Formelle krav til huslejeforhøjelse

Lejelovens §48, stk. 1

Lejeforhøjelse efter § 47 eller § 47 a kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Varslingsperioden gælder kun når hvor lejeforhøjelsen ikke kommer efter en gensidig aftale med lejeren. Udover at tiden er en faktor ved lejeforhøjelse, så er der formkrav til varslingen. Udlejeren skal fremsætte kravet skriftligt.

 

Lejelovens §48, stk. 2

Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal  indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

 

Lejelovens §48, stk. 3

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet.

Det er som udlejer muligt at indbringe sagen for huslejenævnet for et mindre beløb end den leje, man har varslet til lejeren. Samtidig gælder det, at det i sager om husleje vil være den tabende part, som skal betale sagsomkostninger til den vindende part.

U.1986.811

Vestre Landsrets dom af 13. juni 1986

Resume

Lejeren, L, gør indsigelse, da udlejeren, U, varsler en lejeforhøjelse. Da sagen kommer til boligretten, er U’s påstand en mindre lejeforhøjelse end den, der er varslet til L.

I Landsrettens dom er der skrevet:

En fortolkning af ordlyden i lejelovens §48, stk. 3, findes ikke at medføre, at udlejeren, efter at lejeren har gjort indsigelse mod den forhøjede husleje, ikke kan anlægge sag for mindre beløb end det, som er varslet til lejeren. Gør lejeren indsigelse, og skal sagen fremsættes for huslejenævnet, kan man som udlejer, indtil der foreligger en afgørelse fra huslejenævnet, kræve en foreløbig lejeforhøjelse. Den foreløbige lejeforhøjelse må ikke være højere end 15 kr. pr. m2 af boligens samlede areal.

 

Lejelovens §48, stk. 4

Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 6, stk. 3.

Samtidig med at man som udlejer ikke kan gennemføre den fulde lejeforhøjelse, mens sagen endnu ikke er afgjort, kan man heller ikke kræve, at depositummet og den forudbetalte leje bliver reguleret i overensstemmelse med den forhøjede leje, før der er truffet afgørelse. Når huslejenævnet eller retten har truffet en afgørelse i sagen, skal lejen reguleres efter denne afgørelse.

Konklusion

Vil man som udlejer hæve lejen, skal lejeren have et varsel om dette, 3 måneder før lejeforhøjelsen finder sted. Varslingsskrivelsen skal fremsættes skriftligt, og skal indeholde oplysninger om størrelsen af lejeforhøjelsen, om grunden til lejeforhøjelsen, og lejerens mulighed for at gøre indsigelse. Ellers er varslingsskrivelsen ugyldig.

Reguleres lejen årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, og er dette aftalt med lejeren, behøves en varslingsskrivelse ikke. Hvis man som lejer ikke vil acceptere kravet om lejeforhøjelse, skal man inden for 6 uger aflevere en skriftlig indsigelse til udlejeren. Herefter skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet. Under en eventuel sag må der fastsættes en foreløbig lejeforhøjelse, som ikke må være højere end 15 kr. pr. m2 af boligens samlede areal.

Når huslejenævnet eller retten har truffet en afgørelse i sagen, skal lejen reguleres efter denne afgørelse. Vinder man som lejer sagen, kan man kræve den for meget erlagte husleje tilbagebetalt, mens man som udlejer kan kræve efterbetaling af lejeforhøjelsen ved en vunden sag.

 

Huslejeforhøjelse ved øgede ejendomsskatter

Lejelovens §50, stk. 1

Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed. En lejeforhøjelse til udligning af skatteudgifter kan kræves, uanset at der i kontrakten er aftalt uopsigelighed.

Når det kommer til, hvordan udgiften for lejeforhøjelsen skal udlignes, er det afgørende, om ejendommen befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune. I regulerede kommuner gælder nemlig både lejeloven og boligreguleringsloven, mens det i uregulerede kommuner kun er lejeloven, der gælder.

Som udlejer i uregulerede kommuner skal man være opmærksom på, at lejen kun må forhøjes på de lokaler, som skatten vedrører. I regulerede kommuner gælder det derimod, at en lejeforhøjelse fordeles på lejemålets lejligheder efter deres indbyrdes værdi.

TBB1999.202

Østre Landsrets dom af 27. januar 1999

Resume

Udlejeren, U, lejer flere lejemål ud i en ejendom, som er reguleret af både lejeloven og boligreguleringsloven. Ejendommen indeholder både erhvervslejemål og beboelseslejemål. Dækningsafgiften, som er målrettet erhvervslejemål, stiger, og dermed sender U en varslingsskrivelse til alle lejere, hvori det fremgår, at deres husleje vil komme til at stige på baggrund af en øget dækningsafgift. Lejerne mener ikke, at U kan lave et splitbudget, der betyder, at beboelseslejemålene også skal betale for den øgede dækningsafgift.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Der er efter en lejelovsændring i 1994 skabt hjemmel for, at varsling af skatteforhøjelser i regulerede kommuner, skal ske efter boligreguleringsloven §§ 10 og 11. Derfor er U berettiget til at lave udligning af skatteforhøjelsen på den måde, som det er sket.

Udover at en lejeforhøjelse kun må ske på de lejemål, som skatten vedrører, så skal lejeforhøjelsen også fordeles efter den gældende leje i de forskellige lejemål. Er nogle af lejemålene enten tomme eller anvendt af udlejeren, tager man højde for, hvad lejen ville være, hvis de var udlejet.

 

Lejelovens §50, stk. 2

Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen efter reglerne i §§ 10 og 11.

Er ejendommen beliggende i en reguleret kommune, fordeles lejeforhøjelsen efter boligreguleringsloven. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel og kan i nogle tilfælde kræves med tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen.

 

Lejelovens §50, stk. 3

Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Kravet om lejeforhøjelse skal varsles gennem en varslingsskrivelse. Varslingsskrivelsen skal fremsættes skriftligt til lejeren, hvilket betyder, at den skal komme frem til lejeren, og dermed er det ikke nok, hvis man som udlejer hænger den op på en opslagstavle.

 

Lejelovens §50, stk. 4

Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Varslingsskrivelsen skal derudover indeholde en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer. Denne beregning skal være så udførlig, at lejeren kan kontrollere dens rigtighed. Samtidig skal lejerne også informeres om deres mulighed for at gøre indsigelse i forhold til den varslede lejeforhøjelse.

Vil man som lejer ikke godkende kravet om en lejeforhøjelse, skal man skriftligt fremsætte en indsigelse, hvori det fremgår, hvorfor man ikke kan godkende kravet. En sådan indsigelse skal fremsættes, senest 6 uger efter at kravet er kommet fra udlejeren.

 

Lejelovens §50, stk. 5

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Bor man som lejer i en ejendom med en beboerrepræsentation, kan disse på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse. Ved indsigelse skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet.

Konklusion

En udlejer kan kræve at hæve lejen, så den udligner udgifter, der er kommet gennem skatteudgifter, som påhviler ejendommen. I uregulerede kommuner må lejen kun forhøjes på de lokaler, som skatten vedrører, mens den i regulerede kommuner skal fordeles på lejemålets lejligheder efter deres indbyrdes værdi.

Ønskes en lejeforhøjelse, skal der fremsættes en skriftlig varslingsskrivelse til lejerne. Varslingsskrivelsen skal indeholde en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, og derudover skal lejerne informeres om deres mulighed for at gøre indsigelse i forhold til den varslede lejeforhøjelse. Indeholder varslingsskrivelsen ikke de relevante informationer, vil den blive erklæret ugyldig.

En lejeforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel og kan i nogle tilfælde kræves med tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen. I en ejendom med beboerrepræsentation, kan denne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen. Ved indsigelse skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet.

 

Huslejeforhøjelse ved ekstra ejendomsafgifter

Lejelovens §51, stk. 1

Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Hæver man som udlejer lejen efter §51, er det i høj grad de samme regler, der gælder, som ved lejeforhøjelse i §50 om ejendomsskatter. Lejeforhøjelsen skal derfor fordeles på de lejemål i ejendommen, som udgiften vedrører, den skal fremsættes skriftligt for lejeren, og så kan den gennemføres med 3 måneders varsel med mulig tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen.

Lejeforhøjelsen kan dog udelukkende foretages på baggrund af forøgede udgifter, og dermed ikke fordi en lejer pludselig bruger mere vand.

TBB2002.392

Østre Landsrets dom af 31. maj 2002

Resume

Udlejeren, U, varsler en lejeforhøjelse efter reglerne i lejelovens §§50 og 51, da der er kommet et øget vandforbrug. Lejeren, L, mener dog ikke, at dette kan kræves gennem reglerne om øgede afgifter.

I byrettens dom er der skrevet:

Lejelovens §51 jf. §50 gælder i tilfælde, hvor der er pålagt ejendommen øgede afgifter efter takster, der er fastsat eller godkendt af kommunen. Øget vandforbrug indgår ikke, derfor kan øget vandforbrug ikke varsles efter denne bestemmelse. Landsretten stadfæster dommen.

 

Lejelovens §51, stk. 2

Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, udligne bidraget gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan kræve at betale kontant.

Konklusion

Pålægges en ejendom forøgede afgifter, hvis takster er fastsat eller godkendt af det offentlige, kan det retfærdiggøre en lejeforhøjelse. Det samme kan det, hvis ejendommen bliver pålagt at bidrage til det offentlige. Det kan f.eks. være gennem nye offentlige veje eller kloakker.

Hæver man som udlejer lejen efter lejelovens §51, gælder de samme regler som ved en lejeforhøjelse efter lejelovens §50. Det vil sige, at Lejeforhøjelsen skal fordeles på de lejemål i ejendommen, som udgiften vedrører, den skal fremsættes skriftligt for lejeren, og så kan den gennemføres med 3 måneders varsel med mulig tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen.

Bliver man som udlejer pålagt en udgift gennem en engangsydelse, hvor man skal bidrage til det offentlige, kan man kræve huslejen forhøjet til et niveau, hvor den over 10 år vil have dækket det udlæg, som udlejeren har haft i forbindelse med kravet fra det offentlige. Dette kan fremsættes, når ydelsen er betalt af udlejeren