Skatteret

Få et højere bundfradrag for din udlejning

I 2018 blev der indført et højere bundfradrag for udlejere, som udlejer gennem et bureau i stedet for selv at stå for udlejningen. Normalt er bundfradraget på 11.700 kroner, men nye regler gældende fra januar 2021 betyder, at du nu kan få et højere fradrag på 29.900 kr. LEJKA hjælper med at indberette lejen for dig, så du får skattefradraget og dermed får mest muligt ud af din udlejning.

Prisstigning2

Indtægter fra udlejning af værelser eller fra udlejning af en bolig til beboelse en del af indkomståret skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig eller om fremleje af en lejlighed. 

Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, f.eks. varme, el, vand og telefon.

Dette gælder også, når en lejebolig fremlejes en del af året, eller når der fremlejes værelser i lejeboligen.

Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten.

Højere bundfradrag

Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen sker gennem et bureau, en it-platform eller lignende, eller om ejeren selv forestår udlejningen af boligen. 

Sker udlejningen via et bureau eller en it-platform - såsom LEJKA - kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et forhøjet bundfradrag på 29.900 kr. i bruttolejeindtægten.

Det er en betingelse, at der foretages indberetning af lejeindtægten af en tredjepart gennem en digital indberetningsløsning efter skatteindberetningslovens § 43. Ved en tredjepart forstås f.eks. et udlejningsbureau, en platform eller anden form for formidler af udlejningen, der er uafhængig af udlejeren.

For indkomstårene 2018, 2019 og 2020 er der ikke noget krav om indberetning fra tredjepart for at opnå bundfradrag. Fra januar 2021 er det imidlertid en forudsætning for at få det høje fradrag på 29.900 kr., at lejeindtægten indberettes af en tredjepart.

Der kan derudover foretages fradrag på 40 procent af den reducerede lejeindtægt, således at det kun er 60 procent af den overskydende indtægt, der beskattes. Dette svarer til den regel, der gælder for beskatning af indtægt ved udlejning af fritidsboliger efter ligningslovens § 15 O.

Når ejeren af helårsboligen selv forestår udlejningen, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget udgør maksimalt 11.700 kr. i 2021.

Bundfradraget gælder pr. helårsbolig, der udlejes, og kan ikke overstige bruttolejeindtægten pr. helårsbolig.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen der udlejes, og uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Ikke-erhvervsmæssig udlejning

Reglerne gælder for ikke-erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse (har rådighed over), samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse (se lejelovens § 15 Q).

Det beror på en konkret vurdering af forholdene, om der er tale om påbegyndt erhvervsmæssig udlejning. Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke selv bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er det som regel anset for at være erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at indtægten er personlig indkomst, og du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidl. selvangivelse).

Skematisk opgørelse 

Ejeren eller lejeren, der udlejer eller fremlejer sin bolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen, jævnfør lejelovens § 15 Q, stk. 1 og 2.

Resultatet af udlejningen opgøres ved, at der gives bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskat, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen.

Når den skematiske metode anvendes, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om boligen har været udlejet.

Regnskabsmæssig opgørelse 

Hvis en ejer eller en fremlejer, der udlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i lejelovens § 15 Q, stk. 1 og 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten (se lejelovens § 15 Q, stk. 3).

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af lejelovens § 15 Q, stk. 3, §14, stk. 3, og § 15 J, stk. 1.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er herefter de forholdsmæssige udgifter til el, gas, vand, varme, telefon mv.

Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig kan endvidere fratrækkes den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden.

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes.

Forskellige boligtyper

For ejerboliger er det en betingelse for at anvende regelsættet, at ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, jf. lejelovens § 15 Q, stk. 1. Reglerne gælder derfor ved udleje af boligdelen i disse ejendomme omfattet af EVSL § 4, nr. 1-5 og 9-10 er blandt andet:

  • Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed

  • Tofamiliehuse med ejerboligfordeling, jf. vurderingslovens (VUL) § 33, stk. 6, punkt 1 og 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020

  • Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jvf. VUL § 33, stk. 5

  • Ejerboligdel på ejendomme over 5.000 m2 med ejerboligfordeling, jvf. VUL §33, stk. 8. 

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i mindre udlejningsejendomme og boliginteressentskaber boligsamejer mv. (f.eks. anpartslejligheder) når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat (se EVSL § 4, nr. 6-8).

Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere (se lejelovens § 15 Q, stk. 1).

Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne (se lejelovens § 15 O, stk. 1).

Ovenstående er en overordnet gennemgang af reglerne. 

Vil du vide mere? Giv os et ring på tlf. 70 70 74 66 eller skriv til os på info@lejka.dk.