Ved en retssag om markedslejen er det fastlagt i erhvervslejelovens § 13, at rettens almindelige frie bevisbedømmelse anvendes, og der kan inddrages alle former for dokumentation. Det kan være vidneforklaringer, sagkyndige forklaringer, lejeprospekter og sammenligningslejemål.
Advokat
Det er dog vigtigt at forstå, at selvom der er fri bevisbedømmelse, er der stadig et bevishierarki, hvor sammenligningslejemål og syn og skøn typisk har større betydning end andre beviser. Selvom alle typer beviser kan bruges, vil visse beviser sandsynligvis have større vægt end andre i fastsættelsen af markedslejen.
For at få det bedste grundlag for at fastsætte markedslejen for et erhvervslejemål, er det vigtigt at se på alle relevante faktorer. Dette inkluderer at gennemgå vilkårene i lejekontrakten og tage hensyn til ting som indgåelses- og reguleringstidspunkter, aftalte rabatter og beløb, og andre fordele, som lejere har modtaget i sammenlignelige lejemål. Selvom disse faktorer er vigtige at have med i vurderingen af sammenligningslejemålene, er beliggenheden af lejemålet stadig den vigtigste faktor at tage hensyn til - især når det kommer til butikslejemål. Det er derfor vigtigt at grundigt undersøge og evaluere alle relevante faktorer, således at man kan opnå den mest præcise vurdering af markedslejen for et erhvervslejemål.
Beliggenheden spiller en helt afgørende rolle for butikslejemål, mens den sjældent er lige så vigtig for kontor- eller lagerlejemål. Der kan være en betydelig forskel i markedslejen for to tilsyneladende identiske butikslejemål, hvis det ene er placeret på en travl gågade, mens det andet er beliggende i en sidegade. I simple termer udtrykker markedslejen udbud og efterspørgsel, og efterspørgslen efter godt beliggende butikslejemål, hvor mange potentielle kunder passerer forbi, er generelt større end ved butikslejemål med mindre eksponering. Til forskel fra kontorer og lagerlokaler, som ikke er lige så afhængige af deres beliggenhed for, at kunder kan finde dem.
Ved vurdering af markedslejen er et nyindgået sammenligningslejemål af stor betydning. Hvis det er beliggende i nærheden af det omtvistede lejemål og har en tilsvarende beliggenhed, størrelse og lignende vilkår, kan det være et af de bedste beviser for, hvad markedslejen skal være for det omtvistede lejemål. Desværre er sådanne sammenligningslejemål sjældne, og derfor skal der som regel foretages en vis form for "tillempning" af momenterne for at få et sammenligneligt grundlag. Det vil sige, at man tager udgangspunkt i eksisterende sammenligningslejemål og justerer for eventuelle forskelle i størrelse, beliggenhed og vilkår for at finde den mest præcise markedsleje for det omtvistede lejemål.
I sager om fastlæggelse af markedslejen afholdes der ofte syn og skøn, når sagen indbringes for domstolene, men det er vigtigt at huske, at værdien af erklæringen afhænger af indholdet af den, og skal vægtes overfor bevisværdien af eventuelle sammenligningslejemål og andre fremlagte beviser.
Når markedslejen for et erhvervslejemål skal fastsættes, kan syn og skøn være en vigtig faktor. Dette indebærer en vurdering af ejendommen af en ejendomsmægler, og hvis parterne ikke kan blive enige, kan Dansk Ejendomsmæglerforening hjælpe med at finde en skønsmand. Det er afgørende at vælge en skønsmand, der er kompetent og grundig, og som har indgående kendskab til lovens regler og praksis for at kunne stå fast på sin vurdering i en eventuel retssag. Det ideelle ville være en ejendomsmægler, der har erfaring med at udleje tilsvarende erhvervslokaler i området, men dette er ikke afgørende for at kunne udføre et syn og skøn. Det kan dog have betydning for, hvor meget vægt skønsmandens erklæring vil få i retten, når sagen afgøres.
For at sikre en korrekt fastsættelse af markedslejen i sager om erhvervslejemål, er det ofte nødvendigt at benytte sig af syn og skøn. Ejendomsmæglere er typisk de professionelle, der gennemfører syn og skøn, og hvis parterne ikke kan blive enige, kan Dansk Ejendomsmæglerforening bringe en skønsmand i forslag. Det er vigtigt at udpege en kompetent og grundig skønsmand, der er velbevandret i lovens regler og ”ånd”, for at sikre, at vurderingen kan stå ved sin sag i retten. Ideelt set udpeges en ejendomsmægler med nylig erfaring med udlejning af tilsvarende lokaler i området, men det er ikke diskvalificerende, hvis en sådan ikke findes. Det kan dog have indflydelse på, hvor stor vægt skønserklæringen tillægges af retten ved sagens afgørelse. Når skønserklæringerne vurderes, spiller forskellige momenter ind, herunder om skønserklæringen er velbegrundet og fornuftigt redegjort for. Der findes en omfattende praksis for, hvilke momenter der tillægges vægt ved vurderingen af skønserklæringer i sager om markedslejens fastsættelse. Det er afgørende, at skønsmændene kan dokumentere og redegøre for grundlaget for deres skøn på en forståelig måde.
En skønserklæring, hvor skønsmanden baserer det skønnede markedslejeniveau på generel viden eller lignende, vil normalt ikke tillægges meget vægt, hvis der er relevante og aktuelle sammenligningslejemål til stede.” - Jan Blicher Grunnet
Det samme gælder, hvis skønsmanden fejlagtigt anvender et juridisk grundlag eller skønner udenfor sammenligningsmaterialet, det vil sige på en måde, der ikke er forenelig med de sammenligningslejemål, der er fremlagt eller fundet frem til. Det er derfor vigtigt at vælge en kompetent skønsmand med en solid juridisk og faglig baggrund, der kan argumentere for deres vurdering og stå fast ved den i en retssag. Det er også afgørende at have adgang til relevant sammenligningsmateriale for at kunne levere en troværdig skønserklæring.
Ved at analysere de trykte afgørelser er der i de seneste år blevet observeret en tendens til, at retterne - især landsretterne - tildeler skønserklæringer mere og mere betydning. Årsagen til dette kan være, at skønsmændene er blevet mere dygtige, og at skønserklæringerne har opnået en højere kvalitet. På baggrund af dette kan man konkludere, at skønserklæringer, der er godt underbyggede og argumenterede, og som ikke indeholder åbenlyse fejl, vil blive tildelt stor - og nogle gange afgørende - vægt, når retten skal træffe afgørelse i sager om markedsleje. Det er vigtigt, at skønsmanden tager højde for alle relevante faktorer, herunder sammenligningslejemålenes sammenlignelighed i forhold til beliggenhed og lejevilkår, for at sikre en velbegrundet skønserklæring.
Når det kommer til afgørelse af sager om markedsleje, er der udover sammenligningslejemål og skønserklæringer også andre beviser, der kan påvirke domstolens beslutning. En af disse er ofte erklæringer fra en sagkyndig eller en ejendomsmægler, som er indhentet af den ene part, måske endda før sagen er indledt eller stævning er udstedt. Desværre har sådanne erklæringer den svaghed, at de er købt og betalt af den ene part og derfor ofte har en begrænset bevisværdi. På trods af dette er det stadig ikke ualmindeligt, at parterne vil indhente sådanne erklæringer, måske for at give en indikation på, at lejeniveauet, de forsvarer, ikke er helt urimeligt. Det er dog vigtigt at huske, at en ensidigt indhentet erklæring ikke vil blive tillagt så stor vægt som en velbegrundet og objektiv skønserklæring.
I forhold til sager om markedsleje, har der tidligere været krav om, at eventuelle erklæringer kun kunne fremlægges, hvis de var indhentet før stævning blev udtaget. Men denne regel blev ændret for nogle år siden, så hvis den ene part indhenter en vurdering før stævning, så får den anden part også mulighed for at gøre det, selvom sagen allerede er i gang. Udover erklæringer kan der også tages hensyn til lejeprospekter, som er annoncerede lejemål, der er tilgængelige. Ulempen ved disse er, at de kun afspejler udlejers ønsker og ikke nødvendigvis, hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale.
Lejeprospekter kan give en indikation på, hvad lejen for et bestemt lejemål vil maksimalt kunne udgøre, og dermed fungere som et "loft" for markedslejen.” - Jan Blicher Grunnet
Derudover kan tilbud fra potentielle lejere også spille en rolle i rettens fastsættelse af markedslejen, især hvis der er bevis for, at de er alvorligt ment, fx gennem vidneudsagn. Det skal dog bemærkes, at dette ikke er en udtømmende liste over de beviser, der kan tages i betragtning, eller de faktorer, der kan være afgørende for fastsættelsen af markedslejen.
For at fastsætte markedslejen korrekt i erhvervslejemål er det nødvendigt at tage hensyn til flere faktorer og momenter, og der er ikke et enkelt aspekt, der kan betragtes som afgørende. En kyndig lejer og en kyndig udlejer ville på varslingstidspunktet tage en række forhold i betragtning, såsom beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand. Det er en kompleks proces at finde den rette markedsleje, og der findes ingen eksakt formel til at gøre det. Det kræver en grundig vurdering af alle relevante faktorer og momenter for at nå frem til en retfærdig og rimelig pris for både lejer og udlejer.
Erhvervslejelovens § 13 fastslår, at den husleje, som domstolene skal fastsætte, er den husleje, som parterne "ville aftale". Dette indebærer en betydelig grad af skøn og usikkerhed, og det er derfor sjældent muligt at forudsige udfaldet af sager om fastsættelse af markedslejen på forhånd med præcision. Det er vigtigt at tage højde for de forskellige faktorer og momenter, der kan påvirke en kyndig lejer og udlejers beslutninger, når der fastsættes markedsleje for et erhvervslejemål. Dette kan omfatte lokaleforhold, lejemålets størrelse, kvalitet og udstyr samt vedligeholdelsestand. Ved at nøje overveje alle disse faktorer og søge professionel rådgivning kan lejere og udlejere opnå en mere præcis vurdering af, hvad der ville være en rimelig markedsleje for et givent erhvervslejemål.
Der er mange andre forhold, som du skal være opmærksom på i forbindelse med reguleringen af lejen til markedlejen.
Husk at læse disse artikler, hvis du skal lave en forhøjelse af lejen i henhold til reglerne om markedslejeregulering i et erhvervslejeforhold:
Tekst.
Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes i artiklerne, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar:
