Som udlejer vil det depositum og den forudbetalte leje, man har krævet ved en lejers indflytning, være det, som gælder. Men sker der en regulering af huslejen, kan en udlejer ligeledes kræve, at depositummet og den forudbetalte leje også reguleres.

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
28-01-2022

Som udlejer må man kræve at depositum og den forudbetalte leje bliver reguleret, når man hæver huslejen. Det gælder for alle lejemål som er indgået efter d. 1 juli 1994. Reguleringen må naturligvis kun ske, når huslejestigningen er gyldig. Man skal huske at skrive huslejen i lejekontrakten, og varsle en stigning tre måneder i forvejen. Lejer skal nemlig have tid til at forberede sig på ændringen. Du kan læse mere om reglerne for forhøjelse af husleje artiklen herunder!

Der er desuden regler for, hvor meget depositum og forudbetalt leje må forhøjes, og dermed hvor meget ekstra lejer skal betale. Derudover er der regler for hvordan udlejer må kræve pengene betalt. Udlejers ret til at hæve de nævnte beløb, forældes ikke.

Hvornår må man hæve huslejen?

Når der sker en indeksregulering
Huslejen må hæves, hvis det er noteret i lejekontraktens § 11 under særlige vilkår, at huslejen følger det danske nettoprisindeks. Dette betyder at der sker en automatisk stigning af huslejen årligt. I denne situation, skal stigningerne ikke varsles seperat.

Når værdien af det lejede forøges
Huslejen for et lejemål må hæves hvis det vurderes at den er lavere end ‘det lejedes værdi’. Dette kræver, at ejendommen ikke er omfattet af boligreguleringsloven. En sådan vurdering af lejemålet skal foretages ved at sammenligne lejemålet med tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, vedligeholdelsesstand, kvalitet, størrelse og inventar. Reguleres huslejen på denne måde, må den reguleres hvert andet år.

Når lejemålet bliver forbedret
Huslejen for et lejemål må stige i tilfælde hvor lejemålet bliver væsentligt forbedret. Dette gælder hvis der er foretaget markante ændringer, eksempelvis i form af nyt køkken eller badeværelse. I denne situation gælder det dog fortsat, at ejendommen ikke må være omfattet af boligreguleringsloven, og at lejemålet skal sammenlignes med lignende lejemål. Lejemålet vil her skulle sammenlignes med lejemål, hvor der også er foretaget markante ændringer, i form af det nye køkken eller badeværelse.

Når udlejers driftsudgifter stiger
Hvis udlejers driftsudgifter for et lejemål stiger, må huslejen hæves. Dette kræver at lejemålet er omfattet af reglerne for omkostningsbestemt husleje. Stigningen kan skyldes øgede skatter eller afgifter. Man må først hæve huslejen, fra det tidspunkt, hvor udgifterne stiger. Derudover skal man være opmærksom på, at man skal varsle huslejestigningen senest 5 måneder efter man informeres om ændringerne.

I tilfælde af frivillig husleje stigning
Udlejer og lejer kan vælge, at lade huslejen for lejemålet stige. Når begge parter af lejeforholdet er enig i denne ændring, er den både gyldig og lovlig. Aftalen kan både være mundtlig og skriftlig.

Hvor meget må depositum og forudbetalt leje reguleres?

Når en stigning af huslejen er gyldig, må depositum og forudbetalt leje altså ligeledes stige. Dog kan de to beløb ikke forhøjes med mere end den løbende leje. Det betyder, at depositum og forudbetalt husleje maksimalt må forhøjes med et beløb der svarer til huslejestigningen. Lad os tage nogle eksempler...

Jonas, som er lejer, er blevet pålagt en gyldig huslejestigning på 100 kroner. Han betalte før 2.500 kroner om måneden, og skal altså nu betale 2.600 kroner om måneden. Jonas har indbetalt 3 måneders depositum samt 3 måneders forudbetalt husleje da han flyttede ind. Hans depositum og forudbetalte leje bliver hævet i takt med at huslejen stiger, så han skal indbetale et beløb der svarer til denne stigning. I alt udgør depositum og forudbetalt leje 6 måneders leje. Fordi lejen stiger med 100 kroner, skal Jonas betale yderligere 600 kroner til sin udlejer (6 x 100 kr. = 600 kr.)

Emmelie, som er lejer, er blevet pålagt en gyldig huslejestigning på 10%. Lige nu betaler hun 5000 kroner, og skal altså fremtidigt betale 5.500 kr. om måneden. Emmelie har indbetalt  3 måneders depositum samt 3 måneders forudbetalt husleje da hun flyttede ind. Hendes depositum og forudbetalte leje bliver hævet i takt med at huslejen stiger, så hun skal indbetale et beløb der svarer til denne stigning til sin udlejer. I alt udgør depositum og forudbetalt leje 6 måneders leje. Fordi lejen stiger med 10%, skal Emmilie betale 3.000 kroner til sin udlejer (6 x 500kr. =  3.000 kr.)

Hvordan skal stigningen på depositum og forudbetalt husleje betales?

Som udlejer må man ikke kræve, at det beløb som depositum og forudbetalt leje stiger med, bliver betalt med det samme.  Det regulerede beløb skal derimod indbetales over en periode, som svarer til den periode, som der er blevet betalt depositum og forudbetalt leje for i første omgang. Har man, som i de ovenstående eksempler, betalt depositum og forudbetalt leje for en periode der svarer til 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje, kan man kun blive påkrævet at betale beløbet over de næste 3 måneder.

Jonas’ eksempel: Jonas skal betale 600 kroner over de næste 3 måneder. Han skal derfor betale 2.800 kr. i 3 måneder. Dette beløb består af 2.500 kr. (oprindelig husleje) + 100 kr. (stigning i husleje) + 200 kr. (indbetaling for reguleret depositum og forudbetalte leje).

Emmelies eksempel: Emmelie skal betale 3000 kroner over de næste 3 måneder. Hun skal derfor betale 6.500 kr. i 3 måneder. Dette beløb består af 5.000 (oprindelig husleje) + 500 kr. (stigning i husleje) + 1.000 kr. (indbetaling for reguleret depositum og forudbetalte leje).

Hvad hvis huslejen stiger, og LEJKA opbevarer depositum og forudbetalt leje?

Hvis man i et lejeforhold har valgt at sikre lejers depositum og forudbetalte leje hos LEJKA, gælder de samme regler. Ligeledes gælder reglerne hvis man har valgt at sikre beløbene via eksempelvis en bankgaranti eller en form for deponeringskonto. Man skal i dette tilfælde indbetale beløbet, der svarer til det hævede depositum og den forudbetalte leje, til LEJKA eller sin øvrige tredjepart.

Har du flere spørgsmål?

Hvis du  er i tvivl omkring reglerne for depositum og forudbetalt leje, er du velkommen til at kontakte os. Vores juridiske eksperter sidder klar til at besvare alle dine spørgsmål og henvendelser.

Klik på telefonen, for at kontakte os!