Sagsgenstandens værdi i markedslejesager
Udgangspunktet er, at sagsgenstandens værdi fastsættes i henhold til påstanden i stævningen. I henhold til retsafgiftsloven er der specielle regler i relation til opgørelsen af værdien af sager i henhold til lejelovgivningen. Her beregnes sagsgenstandens værdi ved at gange den årlige ydelse, som påstanden angår, med fem.
Dette er blandt andet tilfældet i relation til retssager omkring forhøjelse af lejen til markedslejen. I relation til fastlæggelse af sagsgenstanden værdi anvendes et beløb svarende til 5 gange den omtvistede del af den årlige leje.
I retssager om lejeforhøjelser i erhvervslejemål er udgangspunktet, at der ved beregning af udgifter til advokatbistand i proceduresager tages udgangspunkt i de normale vejledende salærtakster, som er omtalt nedenfor i denne artikel.
Det er af afgørende betydning for at undgå at betale sagsomkostninger til modparten, at parterne i en retssag tilpasser deres synspunkter, så det i videst muligt omfang rammer den markedsleje, som retten fastsætter i den pågældende retssag. Parterne skal derfor forsøge at estimere den markedsleje, som vil være gældende for erhvervslejemålet, såfremt parten ønsker at undgå at blive pålagt sagsomkostninger. For at minimere omkostningerne bør udlejeren således undgå at kræve en højere leje end den, der er realistisk i forhold til et domsresultat, og lejeren bør tilbyde en leje af samme størrelsesorden.
Dette kan illustreres af tidligere retspraksis. Blandt andet foreligger der en afgørelse fra 1984 fra Vestre Landsret. Faktum i sagen var, at den oprindelige årlige leje lå på 55.000 kr. Udlejeren varslede forhøjelse af lejen op til 142.000 kr. Lejeren tilbød allerede inden sagens anlæg at betale en årlig leje på 90.000 kr. Boligretten fastsatte lejen til 92.000 kr.
Landsretten bemærkede, at beløbet i det væsentligste svarede til, hvad lejeren inden sagsanlægget havde tilbudt at betale til udlejeren.” - Jan Blicher Grunnet
Herefter fandt landsretten, at udlejeren, der under sagen nedlagde påstand om en meget betydelig lejeforhøjelse, ikke havde haft fornødent grundlag for at indbringe sagen for boligretten.
Under disse omstændigheder fandtes lejeren, der ved sagens anlæg fastholdt det oprindelige afgivne tilbud, hvor den hidtidige leje ville blive forhøjet ganske betydeligt, at have krav på sagsomkostninger hos udlejeren.
Landsretten fastlagde således, at det i den pågældende sag var udlejeren, som var den tabende part og skulle betale sagsomkostninger til modparten.
På denne baggrund kan det ses, at de normale civilretlige principper om sagsomkostninger, herunder hvornår sagsomkostningerne svinger over fra den ene part til den part, som udgangspunkt finder anvendelse i sager om forhøjelse af lejen til markedslejen.
Nedenfor gennemgås nogle af reglerne om fastsættelse og beregning af sagsomkostninger, således at det er muligt at inddrage omkostningerne ved vurderingen af, om sagen skal indbringes for retten, og i bekræftende fald hvordan det gøres mest optimalt ud fra et økonomisk perspektiv i relation til sagsomkostninger.
For god ordens skyld kan det blot lige nævnes, at for sager om opsigelse eller ophævelse af lejemål fastsættes sagens værdi dog til 1 års leje. Reglerne i retsafgiftsloven gælder for både lejeloven, almenlejeloven og erhvervslejeloven.
Skal sagen for retten?
Anlæg af en retssag indebærer blandt andet omkostninger og procesrisici. Det anbefales, at følgenede som minimum overveje forinden der anlægges en retssag:
- Hvilke omkostninger er forbundet med sagen?
- Hvad er sandsynligheden for at få medhold i retten?
- Har modparten likviditet og betalingsevne, hvis sagen vindes?
Det er afgørende at tage hensyn til blandt andet disse faktorer og foretage en vurdering inden der træffes en beslutning om at indlede en retssag.
Rets- og berammelsesafgift
Ved anlæggelse af en normalt civil retssag skal der som udgangspunkt betales en retsafgift på det tidspunktet, hvor sagens anlægges. Der skal også i tillæg hertil igen betales en berammelsesafgift før hovedforhandlingen. Afgifterne afhænger af sagens værdi og skal betales af den part, der indleder eller fortsætter sagen, det vil sige sagsøgeren eller appellen.
Retsafgiften er på enten 750 kr. eller 1.500 kr. ved sagens anlæg, medmindre sagen som et særligt tilfælde er fritaget for retsafgift. Beløbet afhænger af sagens beløbsmæssige værdi.
I småsager skal der betales en retsafgift på 750 kr. ved sagens anlæg, og der skal ikke betales berammelsesafgift. Småsager er retssager, som ikke har en økonomisk værdi, men hvor kravet eksempelvis er, at den anden part skal dømmes til at udføre en bestemt handling eller hvor kravet højst har en økonomisk værdi på 50.000 kr.
Ved civile sager med en sagsgenstand på mellem 50.000 kr. - 100.000 kr. skal der betales en retsafgift på 750 kr. ved sagens anlæg, hvorimod der ikke kræves betaling af berammelsesafgift.” - Jan Blicher Grunnet
Når værdien af sagsgenstanden er over 100.000 kr. er der en fast retsafgift på 1.500 kr. ved sagens anlæg. Berammelsesafgiften i forbindelse med hovedforhandlingen fastsættes i faste intervaller baseret på sagens værdi. Hvis værdien eksempelvis ligger mellem 250.001 og 500.000 kr., er berammelsesafgiften 8.000 kr. Se tabellen og udgangspunktet her:
Berammelsesafgiften skal betales, når hovedforhandlingstidspunktet er fastsat af retten, dog tidligst tre måneder før selve hovedforhandlingen. Hvis retten modtager meddelelse om, at sagen er bortfaldet senest to uger før hovedforhandlingens start, eller inden indleveringen af det sidste procedureindlæg i sager, der afgøres på skriftligt grundlag, bortfalder afgiftspligten.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der kan være undtagelser og særre?gler, der påvirker afgifternes størrelse og betalingsbetingelser, herunder eksempelvis ved, at der gælder specielle afgiftsregler for foged- og skiftesager.
Sagsomkostninger til modparten
Den part, som taber retssagen pålægges som udgangspunkt at betale sagsomkostninger til modparten. Hvis sagen ikke har en klar vinder eller der foreligger specielle forhold, kan retten beslutte, at hver part skal betale deres egne sagsomkostninger.
Advokatsalær
Ved domstolenes fastsættelse af sagsomkostningerne bliver der foretaget en opgørelse og specifikation over udgifterne.
Ved domstolenes fastsættelse af omkostningerne til dækning af udgifterne til modpartens advokat, vil de tage udgangspunkt i notatet om sagsomkostninger i civile proceduresager, som er udarbejdet af præsidenterne for Østre og Vestre Landsret. Ved beregning af udgifter til advokatbistand i proceduresager tager man udgangspunkt i de følgende vejledende satser, hvor tallene i parentes angiver medianværdien for salærintervallet.
Det fastsatte beløb for sagsomkostninger vil variere afhængigt af den enkelte sag. I nogle tilfælde vil beløbet blive fastsat til den øvre, midterste eller nedre del af intervallet, alt efter sagens karakter.
Hvis der har været afholdt syn og skøn, vil beløbet normalt blive fastsat til den øverste halvdel af intervallet. Hvis sagen har været usædvanlig vanskelig eller enkel, kan beløbet fastsættes over eller under det angivne interval.
Andre sagsomkostninger
Domstolens omkostningsudmåling vil også indeholde fuld erstatning for modpartens øvrige udgifter til at føre sagen. Disse udgifter er typisk:
- Sagkyndige erklæringer i sager med syn og skøn;
- Rets- og berammelsesafgifter
I relation til de andre udgifter er det en betingelse, at de har været nødvendige at afholde for at kunne føre sagen på forsvarlig vis. Såfremt det er tilfældet bliver omkostningerne erstattet fuldt ud. Det er - som ved tildeling af alle omkostninger - i sidste ende retten, som beslutter om en udgift anses for at have været en omkostning, som har været nødvendig at afholde for sagens førelse. Hvis nogle udgifter ikke medtages som sagsomkostninger, plejer det at fremgå af afgørelsen.
Appelsag
Samtidigt er det væsentligt at huske på, at der skal tages højde for sagsomkostningerne til en eventuel appelsag. Der er et generelt princip om, at alle retssager som udgangspunkt kan prøves i to instanser. Det er normalt i byretten og landsretten.
Hvis en afgørelse ankes til en højere instans, vil der påløbe sagsomkostninger igen til blandt andet:
- Ny rets- og berammelsesafgift;
- Nye udgifter til advokaten under ankesagen,
- Vidnegodtgørelse til dem som skal afhøres og afhjemles
- Andre nødvendige udgifter.
Hvis en sag anses for at have principiel karakter, kan Procesbevillingsnævnet ansøges om tilladelse til at anke sagen til Højesteret som tredje instans. I denne instans vil der igen påløbe sagsomkostninger.
Det er også væsentligt at huske på, at afgifterne og taksterne som udgangspunkt beløbsmæssigt er højere i de efterfølgende instanser.
Andre forhold
Der er mange andre forhold, som du skal være opmærksom på i forbindelse med reguleringen af lejen til markedlejen.
Husk at læse disse artikler, hvis du skal lave en forhøjelse af lejen i henhold til reglerne om markedslejeregulering i et erhvervslejeforhold:
Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes i artiklerne, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar:
