Som udlejer og lejer er det et fælles ansvar at sørge for, at der er god orden i ejendommen. Det vil sige, at man som udlejer har et ansvar for, at beboerne i ejendommen føler sig trygge, mens man som lejer har et ansvar for, at ejendommens husordensforskrifter bliver overholdt.
Journalist
Efter lejelovens § 182 kan, stk. 1, nr. 7, kan udlejeren hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god skik og orden i ejendommen. Det skal ses i sammenhæng med, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Dermed skal udlejeren ophæve lejeforhold, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden.
Lejeren skal overholde de normale ordensregler, der gælder for ejendommen. Lejeren skal også efterleve andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
I det tilfælde, at lejeren væsentligt misligholder sin forpligtelse til at overholde god skik og orden, skal udlejeren hæve lejeaftalen. Det er dog en betingelse for ophævelsen, at udlejeren forinden har givet påmindelse til lejeren, og tillæg hertil er det en betingelse, at lejerens fraflytning er påkrævet. I nogle tilfælde vil der dog afhængig af omstændighederne være mulighed for, at ophævelsen kan ske uden forudgående påmindelse. Det afhænger forseelsens karakter.
(Der henvises i lovforslagets § 153 til en række grun-de, som kan danne grundlag for en ophævelse af lejeafta-len.)
Der er forskellige grunde til, at ophævelse kan ske. Det kan være, at lejeren foretager fysisk vold eller truer hermed. Det kan også være, at lejeren udviser en adfærd, der kan være til fare eller giver gener i form af generel utryghed. Andre tilfælde foreligger, når lejeren udviser tankeløshed i forhold til ejendommens miljø eller lejeren skaber situationer, som medfører sundhedsmæssig risiko. Der kan også være tale om, at lejeren i) udøver chikane, ii) forårsager uacceptabel støj, iii) ødelægger ejendommen eller andre ting, som er i ejendommen, iv) ødelægger det lejede, v) holder husdyr til væsentlig gene for andre lejere (hvilket kan være pga. støj, lugt, fare for overfald eller generel frygtfremkaldelse. Der kan også være tale om anden adfærd, som er til gene for andre i ejendommen. Her kan der både være tale om udlejeren, ansatte eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.
Der er meget mere i forarbejderne.
///////
Side 326 i lovforslaget: "Efter reglerne i lovforslagets § 154 kan huslejenævnet behandle sager om husordensovertrædelser og gøre et leje-forhold betinget, hvis lejeren ikke overholder god skik og orden. Er forholdet tilstrækkelig groft, kan udlejeren opsige eller ophæve lejeaftalen, uden at husordensovertrædelsen først har været indbragt for nævnet."
//////////////////////////////
Som udlejer følger der en række forpligtelser med, når man vælger at leje lejligheder ud til en eller flere lejere. En af disse forpligtelser er, at man som udlejer skal sørge for, at der er god orden i ejendommen.
Lejelovens § 27, stk. 1
Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og m, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
Det vil sige, at hvis en eller flere lejere skaber utryghed i ejendommen, skal de pågældende lejere have en påmindelse eller advarsel, mens det i grovere tilfælde skal føre til, at lejernes lejekontrakter enten opsiges eller ophæves.
Den utryghedsskabende adfærd kan dække over ting som fysisk vold, chikane, støjgener, overtrædelse af besøgsforbud og en generel misligholdelse af de forpligtelser, der følger med som lejer.
Lejelovens § 93, stk. 1
Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
Litra g, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Litra h, når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Litra i, når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
Litra m, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.
Udgangspunktet i loven er, at når en lejer overtræder god skik og orden, skal man som udlejer give lejeren en advarsel, før lejekontrakten kan opsiges eller ophæves. Som udlejer skal man samtidig være opmærksom på, at hvis man uberettiget opsiger eller ophæver kontrakten med en lejer, kan man blive erstatningsansvarlig, samtidig med at lejeren kan blive boende i lejemålet.
TBB2015.353
Vestre Landsrets dom af 3. marts 2015
Resume:
Lejeren, L, får af boligselskabet, B, lov til at have hund i lejemålet. Et af kravene i den husdyrtilladelse, som L underskriver, er, at hunden ikke må være til gene for andre beboere. Imidlertid ender hunden med at bide en af de andre lejere. Samme lejer siger, at hunden tidligere har snappet ud efter vedkommende. En anden lejer påstår også at være blevet bidt af hunden. Derfor opsiger B lejekontrakten med L, da B mener, at L ikke har overholdt god skik og orden samt den underskrevne husdyrtilladelse.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Opsigelsen af L indeholder alle de tilstrækkelige informationer om opsigelsesgrund og lejerens mulighed for at gøre indsigelse, og opsigelsen er derfor ikke ugyldig. L har dog inden opsigelsen hverken modtaget en skriftlig påmindelse eller klager over hunden. I denne sag er det imidlertid et krav, at L inden opsigelsen modtager en advarsel, og derfor kan L ikke opsiges uden forudgående advarsel. L kan derfor blive boende i lejemålet.
Gør man som udlejer intet overfor en lejer, der ikke overholder god skik og orden, kan det føre til, at den lejer, som ikke misligholder lejeforholdet, vil kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.
Det vil sige, at en lejer, som bor i et lejemål, hvor udlejeren ikke sørger for god orden, har en række muligheder, som lejeren ikke ville have i et velfungerende lejemål.
En af disse muligheder er, at lejeren kan kræve, at lejen skal nedsættes, så længe udlejeren ikke gør noget ved problemet.
Lejelovens § 11, stk. 2
Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.
Derudover kan lejeren i særlige tilfælde også have mulighed for at ophæve lejeaftalen, hvis udlejeren ikke straks gør noget ved problemet.
Lejelovens § 12, stk. 1
Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Denne mulighed for lejerens fuldstændige ophævelse af kontrakten foreligger dog kun, hvis manglen er væsentlig, eller hvis udlejeren har givet urigtige oplysninger ved lejemålets start. Hvad der anses som en væsentlig mangel, vil variere fra sag til sag, men vil ofte omhandle udlejerens fortielser.
Hvis udlejeren når at sørge for god orden, inden lejeren har ophævet lejeaftalen, frafalder lejerens ret til at ophæve lejeaftalen på baggrund af manglende orden i ejendommen.
Lejelovens § 12, stk. 2
Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
Ophæver en lejer lejeaftalen, vil lejeren kunne kræve erstatning, hvis der allerede ved lejekontraktens indgåelse var problemer, som udlejeren fortiede, eller hvis der senere opstod problemer, som forringede brugsretten af lejemålet, og hvis udlejeren ikke løste disse problemer, på trods af at udlejeren var ansvarlig herfor.
Lejelovens § 13
Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Erstatningen som lejeren kan kræve, kan både være i form af et nedslag i den leje, som er betalt til lejemålet, og ligeledes vil lejeren i en række sager kunne kræve erstatning for de udgifter, som der har været i forbindelse med fraflytning af lejemålet.
TBB2007.23
Østre Landsrets dom af 23. maj 2006
Resume:
Lejeren, L, lejer gennem en årrække nogle kontor- og lagerlokaler i et erhvervscenter. Senere flytter virksomheden, V, ind på den anden side af L’s lokaler. L’s kontor deler væg med V. På grund af støjgener retter L flere gange henvendelse til udlejeren, U, uden at der bliver gjort noget. Derfor tager L i sidste ende kontakt til kommunen, som kommer ud for at måle støjniveauet. Støjniveauet ligger væsentlig over den støjgrænse, som der er fastsat, da L’s lokaler bruges til kontorarbejde. Derfor opsiger L lejemålet, samtidig med at L kræver, at dele af lejen for den periode, hvor der har været støjproblemer, bliver tilbagebetalt, og samtidig kræver L, at U skal betale de flytteudgifter, som L har.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Støjbelastningen i lejemålet overstiger væsentlig den grænseværdi, som er fastsat i lejemålet. Samtidig er støjen meget generende for L’s arbejde, og derfor er det dokumenteret, at lejemålet lider af en mangel, som forringer brugsværdien. Det er U’s ansvar at lave tiltag, som fjerner støjbelastning og dermed den mangel, som der er ved lejemålet. Det har U ikke gjort, og derfor kan L kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, samtidig kan L kræve dækning af flytteudgifterne, da U ikke har reageret på L’s gentagne klager, samtidig med at støjen har varet over længere tid.
Konklusion:
Som udlejer skal man sørge for, at der er god orden i ejendommen. Det vil sige, at lejere, som ikke overholder god skik og orden, skal have en advarsel, og i grelle tilfælde skal lejekontrakten opsiges eller ophæves.
Selvom man som udlejer i yderste tilfælde kan opsige eller ophæve lejekontrakten med en lejer, som ikke overholder god skik og orden, skal man være opmærksom på, at en uberettiget opsigelse eller ophævelse kan føre til et erstatningsansvar.
Gør man som udlejer intet overfor lejeren, kan andre lejere gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. Det kan føre til, at lejeren kan kræve, at lejen skal nedsættes, indtil problemet er løst.
I værre tilfælde vil lejeren være berettiget til at lave en fuldstændig ophævelse af lejeaftalen, hvis udlejeren ikke løser problemet. Denne mulighed foreligger, hvis problemet er væsentligt, eller hvis udlejeren har givet lejeren urigtige oplysninger ved lejemålets start.
Ophæver lejeren lejeaftalen, vil lejeren kunne kræve erstatning i form af for eksempel lejenedsættelse eller dækning af flytteudgifter, hvis der allerede ved lejekontraktens indgåelse var problemer, eller hvis problemerne opstod senere, og udlejeren ikke gjorde noget ved dem, på trods af at det var udlejerens ansvar.
Løser man som udlejer problemet, før lejeren har ophævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere ophæve aftalen på denne baggrund.
