Lejeaftaler mellem lejeren og udlejeren kan i en lang række tilfælde indgås både mundtligt og skriftligt. Om de indgås mundtligt eller skriftligt vil som udgangspunkt ikke have betydning for, om aftalerne er bindende. Det kan dog få betydning for, hvad man kan bevise, hvis man skulle ende i en lejesag.
Journalist
I lejeloven findes en lang række regler, som ikke kan fraviges til skade for lejeren, da lejeloven primært er til for at beskytte den part i lejeforholdet, der anses som den svageste.
En af disse regler er lejelovens § 4 om skriftlighed. Det gælder nemlig i lejeforholdet mellem lejer og udlejer, at der i langt de fleste tilfælde ikke er et krav om, at aftaler eller anden kommunikation nødvendigvis skal foregå skriftligt. Det vil sige, at mundtlige aftaler kan være lige så gyldige som skriftlige aftaler.
Det kommer blandt andet også til udtryk ved, at der ikke findes et krav om, at en lejeaftale skal være skriftlig, medmindre en af parterne i lejeforholdet kræver det.
Lejelovens § 4, stk. 1
En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
Som lejer vil det ikke nødvendigvis være skidt, hvis der ikke foreligger en skriftlig lejekontrakt, da det dermed som udgangspunkt vil være lejelovens vilkår, som gælder for lejeforholdet.
Det vil sige, at de vilkår i lejeloven, hvor lejeren og udlejeren har aftalefrihed, altså hvor reglerne kan fraviges til fordel for udlejeren, skal fortolkes på den måde, som de fremgår af lejeloven, hvilket ofte vil være til lejerens fordel.
Lejelovens § 4, stk. 4
En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Det skal dog her noteres, at hvis man som lejer har indgået en mundtlig aftale med udlejeren, er man i princippet lige så bundet af denne aftale, som hvis den havde været skriftlig. Men det kan i en sag være svært for udlejeren at bevise, at denne aftale nogensinde er indgået.
Ligeledes kan en aftale også være stiltiende, hvis udlejeren, uden en egentlig aftale med lejeren, gennem en længere periode accepterer den adfærd, som lejeren udviser. Denne form for aftale er imidlertid den sværeste at bevise.
U.2014.3499
Højesterets dom af 2. september 2014
Resume:
Lejeren, L, har med udlejeren, U, indgået en lejekontrakt, som ikke indeholder en bestemmelse om L’s ret til at parkere i den gård, som tilhører ejendommen. Alligevel bruger L og flere andre lejere i mere end ti år gården som parkeringsplads, uden at U gør indsigelse imod dette. Da ejendommen skal gennemgå en større renovering, bliver gården brugt til at opbevare maskiner og stilladser, og det er derfor hverken for L eller de andre lejere muligt at parkere deres biler i gården. Imidlertid giver U lejerne et løfte om, at der vil blive etableret parkeringspladser bag bygningen. Så mens renoveringen står på, skal L og de andre beboere midlertidigt parkere deres biler ved havnen.
Der bliver dog aldrig etableret en parkeringsplads, men U vil alligevel ikke længere have, at lejerne parkerer i gården, da U mener, det slider på både gården og bygningen, som er fredet. Det betyder, at L må parkere bilen på havnen, hvor der er problemer med indbrud, parkeringsskader og saltvandsgrus. L er ikke interesseret i dette og mener samtidig, at der mellem U og lejerne som en del af lejeaftalen er indgået en stiltiende aftale om, at de kan parkere i gården, da U i flere år ikke har gjort indsigelse. L mener derfor ikke, at U kan ændre dette, da det vil svare til at fjerne en del af lejeaftalen.
I Højesterets dom er der skrevet:
En lejer har som udgangspunkt kun ret til at bruge de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten. For at dette kan være anderledes, skal der være stærke holdepunkter for, at lejeren har erhvervet brugsrettigheder, som går ud over lejekontrakten. Der er ingen tvivl om, at L og de andre lejere har haft mulighed for at parkere i gården, uden at U har gjort indsigelse i forhold til dette. Den stiltiende accept fra U, kan dog kun ses som, at U indtil videre har accepteret, at lejerne brugte gården til parkering. Den stiltiende accept kan derfor ikke ses som, at parkering i gården kan indregnes som del af lejeforholdet mellem L og U. Derfor er U berettiget til at bringe adgangen til parkering i gården til ophør.
Underskrivelse af en lejekontrakt vil ofte betyde, at lejeren bliver pålagt mere byrdefulde vilkår end dem, som fremgår af lejeloven, da dette er i udlejerens interesse.
Et mere byrdefuldt vilkår kan for eksempel være, at lejeren skal stå for lejemålets indvendige vedligeholdelse. Sådanne byrdefulde vilkår, som pålægger lejeren forpligtelser, eller indskrænker lejerens rettigheder, skal klart fremgå af lejekontrakten, for at de er gyldige.
Ønsker udlejeren, at der skal være en skriftlig lejekontrakt, kan man som lejer imidlertid ikke modsætte sig, at en sådan kontrakt skal udfærdiges. Man kan dog nægte at underskrive kontrakten, men det vil selvfølgelig også medføre, at man ikke kan bo i lejemålet.
TBB2015.241
Vestre Landsrets dom af 20. januar 2015
Resume:
Lejeren, L, fraflytter lejemålet tilhørende udlejeren, U. I lejekontrakten står der, at L ved flyttesynet skal aflevere nøglerne til lejemålet, og samtidig er det anført, at U fra flyttesynet har en udvidet frist til at gøre mangelskrav gældende overfor L. Den udvidede frist betyder, at U kan gøre mangelskrav gældende fra flyttesynet og tre måneder frem i stedet for de normale to uger. Der er i lejekontrakten imidlertid ikke angivet nogen frist for, hvornår der skal afholdes flyttesyn, hvilket betyder, at der som udgangspunkt ikke er en frist for, hvor lang tid U har mulighed for at fremsætte mangelskrav over for L. Flyttesynet bliver afholdt d. 10. oktober, og herefter mener U, at L en måned efter har modtaget flytteopgørelsen, hvoraf mangelskravene fremgår. L nægter dog at have modtaget en flytteopgørelse rettidigt.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Det bliver i lejekontrakten nævnt, at der skal være et flyttesyn, men det er ikke nærmere angivet, hvornår et sådant flyttesyn skal afholdes. Derfor er formuleringen om, at U har ret til at fremsætte mangelskrav fra flyttesynet og tre måneder fremefter, formuleret så uklart, at den særligt aftalte frist på tre måneder ikke kan finde anvendelse. Da U derfor ikke kan dokumentere, at L har modtaget en flytteopgørelse senest to uger efter fraflytningsdagen, må de mangelskrav, U har mod L, anses som frafaldet.
Konklusion:
I lejeforholdet mellem lejer og udlejer, er der i langt de fleste tilfælde ikke et krav om, at aftaler nødvendigvis skal formuleres skriftligt. Blandt andet findes der intet krav om, at en lejekontrakt skal formuleres skriftligt, medmindre den ene af parterne i lejeforholdet kræver det.
For lejeren vil det i de fleste lejeforhold ikke være skidt, hvis der ikke foreligger en skriftlig lejekontrakt, da lejelovens vilkår dermed vil være udgangspunktet for lejeaftalen. Disse vilkår vil ofte være mindre byrdefulde for lejeren end dem, som fremgår af en lejekontrakt, udlejeren har formuleret.
Det skal imidlertid noteres, at hvis man som lejer har indgået en mundtlig aftale med udlejeren, er denne lige så bindende som en skriftlig aftale. Det samme gør sig gældende, hvis man som lejer og udlejer har indgået en stiltiende aftale. Det kan dog både ved en mundtlig og en stiltiende aftale være svært at bevise, at en sådan aftale nogensinde er indgået.
Ønsker udlejeren, at der skal være en skriftlig kontrakt, kan man som lejer ikke modsætte sig dette. Er der i denne kontrakt vilkår, som er mere byrdefulde for lejeren end lejelovens almindelige lejevilkår, skal disse, for at være gyldige, tydeligt fremgå af lejekontrakten.
