Der hersker mange forskellige myter omkring tidsbegrænsninger i lejeaftaler. Vi gennemgår i denne artikel lejelovens krav til det tidsbegrænsede lejemål, samt hvad man skal være særligt opmærksom på som lejer og udlejer. Dermed kan I undgå misforståelser omkring jeres lejemål og jeres lejekontrakt.

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
19-01-2022

Lejeloven om tidsbegrænset lejekontrakt og lejemål

Må man som udlejer indsætte en slutdato i lejekontrakten? Ja, men kun i særlige tilfælde. Det er en myte, at en tidsbegrænset lejeaftale maksimalt må vare i to år. Ligesom at det er en myte at lejere opnår ekstra rettigheder efter to års beboelse.  

Som udgangspunkt er en lejekontrakt faktisk tidsubegrænset men det er muligt at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Her er det vigtigt at man, som udlejer,  har en “tilstrækkelig grund”, da man kan risikere at tidsbegrænsningen bliver tilsidesat. 

Tidsbegrænsede lejemål skal begrundes

Hvis man som udlejer ønsker at gøre et lejemål tidsbegrænset, er det afgørende at man har en god begrundelse for tidsbegrænsningen. Denne begrundelse skal være tilstrækkelig, og tage udgangspunkt i udlejerens forhold ved indgåelse af kontrakten. Det er dog ikke alle forhold der er tilstrækkelig begrundelse for at en udlejer må tidsbegrænse lejemålet. Lejeloven definerer ikke nærmere hvad en god begrundelse er, men vi har samlet de mest accepterede og de mest ugyldige grunde nedenfor.

Gode grunde til tidsbegrænset udlejning

• Udlejer forventer selv at skulle bo i ejendommen, når lejeperioden slutter. Denne begrundelse skal efterprøves og være indenfor rimelig tid.
• Udlejer har et behov for at bo i en anden bolig af hensyn til private-, arbejdsmæssige-, eller uddannelsesmæssige forhold.
• Udlejer er stavnsbundet til ejendommen som følge af sin gæld
• Udlejer skal midlertidigt udstationeres og befinder sig i udlandet i lejeperioden.
• Boligen skal renoveres efter lejeperioden. Her antager man at renoveringen er så omfattende, at renoveringen kun kan udføres hvis lejeren flytter ud. 
• Udlejer ønsker at sælge boligen på et senere tidspunkt, for at undgå et stort økonomisk tab. Dette kræver at man som udlejer kan bevise at man har undersøgt mulighederne for at sælge sin bolig, f.eks. gennem dokumenteret kontakt til en ejendomsmægler. Har man haft mulighed for at sælge sin bolig uden at lide et stort økonomisk tab, er det ikke sikkert at retten finder tidsbegrænsningen tilstrækkeligt begrundet. Yderligere gælder denne begrundelsesmulighed ikke nødvendigvis for ejendomsinvestorer.

Ugyldige grunde til tidsbegrænset udlejning

•  Udlejer ønsker at se lejer an.
•  Udlejer vil flytte over til kæresten i en periode for at se om forholdet holder.
•  Udlejer vil gerne kunne komme af med lejer.
•  Udlejer ønsker at sælge på et senere tidspunkt af spekulative årsager.
•  Udlejers begrundelse stemmer ikke overens med udlejers reelle årsag.

Man behøver ikke at indskrive begrundelsen i lejekontrakten, men hvis man gør, så er der større sandsynlighed for, at den bliver håndhævet. Har man som udlejer ikke en tilstrækkelig begrundelse ved lejemålets begyndelse, kan man risikere at tidsbegrænsningen tilsidesættes og lejemålet dermed bliver ubegrænset. 

Hvis sagen kommer dertil, vil en domstol afgøre hvorvidt lejemålet må være tidsbegrænset. Det er derfor en god ide at man som udlejer gør sig klart, hvorfor lejemålet skal være tidsbegrænset, og begrunder dette tilstrækkeligt i lejekontrakten. 

Hvor skal tidsbegrænsningen skrives ind?

Ønsker man at indskrive en tidsbegrænsning i lejekontrakten, skal man som udlejer være særligt opmærksom på, at man indskriver og begrunder tidsbegrænsningen det rigtige sted. Ellers kan man nemlig risikere, at lejekontrakten ikke bevarer sin gyldighed, og at tidsbegrænsningen vil bortfalde juridisk.

Selvom det kan virke naturligt at indskrive en tidsbegrænsning i lejeforholdet i §2 under lejeforholdets begyndelse og ophør, skal man holde sig fra dette. Man skal i stedet for skrive tidsbegrænsningen i lejekontraktens §11 under særlige vilkår. §11 skal nemlig indeholde de aftalte fravigelser og tilføjelser man har i forhold til lejelovgivningens almindelige regler.

Har man som udlejer ved en fejl eller på baggrund af en misforståelse alligevel skrevet tidsbegrænsningen ind i lejekontraktens §2, er der dog stadig mulighed for, at tidsbegrænsningen kan opretholdes. Dette kræver, at man som udlejer kan bevise, at lejeren har været helt bevidst omkring  tidsbegrænsningen, på trods af at forholdet ikke er anført det rigtige sted i lejekontrakten. 

Et tidsbegrænset lejemål kan kun opsiges ved aftale

En anden faktor som udlejer og lejer ofte ikke er klar over, er at et tidsbegrænset lejeforhold i princippet er uopsigeligt for begge parter. Det betyder at lejemålet ikke kan opsiges i lejeperioden. Dog kan udlejer og lejer aftale at lejemålet kan opsiges i lejeperioden, på trods af tidsbegrænsningen. Er dette tilfældet, er det vigtigt at aftalen beskrives i  lejekontraktens §11 under særlige vilkår. Er aftalen ikke blevet beskrevet her, vil en eventuel opsigelse af lejeaftalen blive erklæret uberettiget. 

Sørg for at lejer flytter ud til tiden - ellers fanger bordet

Selvom det kan lyde indlysende, har man som udlejer et ansvar for,  at lejer flytter ud til tiden. Det kan få store konsekvenser, hvis man er bevidst omkring at lejer fortsat bor i lejemålet, efter en tidsbegrænset lejekontrakt udløber. En lejekontrakt, som oprindeligt var tidsbegrænset, kan faktisk risikere at blive ubegrænset, hvis udlejer ikke reagerer indenfor en måned efter lejetiden er udløbet.

Som udlejer skal man opfordre lejer til at flytte ud samt gemme dokumentation på dette, i form af f.eks. breve eller e-mails. Det er nemlig vigtigt at man som udlejer kan bevise at man inden for en måned efter lejetidens udløb har rettet henvendelse til lejer. Det skyldes at det er udllejeren, der har bevisbyrden i en sag som denne.

Hvis  der er tvivl om, hvorvidt udlejeren ønsker, at lejeren forlader boligen ved lejemålets ophør, er det vigtigt at man overholder den indgåede aftale. Ellers risikerer man, som lejer, at skulle erstatte tab som udlejeren må have haft ved at man er blevet boende. 

Lejers mulighed for at få en tidsbegrænsning tilsidesat

Har man som lejer underskrevet en lejekontrakt, hvor der er indskrevet en tidsbegrænsning i kontraktens §11 under særlige vilkår, er man som udgangspunkt bundet af dette. Mener man alligevel, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet, har man mulighed for at få den tilsidesat, hvis man reagerer i tide.  Lejeloven definerer ikke nærmere hvad en god begrundelse er. Øverst i artiklen har vi dog samlet de mest accepterede og de mest ugyldige begrundelser.

Udover at man som lejer skal være opmærksom på begrundelsen, er det afgørende at reagerer hurtigt. Jo tidligere man klager, des bedre er man stillet i sagen. Lejers krav på at få tidsbegrænsningen tilsidesat kan nemlig bortfalde, hvis lejer forholder sig passivt, indtil kontrakten næsten er udløbet.

Hvis ikke udlejer går med til at tilsidesætte det tidsbegrænsede lejemål, skal lejer være forberedt på, at det kan komme til at koste tid og penge, da sagen herefter skal prøves ved en domstol. Tidsbegrænsningen tilsidesættes nemlig ikke automatisk, uanset om der er  tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen. 

Kan man forlænge et tidsbegrænset lejemål? 

Det er en misforståelse, at man kun må udleje et tidsbegrænset lejemål én gang til den samme lejer. En ny tidsbegrænsning kræver blot, at man har en fornuftig og gyldig begrundelse for at forlænge tidsbegrænsningen med en ny kontrakt. 

Når den tidsbegrænsede lejekontrakt udløber, kan der altså sagtens indgås et nyt tidsbegrænset lejemål, hvis begge parter er enige i en sådan forlængelse. Den nye tidsbegrænsede kontrakt vil i dette tilfælde blot afløse den gamle.  

Må en lejeperiode kun vare to år?

En udbredt misforståelse omkring lejeloven er, at en lejeperiode kun må vare to år. Selve længden på tidsbegrænsningen i lejeforholdet, har faktisk ingen betydning. Tidsbegrænsningen kan derfor både være på en måned, 2 år eller 5 år. Hertil er det en misforståelse at en lejer automatisk får flere rettigheder efter 2 års beboelse. Mange udlejere tror at de kan beskytte sig selv, ved kun at udleje i perioder på to år. Sandheden er imidlertid, at en længere lejeperiode ikke medfører flere rettigheder.

Kan man fremleje et tidsbegrænset lejemål? 

En lejer af et tidsbegrænset lejemål kan godt fremleje sit lejemål tidsbegrænset. I dette tilfælde bliver lejer til udlejer, og skal dermed udarbejde en ny kontrakt. Det er vigtigt at den oprindelige udlejer får en kopi af denne. De ovenfor beskrevne regler omkring tidsbegrænsning gør sig ligeledes gældende ved det nye lejeforhold og den nye kontrakt. Du kan læse mere om fremleje herunder.

Misligholdelse 

Hvis den anden part misligholder kontrakten er det muligt for den anden part - både lejere og udlejere - at bringe en tidsbegrænset lejekontrakt til ophør. Det er væsentlig misligholdelse, som kan føre til ophævelse af lejekontrakten. Derfor kan en tidsbegrænset lejekontrakt ikke bringes til ophør i tilfælde af uvæsentlig misligholdelse. 

Brug for juridisk rådgivning om tidsbegrænsning af lejemål?

Ovenfor har vi prøvet at give dig et indblik i hvad der er vigtigt at være opmærksom på ved tidsbegrænset udlejning. Hvis du har brug for kvalificeret juridisk rådgivning, står vi klar til at hjælpe dig. 

Klik på telefonen herunder, for at kontakte os!