Når der skal ses på sammenligningslejemålene er det afgørende, at se på alle reelvante forhold og faktorer, hvilket kan være beliggenhed, betingelser, vedligeholdelsesstand.
Advokat
Selvom sammenligningslejemål sjældent er identiske med det omtvistede lejemål, kan de stadig bruges som en vigtig kilde til oplysninger om markedslejen. Ved bedømmelsen af sammenligningslejemål er det vigtigt at tage hensyn til faktorer som lejemålets alder og eventuelle markedslejereguleringer. Desuden kan det være relevant at undersøge, om lejerne i sammenligningslejemålene har modtaget økonomisk støtte fra udlejeren. Alt i alt er det vigtigt at have så mange sammenligningsmuligheder som muligt for at få den mest præcise vurdering af markedslejen.
I forhold til at fastsætte markedslejen for et erhvervslejemål, er det vigtigt at tage højde for, hvornår sammenligningslejemålet er blevet indgået eller senest blevet reguleret. Dette kan have betydning for, hvordan sammenligningslejemålet kan bruges som bevis for markedslejen. Som vi tidligere har forklaret, er det nemlig varslingstidspunktet, der er afgørende for bedømmelsen af markedslejen ifølge erhvervslejeloven og dens forarbejder.
Det er vigtigt at overveje, om tidspunktet for indgåelse eller regulering af sammenligningslejemålet har nogen betydning for vurderingen af dets relevans som bevis for markedslejens størrelse. Det kan være relevant at vurdere, om sammenligningslejemålet blev indgået eller reguleret i umiddelbar tilslutning til varslingstidspunktet, lang tid forud herfor eller lang tid efter varslingstidspunktet. Ifølge både erhvervslejelovens § 13 med henvisning til retsplejelovens § 344 og forarbejderne til erhvervslejeloven kan alt principielt bruges som bevis for markedslejens størrelse.
Det kan argumenteres, at manglende anmodning om en lejeændring via markedslejereglerne fra begge parter indikerer, at de er tilfredse med den nuværende leje. Dette bekræftes yderligere af deres løbende opkrævning og betaling af lejen. Det er dog vigtigt at bemærke, at parterne kun kan varsle en lejeændring, hvis de har ret til det, og derfor kan sammenligningslejemål ofte være begrænset i at varsle en markedslejeændring, hvilket kan svække bevisbyrden betydeligt.
I tilfælde hvor parterne ikke har mulighed for at varsle en markedslejeændring, vil huslejen på indgåelsestidspunktet afspejle markedslejeværdien på det tidspunkt.” - Jan Blicher Grunnet
Eventuelle senere justeringer i lejen, såsom nettoprisindekseringer, vil kun være "matematiske" fremskrivninger og ikke nødvendigvis en løbende tilpasning til markedslejens aktuelle niveau. Bemærk dog, at denne udtalelse ikke omfatter den lovbestemte 4-årige fredning, som kan fraviges ved aftale, men snarere tilfælde, hvor en af parterne har fraskrevet sig retten til at varsle lejen nedsat eller hvor begge parter gensidigt har fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret efter markedslejen.
I tilfælde hvor parterne har fraskrevet sig retten til markedslejeregulering eller hvor lejeren ikke har varslet en lejenedsættelse, kan den gældende leje i et sammenligningslejemål ikke nødvendigvis afspejle markedslejeværdien. Det kan dog være uklart, om sammenligningslejemål, der er indgået eller reguleret efter varslingstidspunktet, kan indgå i sammenligningsgrundlaget. Selvom der kan opstå tvivl på grund af advokaters sendrægtighed og retternes sagsbehandlingstid på op til tre år, kan sådanne lejemål ikke afskæres på forhånd, fordi de er indgået efter varslingstidspunktet.
Det kan argumenteres, at jo længere tid der går fra varslingstidspunktet, desto større er risikoen for, at markedet har ændret sig, og at den aftalte eller regulerede leje ikke længere afspejler markedslejen på varslingstidspunktet. Der er retspraksis, hvor domstolene eller boligretterne afskærer sammenligningslejemål, der er indgået et år eller mere før eller efter varslingstidspunktet, og nogle juridiske eksperter mener, at grænsen ligger på halvandet år.
Der er ikke landsretsretspraksis, der støtter ideen om at afskære sammenligningslejemål, der er indgået et vis tidsrum efter varslingstidspunktet. Den førende dom på området er T.BB 2007.269 Ø, hvor det fastslås, at disse lejemål kan bruges som sammenligningsgrundlag. Selvom landsrettens præmisser ikke præciserer, hvad der menes med "et vis tidsrum", blev der i sagen fremlagt to lejemål, der var blevet oplyst væsentligt efter varslingstidspunktet, nemlig henholdsvis 1 år og 3 måneder og 3 år og 2 måneder efter.
Det er vigtigt at bemærke, at bevisvægten for hvert enkelt sammenligningslejemål er individuel. Tidspunktet for lejekontrakten eller lejejusteringen er ikke afgørende i sig selv for, om lejemålet kan anvendes som sammenligningsgrundlag. Imidlertid spiller timingen en rolle for bevisvægten i retten, da jo længere tid der er gået siden lejemålets indgåelse eller regulering, jo større risiko er der for, at lejen ikke længere afspejler markedslejen på tidspunktet for varsling.
Det kan være relevant at tage højde for, hvornår et sammenligningslejemål er indgået eller markedslejereguleret i forhold til varslingstidspunktet, da det kan påvirke dets bevisvægt som sammenligningsgrundlag for markedslejen. Et sammenligningslejemål, der er tæt på varslingstidspunktet, vil typisk have større bevisvægt end et lejemål, der er indgået eller reguleret lang tid efter. Det skal dog bemærkes, at dette er blot ét af flere faktorer, der kan have betydning for fastsættelsen af markedslejen.
Det er ikke sjældent, at lejere i sammenligningslejemål har forhandlet sig frem til engangsbeløb eller rabatter ved lejekontraktens indgåelse eller ved en accept af lejeforhøjelse. Disse beløb kan have forskellige betegnelser, såsom indslusningsrabatter, optrapningsperioder, lejefrihed, lejerabatter, indretningstilskud, engangsbeløb eller aftaler om nedsatte driftsomkostninger. Lejere kan opnå umiddelbar fordel af disse beløb, men til gengæld kan deres leje være højere på sigt end den ellers ville have været.
Lejere i sammenligningslejemål opnår ofte økonomiske fordele ved at forhandle større engangsbeløb, lejerabatter eller lignende på plads, enten ved lejekontraktens indgåelse eller ved accept af en lejeforhøjelse.
Disse fordele har direkte indflydelse på, hvor meget lejeren kan og vil betale i leje, og påvirker dermed også sammenligningslejemålenes lejeniveau og markedslejens fastsættelse. For eksempel kan en årlig leje på kr. 2.000.000 være mere overkommelig, hvis lejeren samtidig modtager en årlig lejerabat på kr. 200.000. Derved reduceres den reelle leje med 25%, hvilket kan have en stor betydning for lejers samlede udgiftsbelastning.
For nogle år siden blev det i lovgivningen præciseret, at fordele og beløb, som lejerne i sammenligningslejemål modtager, skal medregnes i vurderingen af lejeniveauet. Tidligere var der tvivl om dette spørgsmål, men nu siger erhvervslejelovens § 13, stk. 1, at alle relevante aftaler og vilkår skal tages i betragtning, når sammenlignelige lejemål bruges til at vurdere markedslejen. Dette inkluderer de økonomiske fordele, som lejerne modtager, såsom engangsbeløb, rabatter og nedsatte driftsomkostninger.
Hvordan disse fordele skal indgå i vurderingen af markedslejen er ikke klart defineret i erhvervslejeloven, og der er kun få afgørelser, der berører dette emne. Selvom der ikke findes en fast formel for at udregne markedslejen, afhænger den af en grundig vurdering af alle relevante faktorer, som tidligere nævnt. Hvis man søger vejledning, kan man overveje at fordele lejerabatter over lejers uopsigelighedsperiode. Derfor kræver fastsættelsen af markedslejen en individuel vurdering og kan ikke fastsættes ved hjælp af en simpel formel.
For udlejere er det afgørende at sikre sig, at lejerne forbliver i lejemålet i den aftalte periode og betaler den aftalte leje.” - Jan Blicher Grunnet
Men nogle lejemål kan vare længere end lejers uopsigelighedsperiode, og der kan være forskellige faktorer, der påvirker lejeniveauet. For eksempel kan nøglepenge og lejerabatter påvirke lejeniveauet, og der er ikke nogen fast matematisk formel for at beregne markedslejen. Fastsættelsen af markedslejen kræver en samlet vurdering af alle relevante faktorer, og det kan trække i forskellige retninger. Derfor er det vigtigt at nå frem til en kyndig aftale mellem udlejer og lejer, som tager højde for alle relevante forhold på varslingstidspunktet.
Når man skal vurdere sammenligningslejemål, er det vigtigt at have mange forskellige momenter med i overvejelserne. Ovenstående er blot et udpluk af nogle af de vigtigste, men der er mange flere faktorer, som kan spille ind. For eksempel kan fraflyttede lejemål have en ringe bevisvægt, da lejer typisk fraflytter, fordi de ikke vil betale den krævede leje. Dette kan betyde, at prisen på lejemålet ikke afspejler den faktiske markedsleje. Derudover kan aftaler om lejefastsættelse i forbindelse med arealreduktion eller -udvidelse også være påvirket af andre faktorer end de frie markedskræfter.
Andre faktorer, der kan påvirke markedslejen, kan være beliggenhed, størrelse, kvalitet af lokalerne, områdets økonomi, konkurrencen i området og meget mere. Det er vigtigt at tage alle disse faktorer i betragtning, når man skal fastsætte en markedsleje for et erhvervslejemål. Derudover kan det være nødvendigt at konsultere en kyndig lejer eller udlejer for at nå frem til en retfærdig markedsleje. Med en grundig undersøgelse og evaluering af alle relevante faktorer kan man opnå den mest nøjagtige og passende markedsleje for et erhvervslejemål.
Der er mange andre forhold, som du skal være opmærksom på i forbindelse med reguleringen af lejen til markedslejen.
Husk at læse disse artikler, hvis du skal lave en forhøjelse af lejen i henhold til reglerne om markedslejeregulering i et erhvervslejeforhold:
Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes i artiklerne, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar:
