Overtrædelse af husordenen ved gentagen støj og uro

Der kan være tilfælde, hvor udlejer har ret til at kræve, at en lejer stopper larm med øjeblikkelig virkning. Dette sker typisk, hvis støjproblemerne er så alvorlige, at de udgør en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen.

For eksempel kan gentagne og alvorlige støjgener, såsom vedvarende høj musik eller støjende adfærd, betragtes som en tilsidesættelse af god skik og orden. I disse tilfælde kan udlejer ophæve lejemålet, hvilket betyder, at lejeren skal fraflytte lejemålet straks​. 

For at ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning skal udlejer normalt sende et skriftligt påkrav, der advarer lejeren om konsekvenserne af den pågældende adfærd. Hvis lejeren ikke stopper den forstyrrende adfærd efter modtagelse af advarslen, kan udlejer vælge at ophæve lejekontrakten, især hvis der er tale om gentagne overtrædelser. Det er dog vigtigt, at udlejer kan dokumentere klagerne og bevise, at larmen har været til stor gene for de øvrige beboere​.

Støjgener er ofte en kilde til konflikt i boligområder, især når de involverer lejere i etageejendomme. Når støjen bliver en plage for andre beboere, er det vigtigt for udlejeren at tage affære og sikre, at situationen bliver håndteret korrekt og effektivt. Denne artikel beskriver de nødvendige skridt og juridiske rammer for at håndtere støjklager i lejeboliger.

En lejer kan pålægges retslige konsekvenser, hvis vedkommende udviser adfærd, der generer ejendommen, udlejeren, deres ansatte eller andre lejere i ejendommen. Dette gælder også for personer, der lovligt færdes på ejendommens område.

Konsekvenser 

Lejeren kan blive pålagt retsfølger, hvis de forstyrrer andre med uacceptabel støj. Dette omfatter støjende menneskelig adfærd, kraftig musikstøj eller kraftig maskinstøj, som er til væsentlig gene for andre personer i ejendommen. Det vil sige, at gentagne forstyrrelser fra lejeren, der overskrider, hvad der anses som rimeligt, kan medføre konsekvenser for lejeren.

Selv støj, der ikke er bevidst chikane, kan få juridiske konsekvenser. Støj kan opstå på flere måder og niveauer, som anses for uacceptable. Dette kan føre til indgribende konsekvenser, der varierer afhængigt af støjens art og intensitet. For eksempel skelnes der mellem væsentligt generende støj fra mennesker, musik eller mekaniske kilder og andre typer støj.

Menneskelig støj

Uacceptabel støj kan komme fra gentagne forstyrrende handlinger såsom råb, højrøstet tale, trampen eller kast med genstande, enten i boligen eller på fællesarealer. Denne type adfærd er til stor gene for andre lejere, især når der er tale om natlige fester eller langvarig overdreven adfærd, der går ud over det normale.

Musikstøj

Musikstøj kan også blive problematisk, især hvis den forekommer gentagne gange og med en høj lydstyrke, der forstyrrer andre lejere. Dette gælder især ved natlig musikafspilning, men også ved afspilning af musik i dagtimerne, hvor lydniveauet overstiger, hvad der anses som normalt for radio og TV. Hvis musikken spilles regelmæssigt på dette høje niveau, kan det medføre problemer, også i dagtimerne.

Maskinstøj 

Stærk maskinstøj, især om aftenen og natten, kan også være uacceptabel. Dette inkluderer støj fra værktøjsmaskiner eller lignende, som varer usædvanligt længe, også i dagtimerne. Når maskinstøj er markant, kan det føre til store gener for omgivelserne, især hvis det sker gentagne gange og uden hensyn til andre.

Andre lejere

Den beskrevne støj er ofte, men ikke altid, præget af en vis hensynsløshed fra den lejers side, som støjer. Lejeren burde være klar over, at støjen generer naboerne, men vælger alligevel at tilsidesætte hensynet til dem.

Påkrav

Inden der træffes drastiske foranstaltninger som opsigelse af lejemålet, skal udlejeren normalt udstede et skriftligt påkrav. Påkravet skal klart beskrive, hvilken adfærd der skal rettes, og give lejeren en rimelig frist til at gøre det. Det skal også indeholde en advarsel om de mulige konsekvenser, hvis problemet ikke løses.

Når du udarbejder en påkravsskrivelse vedrørende larm og misligholdelse af lejeaftalen, er det vigtigt at inkludere nogle væsentlige elementer for at sikre, at det bliver håndteret korrekt. Her er de vigtigste punkter, du skal have med i påkravet:

• Skriftlighed

Påkravet bør være skriftligt, og bør sendes med afleveringsattest.

• Identifikation af udlejer og lejer

Først og fremmest skal du klart identificere både LEJKA og/eller udlejeren samt lejeren. Dette indebærer at angive deres fulde navne, adresser og selvfølgelig lejemålets adresse, så der ikke er nogen tvivl om, hvem sagen vedrører.

• Hvad er misligholdt?

Dernæst skal du nøje beskrive, hvad der er misligholdt. Det kan være larm i form af støjende adfærd, beskadigelse af ejendommen eller andre brud på lejeaftalen. Sørg for at medtage detaljer som datoer og præcise eksempler på problemet, så lejeren har en klar forståelse af, hvad problemet er, og hvorfor det anses som misligholdelse.

• Angivelse af hvad der skal udbedres

Påkravet skal klart angive, hvad lejeren skal gøre for at udbedre misligholdelsen. Hvis der er tale om støjgener eller larm, kan det være nødvendigt at kræve, at lejeren stopper den forstyrrende adfærd. Hvis der er tale om skade på ejendommen, kan det være krav om reparationer. Vær specifik og tydelig i dine krav. Sørg også for at give lejeren en rimelig tidsfrist, ofte mellem 14 og 30 dage, til at afhjælpe situationen. Tidsfristen skal være realistisk, så lejeren har tid til at rette op på forholdene.

• Tidsfrister

Generelt gives der ved støjproblemer en tidsfrist for at udbedre problemet, inden der kan tages yderligere skridt. Lejeren skal have et rimeligt varsel fra modtagelsen af påkravet til at rette op på forholdet. Ofte vil lejeren få mellem 14 og 30 dage til at rette op på situationen. Hvis lejeren ikke reagerer på advarslen og fortsætter med at skabe larm, kan udlejer iværksætte processen med at ophæve lejemålet.

Det er væsentligt at påkravet indeholder konkrete tidsfrister, som er rimelig efter omstændighederne og retspraksis fra domstolene mv. Når en lejer forstyrrer med larm, har udlejer mulighed for at sende et påkrav, som giver lejeren en tidsfrist til at rette op på problemet. Tidsfristerne varierer, men typisk gives der 14 dage til at afhjælpe støjgenerne.

I mere alvorlige tilfælde af støj eller larm, hvor der er tale om gentagne overtrædelser eller grov forstyrrelse af husfreden, kan udlejer vælge at ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning. Det kræver dog, at udlejer tidligere har givet lejeren mulighed for at rette op på situationen gennem et påkrav​. Ved særligt grov misligholdelse, som ved konstant høj larm, kan udlejer vurdere, om et kortere varsel er nødvendigt, men det kræver stadig en dokumenteret advarselsproces​.

Hvis lejeren ikke reagerer inden for tidsfristen, kan udlejer starte en proces for ophævelse af lejemålet, og lejeren vil blive påkrævet at fraflytte boligen straks.

• Beskrivelse af konsekvenser / Ophævelse

Du skal også beskrive de konsekvenser, der vil følge, hvis lejeren ikke efterkommer påkravsskrivelsen. Dette kan indebære ophævelse af lejemålet, krav om erstatning eller andre juridiske skridt. Afslut påkravet med en formel underskrift og dato, og overvej at sende det som anbefalet post, så du har dokumentation for, at lejeren har modtaget det. Påkravet skal tydeligt angive, at manglende efterlevelse kan føre til ophævelse af lejeforholdet.

• Henvisninger til lejeloven

Husk at inddrage korrekte paragraffer og henvisninger til lejeloven. Det er vigtigt at gennemgå de relevante bestemmelser og referere til de korrekte punkter, så lejeren forstår de juridiske konsekvenser af deres handlinger, og hvad der ligger bag kravene.

• Ingen fejl

Det skal gøres meget klart og præcist specificeres, hvori problemet består. Hvis der er fejl i det faktum, vil der være risiko for, at ophævelsen af lejemålet ikke gennemføres. Overvej derfor at fjerne alle omtvistede krav og hold dig til konstateret faktum, som kan bevises. Læs mere nedenfor.

• Ikke andre ydelser eller forhold

Du bør ikke medtage ydelser eller forhold, der ikke er aftalt, og som ikke kan pålægges lejeren i henhold til lejelovens regler.

• Afleveringsattest 

Udlejeren har ansvaret for forsendelsen og dermed bærer forsendelsesrisikoen. Det anbefales derfor at sende påkravet både med afleveringsattest/anbefalet post og med Q-post. Når udlejer sender et påkrav til lejer, er det afgørende at have dokumentation for, at påkravet er leveret korrekt. En effektiv metode til dette er at sende brevet med afleveringsattest. Med en afleveringsattest får udlejer skriftlig dokumentation på, at brevet er afleveret direkte til lejeren. Dette er en pålidelig form for bevis, som kan bruges i en eventuel retslig tvist om ophævelse af lejemålet.

Afleveringsattesten sikrer, at udlejer har en konkret kvittering på, at lejeren har modtaget påkravet. Denne form for bevis kan være afgørende, hvis lejeren påstår, at de ikke har modtaget brevet. Ved at anvende en afleveringsattest eller anbefalet post kan udlejer altså beskytte sig selv og sikre, at den nødvendige kommunikation er blevet gennemført i henhold til lovgivningen​

Det er vigtigt, at udlejer altid sikrer sig dokumentation for, at påkravet er leveret til lejeren, for eksempel ved at sende det som anbefalet post​. Læs mere her. 

• Håndtering af manglende overholdelse

Hvis lejeren ikke afhjælper problemet inden for den angivne frist, kan det være nødvendigt at tage yderligere juridiske skridt. Dette kan inkludere ophævelse af lejemålet eller krav om erstatning for eventuelle skader. I mere komplekse sager kan det være nødvendigt at konsultere en advokat med erfaring inden for ejendomslovgivning, så du får vejledning om dine næste skridt.

• Dokumentation

Dokumentation er nøglen, når du håndterer misligholdelse. Det er vigtigt at gemme alle relevante dokumenter, herunder påkravet, al kommunikation med lejeren samt beviser for den pågældende misligholdelse. Denne dokumentation kan være afgørende, hvis sagen ender i retten, eller hvis du vil kræve erstatning for de skader, lejeren har forårsaget.

• Datoer

Påkravets afsendelsesdato skal angives, og andre datoer skal korrekt angives i forhold til forfaldsdatoer, betalingsdatoer mv.

• Lejeloven

Henvis altid til de korrekte bestemmelser i lejeloven, som vedrører det konkrete forhold. 

• Flere krav

Der er flere krav, som du kan læse mere om nedenfor.

og få hjælp.

Manglende opfyldelse af kravene kan føre til, at udlejer mister muligheden for at gennemføre en ophævelse af lejemålet, hvilket kan forsinke processen og give lejeren mere tid til at fortsætte med at skabe problemer. Påkravet skal både være specifikt og dokumenteret, hvilket også kan være afgørende, hvis sagen ender i retten. En korrekt udformet skrivelse beskytter udlejerens rettigheder og sikrer, at lejeren tydeligt informeres om, hvad der kræves for at rette op på situationen. 

Hvis du er usikker på, hvordan du skal håndtere en situation, hvor lejeren undlader at betale husleje, kan det være klogt at sætte sig godt ind i lovgivningen, da det ellers kan få økonomiske konsekvenser. En lille juridisk fejl eller forkert henvisning til lejelovens bestemmelser kan medføre, at lejeren fortsat bor i lejemålet uden at betale. I så fald vil du være nødt til at starte processen på ny.

Eksempler

Støj og larm i lejeforhold kan opstå i mange forskellige former og situationer. Her er nogle eksempler på, hvad der kan betragtes som støjgener:

• Høj musik eller TV-lyd: Gentagne tilfælde af høj musik eller TV-lyd, især sent om aftenen eller om natten, kan være meget generende for naboer.

• Støjende fester: Regelmæssige fester med høj musik, højlydt snak og skrig kan være til stor gene, især hvis de fortsætter til langt ud på natten.

• Trampen og skubben med møbler: Hyppig trampen eller flytning af møbler kan skabe ubehagelig larm for underboerne, især hvis det sker sent om aftenen.

• Brug af elektriske apparater: Brug af værktøj eller elektriske apparater som boremaskiner på upassende tidspunkter, især om natten, kan forstyrre naboerne.

• Husdyr: Hunde, der konstant gør eller hyler, kan være en stor kilde til støj, især hvis de gør uden ophold i længere perioder.

• Børns leg: Børn, der løber, skriger eller hopper rundt, især i lejligheder, kan være en kilde til støj, hvis det sker gentagne gange eller udenfor almindelige dagtimer.

• Højlydt skænderi: Gentagne højlydte skænderier kan skabe en ubehagelig atmosfære for naboer og føre til klager over larm.

• Musikinstrumenter: Spil på højlydte musikinstrumenter som trommer eller elektrisk guitar kan skabe støjgener, især hvis det sker hyppigt eller på upassende tidspunkter.

• Rengøring på upassende tidspunkter: Støvsugning, gulvvask eller anden rengøring, der udføres sent om aftenen eller om natten, kan betragtes som larm.

• Renoveringsarbejde: Brug af hammer eller boremaskine til renovering udenfor fastsatte arbejdstider kan forårsage store forstyrrelser for andre beboere.

• Motorstøj: Reparation af motorcykler eller biler, især med gentagne motoropstarter, kan være en betydelig støjgene for nærliggende lejere.

• Vaskemaskine eller tørretumbler: Drift af vaskemaskiner eller tørretumblere om natten kan skabe larm og forstyrre naboernes nattesøvn, især i ældre bygninger med dårlig lydisolering.

• Udendørsaktiviteter sent om aftenen: Højlydte samtaler eller musik på altaner, terrasser eller i haven sent om aftenen kan være til gene for naboer.

• Højlydt gang i opgangen: Skramlen med tasker, højlydte samtaler eller andet støj i opgangen kan forstyrre de øvrige beboere, især tidligt om morgenen eller sent om aftenen.

• Festlige begivenheder: Store fødselsdage, bryllupper eller andre begivenheder med mange gæster kan føre til støjklager, især i lejlighedskomplekser.

• Legepladser og udendørsarealer: Støj fra børns leg på fællesarealer kan være til gene for andre lejere, især hvis det sker i stille perioder.

• Telefon- eller videosamtaler på højttaler: Hyppige samtaler på højttaler, især i lejligheder med tynde vægge, kan være meget generende for naboer.

• Husdyr, der larmer: Ud over hunde kan andre husdyr som katte, fugle eller smågnavere også være en kilde til støj, især hvis de er aktive om natten.

• Musikøvelser i hjemmet: Øvelser med et band eller sangøvelser kan skabe vedvarende støjgener for andre beboere.

• Højlydte alarmer eller tekniske apparater: Fejlbehæftede røgalarmer, indbrudsalarmer eller andre tekniske apparater, der udløses gentagne gange, kan være forstyrrende.

• Hobbyer, der larmer: Lejere, der udfører støjende hobbyaktiviteter såsom slibning eller savning, kan forstyrre naboerne.

• Børn, der løber eller hopper inde i lejligheden: Hvis børn ofte løber eller hopper i lejligheden, kan det skabe støj for underboerne.

• Skrabende stole eller møbler: Gentagne høje lyde fra stole eller møbler, der trækkes hen over gulvet, kan forstyrre andre lejere.

• Brusere eller bade sent om natten: Lyde fra vandrør eller brusere kan være en betydelig kilde til støj, især sent om natten.

• Brug af vaskeri i fællesområder på skæve tidspunkter: Hvis vaskemaskiner eller tørretumblere bruges uden for de fastsatte tidsrum, kan det forstyrre andre beboere.

• Skrabende affaldscontainere: Lyden af containere, der trækkes over fortovet, kan være en støjgene, især tidligt om morgenen.

• Port- eller dørklokkeringning: Hyppige ringninger på porttelefonen eller dørklokken kan være forstyrrende, hvis det sker gentagne gange uden grund.

• Sport eller træning indendørs: Træning i hjemmet, såsom løb på løbebånd eller tung løftetræning, kan skabe bump og bankelyde.

• Klimaanlæg eller ventilationssystemer: Apparater, der kører kontinuerligt og larmer, som klimaanlæg, kan skabe generende baggrundsstøj for naboer.

• Høje døre, der smækker: Gentagne gange at smække døre kan forstyrre hele bygningen, især hvis det sker ofte.

• Telefonopkald på højttaler: Brug af højttalerfunktionen til opkald kan være meget generende, især hvis det sker ofte og højt.

• Træningsudstyr, der falder: Tunge vægte, der tabes på gulvet, kan skabe høje dunk, som kan høres af underboerne.

• Dyrelyde fra bure: Fugle, gnavere eller andre smådyr, der larmer om natten, kan være en kilde til støj.

• Legetøj med lyd: Legetøj, der afgiver høje lyde eller musik, kan være meget generende, hvis det bruges hyppigt.

• Sikkerhedssystemer: Bilalarmer eller andre sikkerhedssystemer, der udløses ved fejl, kan være meget forstyrrende.

• Støj fra skraldebiler tidligt om morgenen: Skraldebilers aktivitet tidligt om morgenen kan forårsage forstyrrende støj i boligområder.1

• Brug af fjernstyrede biler eller droner: Støj fra fjernstyrede enheder som biler eller droner kan være generende, især i fællesarealer.

Juridiske regler

Lejeloven pålægger lejere at undgå adfærd, der er til gene for ejendommen eller andre beboere. Støj kan stamme fra forskellige kilder som høj musik, støjende gæster eller husdyr. Hvis støjen er så voldsom, at den forstyrrer andre beboeres komfort og ro, kan det medføre juridiske konsekvenser, som opsigelse eller ophævelse af lejemålet.

Håndtering af støjklager

Når udlejeren modtager klager over støj, bør de først indsamle skriftlig dokumentation fra de berørte beboere. Dette omfatter detaljer om støjens art, hyppighed og de specifikke tidspunkter, hvor støjen forekommer. Denne dokumentation er vigtig, hvis sagen eskalerer og kræver indgriben fra Huslejenævnet eller domstolene.

Ophævelse 

Hvis lejeren ikke reagerer på påkravet og støjproblemerne fortsætter, kan udlejeren overveje at ophæve lejemålet. Ophævelse betyder, at lejeren skal fraflytte ejendommen straks. For at sikre, at denne beslutning er juridisk forsvarlig, skal udlejeren have fuldstændig dokumentation af alle korrespondancer og overtrædelser. Ophævelse bør dog kun anvendes som sidste udvej.

Praktiske overvejelser

Det er en god idé for udlejere at konsultere en advokat med specialisering i lejeret, før de udsteder et påkrav eller ophæver et lejemål. Det sikrer, at alle procedurer overholdes korrekt, og at der ikke opstår retssager eller andre juridiske komplikationer. Samtidig bør udlejeren tage hensyn til både lejeres og øvrige beboeres behov for ro og privatliv.

LEJKAs brugere

For brugere af LEJKA, der udlejer boliger, er det afgørende at forstå og effektivt håndtere støjproblemer for at opretholde et harmonisk boligmiljø. Selv mindre støjgener, som høj musik eller trampen, kan have store konsekvenser for naboskabet og true roen og trivslen i ejendommen, hvis de ikke reguleres. Ved at have klare retningslinjer for støj og en struktureret tilgang til håndtering af klager, kan udlejere skabe tryghed, undgå konflikter og beskytte deres ejendomsværdier. En korrekt håndtering af støjklager, herunder at følge de juridiske procedurer, er ikke kun med til at opretholde ejendommens attraktivitet, men understøtter også en god relation mellem lejere og udlejere, hvilket fremmer et fredeligt miljø, hvor alle kan trives.

En grundigt udformet påkravsskrivelse spiller en central rolle i håndteringen af larm og anden misligholdelse i et lejemål. Når der opstår støjgener eller andre brud på lejeaftalen, er det essentielt, at udlejeren har mulighed for at tage de nødvendige skridt for at afhjælpe situationen. Et veludformet påkrav hjælper med at beskytte udlejerens rettigheder og sikre, at lejemålet opretholder en høj standard. Manglende opfyldelse af kravene kan resultere i, at udlejeren mister muligheden for at ophæve lejemålet, hvilket kan forsinke processen og give lejeren længere tid til at skabe problemer. Derfor er det afgørende, at påkravet er specifikt og veldokumenteret, da det også kan have betydning, hvis sagen ender i retten. Ved at sikre korrekt kommunikation og mulighed for ophævelse af lejemål, når det er nødvendigt, kan LEJKAs brugere effektivt forebygge konflikter og opretholde en professionel udlejningsproces.

 

Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar, og du skal bare skrive på info@lejka.dk eller oprette en profil her: