvor flere personer har andele og bruger dem som deres bopæl.
- Boligsamejer: Ejendomme, hvor flere ejere deler ejendommen, fx anpartslejligheder.
Disse lejligheder skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, som beskrevet i ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8.
På LEJKA kan du finde mere information om, hvordan du navigerer reglerne for udlejning af forskellige ejendomstyper og optimerer din skattepligtige indkomst med bundfradrag.
Udlejningsperioder og bundfradrag
Reglerne for udlejning gælder uanset længden af udlejningsperioden. Hvis du udlejer en helårsbolig, skal udlejningen dog kun dække en del af indkomståret for at være omfattet. Det vil sige, at du kan udleje din bolig i op til 12 måneder inden for et indkomstår og stadig få glæde af bundfradrag.
Kortere Udlejningsperioder
Hvis du udlejer hele din bolig i en kortere periode på under 12 måneder, er du stadig omfattet af reglerne. Lejeperioden kan strække sig over to indkomstår, men den samlede udlejningsperiode skal være under 12 måneder. Udlejning af en del af boligen, såsom værelseudlejning, kan godt strække sig over mere end 12 måneder og stadig være omfattet af reglerne.
For mere information om udlejning og bundfradrag, besøg LEJKA og få de bedste råd og vejledning.
Regler for Udlejning af Ejendomme i Udlandet
Reglerne gælder tilsvarende for ejendomme i udlandet, hvis de opfylder de samme kriterier.
Når du udlejer en ejendom i udlandet, gælder de samme regler som ved udlejning af ejendomme i Danmark. Det betyder, at du kan benytte dig af bundfradrag og andre fordele, uanset hvor ejendommen ligger.
Andelshavere i Private Andelsboligforeninger
Er du andelshaver i en privat andelsboligforening, bliver du betragtet som en lejer. Dette giver dig de samme rettigheder og muligheder som en almindelig lejer, når du udlejer din andelsbolig.
Sommerhuse som Helårsboliger
Har du et sommerhus, som du har tilladelse til at bruge som helårsbolig, er du også omfattet af udlejningsreglerne. Dette giver dig mulighed for at få bundfradrag og andre skattefordele ved udlejning.
Erhvervsmæssig Udlejning og Bundfradrag
Hvis du begynder at udleje din bolig erhvervsmæssigt, kan du ikke længere benytte reglerne om bundfradrag. Om udlejningen betragtes som erhvervsmæssig afhænger af en konkret vurdering af dine forhold. For mere detaljeret information om dette, se afsnit om udlejning af den private bolig i hele indkomståret på LEJKA.
Udlejningens Omfang
Reglerne for bundfradrag og udlejning gælder uanset hvor stor en del af boligen du udlejer. Det betyder, at du kan udleje både en lille del eller hele boligen og stadig være omfattet af reglerne.
Møblering
Det gør ingen forskel, om boligen er møbleret eller ej.
At opbevare møbler i forbindelse med den udlejede bolig er ikke nok til, at udlejeren kan betragtes som at have rådighed over boligen.
Ejendomsværdiskat og Udlejning
Hvis du som ejer ikke selv råder over lejligheden og derfor ikke betaler ejendomsværdiskat, kan du ikke benytte reglerne om bundfradrag. I dette tilfælde skal resultatet af udlejningen opgøres efter de generelle skatteregler. For mere information, se afsnittet om udlejningsejendomme på LEJKA.
Udlejning af Annekser, Udhuse og Garager
Når det kommer til udlejning af annekser, udhuse og garager, er disse ikke omfattet af reglerne om udlejning af privat bolig. Dette betyder, at du ikke kan benytte reglerne om bundfradrag ved udlejning af sådanne bygninger.
Udhus - Eksempel fra Landsskatteretten
I en sag fra Landsskatteretten blev det fastslået, at udlejning af en bygning registreret som et udhus ikke kunne omfattes af reglerne for udlejning af privat bolig. Fordi der ikke var tale om udlejning af en del af boligen eller hele ejendommen en del af indkomståret, skulle resultatet af udlejningen opgøres efter statsskattelovens regler. Klageren fik dog et skønsmæssigt fradrag på 3.000 kr. for udgifter til el og vand.
Garager (Udlejning af )
En anden sag fra Landsskatteretten handlede om udlejning af en garage, som ikke var godkendt til beboelse. Ejendommen var heller ikke vurderet som et tofamiliehus. Derfor kunne de skematiske regler om udlejning af hele ejendommen en del af indkomståret ikke anvendes. Da der heller ikke var tale om værelsesudlejning, kunne reglerne om bundfradrag ikke bruges. I dette tilfælde var ejendommen ejet af klagerens ægtefælle, hvilket yderligere gjorde, at klageren ikke var berettiget til bundfradraget.
For flere detaljer og vejledning om udlejning, bundfradrag og hvordan du bedst optimerer din udlejning, besøg LEJKA. Her finder du omfattende information og gode råd til at navigere i reglerne.
Flere artikler
Du kan finde en masse information på LEJKA om bundfradrag, herunder kan du læse disse artikler:
Der er flere artikler som er specifikke til den enhed, som du udlejer
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar, og du skal bare skrive på info@lejka.dk eller oprette en profil her.