LEJKA | Markedsleje

I artiklen henvises der til underemner, hvor du kan læse endnu mere om det enkelte emne. Der er eksempelvis selvstændige artikler i relation til markedslejereguleringer i erhvervslejeforhold:

Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes nedenfor i artiklen, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.

I størstedelen af alle erhvervslejemålskontrakter er der to hovedmuligheder for at justere lejen for det pågældende lejemål. En af dem er en årlig justering, der kan ske enten ved at følge et indeks, som parterne har valgt som minimumsændring eller ved at anvende en fast procentvis minimumsændring. Denne form for regulering vil vi ikke fokusere på i denne artikel, men du kan læse mere her.

Den anden mulighed er en mere indgribende form for lejejustering, som sker, når markedslejen for lejemålet væsentligt ændrer sig i forhold til lejen på det tidspunkt, hvor varslet er givet. Her kan lejen reguleres til markedslejen og kan påberåbes af både udlejer og lejer som udgangspunkt. Ved at anvende denne form for regulering kan lejere og udlejere opretholde en mere fair lejeaftale, der afspejler de aktuelle markedsforhold for det pågældende erhvervslejemål.

For at kunne regulere huslejen til markedsleje, kræves det, at den nuværende leje væsentligt adskiller sig fra markedslejen. Derfor er det vigtigt for både lejere og udlejere at være opmærksomme på dette afgørende kriterium, hvis de ønsker at kræve en justering af lejen til markedslejen.

Fastsættelse og regulering

Der kan kun reguleres til markedslejen i erhvervsforhold i henhold til § 13, såfremt den nuværende leje væsentligt adskiller sig fra markedslejen. Derfor er det essentielt at undersøge - inden man giver varsel om en regulering til markedslejen - om den nuværende leje er markant forskellig fra markedslejen. Ifølge retspraksis betyder en væsentlig afvigelse, at den nuværende leje som udgangspunkt adskiller sig med mere end 10-15% fra markedslejen.

Markedslejen er den pris, som en normal og kyndig lejer eller udlejer ville betale i leje for erhvervslejemålet. Det er varslingstidspunktet, som er afgørende for vurderingen. ” - Jan Blicher Grunnet

Erhvervslejeloven fastsætter i § 13, stk. 8, betingelser for, hvordan en varsling af ændring i lejen til markedsleje skal ske i forbindelse med erhvervslejemål. Du kan læse mere her om varsling og de formelle betingelser. Det er vigtigt for både udlejer og lejer at være bekendt med disse betingelser for at undgå eventuelle misforståelser og tvister i forbindelse med lejeaftalen. Når en erhvervslejemålskontrakt nærmer sig udløb, og der er behov for at justere lejeniveauet, er det vigtigt at overholde betingelserne i § 13, stk. 8 for varsling af lejeændringen for at sikre en rettidig og gyldig varsling.

For at fastsætte den korrekte markedsleje for et erhvervslejemål, skal der tages højde for en masse forhold og kriterier.

Generelt

Markedslejen fastsættes med udgangspunkt i erhvervslejelovens § 13, stk. 1. Det er vigtigt at være opmærksom på de forskellige faktorer og kriterier, der spiller ind ved fastlæggelsen af markedslejen.

Det er også særdeles vigtigt at være opmærksom på beviser og dokumentationen for markedslejen. Du kan læse mere her om bevis og dokumentation i denne artikel.” - Jan Blicher Grunnet

Blandt andet følgende faktorer spiller en afgørende rolle i fastlæggelsen af markedslejen for et erhvervslejemål:

Beliggenhed / Placering
Vilkår i kontrakten
Faciliteter
Efterspørgsel på markedet
Anvendelsesmuligheder
Størrelse
Kvalitet
Udstyr
Vedligeholdelsestilstand.

I et erhvervslejeforhold kan både udlejer og lejer anmode om regulering af lejen til markedslejen. For at dette kan ske, skal lejen væsentligt afvige fra markedslejen, og der må ikke være en aftale i erhvervslejekontrakten, der udelukker anvendelsen af erhvervslejelovens § 13. Ifølge retspraksis betragtes forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen som udgangspunkt som væsentlig, når den overstiger 10-15%. For at sikre en retfærdig pris for både lejer og udlejer, er det afgørende at have en præcis vurdering af markedslejen for et erhvervslejemål.

I tvister om fastsættelsen af markedslejen kan en skønsmand, typisk en erhvervsmægler eller valuar, blive udpeget til at vurdere markedslejen. Det er imidlertid mindst lige så vigtigt at dokumentere markedslejen ved hjælp af sammenligningslejemål, hvis disse er tilgængelige, da de udgør det stærkeste bevismiddel i sager om markedsleje. Ved fastlæggelse af markedslejen skal der tages hensyn til faktorer som beliggenhed, størrelse, anvendelse, kvalitet og vedligeholdelsestilstand samt andre faciliteter og vilkår i erhvervslejekontrakten.

Ved fastlæggelsen af om markedsleje i erhvervslejemål i henhold til § 13 er der flere forhold, som du skal være opmærksom på, herunder følgende:

Aftalefrihed;
Erhvervslejekontrakten;
Væsentlighed;
Kyndig;
Vilkår og betingelser;
Sammenligningslejemål;
Syn og skøn;
Varsling og formelle krav;
Beviser
Sagsomkostninger.

Nedenfor gennemgås disse punkter og der henvises også til mere dybdegående artikler indenfor de enkelte punkter.

Aftalefrihed

Det er værd at påpege, at bestemmelsen kan fraviges, hvilket betyder, at parterne kan aftale at den ikke skal gælde for nogen eller kun for en bestemt periode.

Erhvervslejeloven fastsætter lovbestemmelser for reguleringen til markedslejen i erhvervslejemål. Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at udlejere og lejere har mulighed for at indgå aftaler, hvor kun dele af loven gælder, eller hvor lejeforholdet er fritaget fra lovens regulering.

Ved at justere lovens vilkår i en erhvervslejekontrakt kan det eksempelvis aftales, at lejen ikke kan forhøjes i overensstemmelse med markedslejen. Det er også muligt at aftale, at lejen reguleres hvert andet år i stedet for hvert fjerde år.

Erhvervslejeloven lægger generelt stor vægt på aftalefrihed, hvilket giver mulighed for at tilpasse lejekontrakten til den enkelte udlejer og lejers behov og konkrete forhold. Det er afgørende at sikre, at disse aftaler klart defineres i erhvervslejekontrakten for det pågældende lejeforhold. På denne måde kan man opnå større fleksibilitet og bedre tilpasningsevne i forhold til at fastsætte markedslejen og andre forhold i erhvervslejemålet.

Erhvervslejekontrakten

Det er altid vigtigt at gennemgå erhvervslejekontrakten for at tjekke, om der skulle være aftalt nogle vilkår mellem udlejer og lejer, som har indvirkning på muligheden for at regulere til markedslejen.

Eksempelvis må det ikke være aftalt i erhvervslejekontrakten, at § 13 i erhvervslejeloven ikke finder anvendelse. Det er vigtigt at påpege, at hvis en af parterne ønsker at justere lejen til markedslejen, så er det typisk nødvendigt at dokumentere dette ved at indhente en vurdering fra en professionel og uafhængig part eller fremlægge anden form for bevis eller dokumentation for, at lejen er for lav. Du kan læse mere her om bevis og dokumentation.

Både udlejer og lejer

I et erhvervslejeforhold kan både udlejer og lejer kræve, at lejen reguleres til markedslejen i løbet af lejeperioden. For at dette kan ske, skal lejen være væsentligt lavere eller højere end markedslejen.

Væsentlighed / Bagatelgrænse

For at kunne regulere lejen ud fra markedslejen i et erhvervslejemål, kræver det ifølge bestemmelsen, at afvigelsen fra den nuværende leje er væsentlig. Det er således ikke enhver afvigelse fra markedslejen, som giver udlejer eller lejer mulighed for at kræve regulering af lejen. Lidt forenklet kan man betragte reglen som en bagatelgrænse, hvor den part, der ønsker at regulere lejen, skal overskride en vis væsentlighedsgrænse for at være berettiget til det. Det er vigtigt at overveje markedslejen ved fastlæggelsen af lejeprisen for erhvervslejemål, da det kan have stor indvirkning på begge parter i erhvervslejeforholdet.

Praksis om væsentlighedsgrænsen i forbindelse med markedslejeregulering af erhvervslejemål, har været lidt usammenhængende.

I 2011 kom Højesteret dog med en afklaring dette. De fastlagde, at forskellen mellem den gældende leje og markedslejen skal være på mindst 10-15%. I dette tilfælde er væsentlighedskriteriet normalt opfyldt.” - Jan Blicher Grunnet

Det er vigtigt at påpege, at jo stærkere dokumentationen for markedslejen er (fx sammenligningslejemål og en skønserklæring), jo mindre krav vil der være til afvigelsen fra markedslejen (dvs. tættere på 10%-afvigelse), og omvendt, hvis dokumentationen peger i flere forskellige retninger, vil kravet til afvigelsen være større.

Ved beregning af afvigelsen i markedsleje i forhold til den gældende leje, er det vigtigt at huske på, at procentsatserne kan variere afhængigt af, om der er tale om en forhøjelse eller en nedsættelse. Selvom beløbsmæssige forskelle kan være ens, vil de procentvise afvigelser være forskellige. Det er derfor vigtigt at huske på, at beløbsmæssige afvigelser skal være større, når det er udlejer, der kræver en forhøjelse, end når lejer kræver en nedsættelse.

Boligretten har fastslået, at "gældende leje" betyder den leje, som faktisk bliver betalt på varslingstidspunktet, også kaldet "trinnet". Det betyder altså ikke den fuldt indfasede leje.

Kyndig

Betegnelsen en "kyndig" lejer og udlejer i lovbestemmelsen er udtryk for det, som en fornuftig lejer og udlejer med en vis viden om markedsvilkårene ville aftale for det pågældende erhvervslejemål. Dette betyder, at parterne skal have viden om de markedsmæssige lejevilkår eller vide, hvordan man kan tilegne sig denne viden. Vurderingen skal være objektiv eller objektiveret, og lejen skal afspejle markedslejen og ikke individuelle præferencer. For eksempel kan en lejer være villig til at betale en højere leje for nogle nabolokaler, fordi de ønsker at inddrage disse lokaler i deres lejemål og undgå at flytte. Men hvis udlejeren oplyser, at lejen er højere på grund af disse individuelle omstændigheder, så vil dette lejemål ikke indgå i begrebet "markedsleje." Derfor behøver lejeren ikke at imødegå dette, da det umiddelbart fremgår, at lejen er bestemt ud fra individuelle præferencer og ikke markedslejen.

Således skal begrebet en "kyndig" lejer eller udlejer bruges til at gøre vurderingen mere objektiv og forhindre individuelle synspunkter i at påvirke vurderingen.” - Jan Blicher Grunnet

I henhold til Erhvervslejeloven skal vurderingen af markedslejen ske på varslingstidspunktet, som normalt er tre måneder før ikrafttrædelsestidspunktet, og ikke på ikrafttrædelsestidspunktet, som var tilfældet under den tidligere lovgivning.

I forhold til fastsættelse af markedsleje er det sjældent af stor betydning, da markedslejen normalt ikke ændrer sig væsentligt i varslingsperioden. I nogle tilfælde kan det dog have betydning, herunder eksempelvis hvis der i erhvervslejekontrakten er aftalt fredningsperiode i henhold til hvilken der ikke kan lejeregulering i et bestemt tidsrum. Såfremt der varsles lejeregulering, som der først skal indfases nogle år senere, kan det have betydning.

Momenter og vilkår

Nedenfor fremhæves nogle generelle momenter ved et erhvervslejemål, som typisk spiller en afgørende rolle, når markedslejen skal bedømmes. Det skal dog påpeges, at det ikke er en udtømmende opregning, da det grundlæggende kræver en individuel vurdering fra lejemål til lejemål, i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 1, som nævner vilkårene for lejeforholdet.

Ifølge loven er det første at overveje vilkårene, der gælder for lejeforholdet. Det indebærer principielt alle lejevilkår, som parterne har aftalt.” - Jan Blicher Grunnet

Selv to identiske lejemål med samme størrelse, beliggenhed og vedligeholdelsesstandard kan have markant forskellige lejepriser, hvis vilkårene i lejekontrakterne er forskellige. Lejekontraktens vilkår er nemlig en af de vigtigste faktorer ved fastsættelse af markedslejen, og det er derfor vigtigt at sammenligne vilkårene i erhvervslejekontrakterne, når lejeniveauet sammenlignes med andre lejekontrakter i samme område. For eksempel kan det ene lejemål have en lejekontrakt, der pålægger lejeren ansvaret for både indvendig og udvendig vedligeholdelse, mens det andet lejemål måske kun kræver indvendig vedligeholdelse.

Interessen koncentrerer sig dog ofte om fast årlig lejeregulering, lejerens mulighed for at overdrage lejemålet til en ny lejer, og om der skal betales beløb til udlejeren udover lejen (f.eks. ejendomsdrift).

Ved bedømmelse af lejevilkårene i et erhvervslejemål fastsættes målestokken i hovedtræk ud fra, hvad der anses for "markedskonforme vilkår." Dette indebærer, hvad en normal og erfaren lejer og udlejer typisk ville aftale af lejevilkår for det pågældende lejeforhold, og hvordan de aftalte vilkår adskiller sig fra dette. Det er en konkret vurdering, der tages fra lejemål til lejemål, og som kan omfatte aspekter som fast årlig lejeregulering, lejers mulighed for at afstå lejemålet til en ny lejer og betalinger til udlejer udover lejen.

Ved sammenligning af lejemål er det afgørende at se på samtlige de forhold, som kan have indvirkning på den samlede lejepris. Generelt er der flere vigtige lejevilkår, der bør overvejes ved erhvervslejemål.

Læs mere HER om, momenter og vilkår.

Sammenligningslejemål

Bedømmelsen af sammenligningslejemålene påvirkes af de samme faktorer, som har indflydelse på vurderingen af det omtvistede lejemål, såsom beliggenhed, betingelser og vedligeholdelsesstand. Disse faktorer spiller en afgørende rolle for at bestemme lejens niveau i både sammenligningslejemålene og det omtvistede lejemål. Derudover er der normalt også andre faktorer, der spiller en rolle i sammenligningslejemålene, som ikke nødvendigvis gør det i det omtvistede lejemål, fordi det pågældende lejemål sandsynligvis har eksisteret i nogle år.

Når det kommer til sammenligningslejemål, er det yderst sjældent, at de er fuldstændigt identiske. ” - Jan Blicher Grunnet

Det vil sige, at de ikke har samme vilkår, beliggenhed, anvendelse eller størrelse. Boligretten er derfor nødt til at foretage et skøn og tage hensyn til de enkelte sammenligningslejemål, syns- og skønserklæringer eller andre bevismidler i forhold til det aktuelle lejemål under bevisvurderingen.

Når man leder efter oplysninger om markedsleje, er sammenligningslejemål en vigtig kilde. Selvom det er mest relevant at sammenligne med lokaler, der bruges til samme formål, kan man også se på lokaler, der bruges i andre brancher. Det er vigtigt at have så mange sammenligningsmuligheder som muligt for at få den mest præcise vurdering af markedslejen.

For bedømmelsen af sammenligningslejemålene spiller forhold som lejemålets alder og eventuelle markedslejereguleringer en vigtig rolle. Derudover er det også relevant at overveje, om lejerne i sammenligningslejemålene har modtaget nogle former for økonomisk støtte eller betalinger fra udlejer, såsom lejerabatter, indretningstilskud eller markedsføringstilskud. Omvendt kan det også være relevant at undersøge, om lejer har betalt såkaldte "nøglepenge" for at få lejemålet. Disse forhold kan have indvirkning på, hvor egnet eller uegnet sammenligningslejemålene er som sammenligningsbevis i vurderingen af markedslejen for et erhvervslejemål.

Læs mere HER om sammenligningslejemål.

Beviser og dokumentation

Ifølge § 13 i erhvervslejeloven kan rettens almindelige frie bevisbedømmelse anvendes i tvister om størrelsen af den fremtidige markedsleje, og der kan inddrages alle former for dokumentation. Dette betyder, at alle beviser og dokumentation kan inddrages i fastsættelsen af markedslejen for et konkret erhvervslejemål. Formålet med denne passus i bestemmelsen var at bryde med den tidligere praksis, hvor der kun kunne bruges sammenligningslejemål som bevis. Det er vigtigt at forstå denne retstilstand, da det kan have stor indflydelse på fastsættelsen af markedslejen. Det er derfor afgørende at være opmærksom på, hvilke beviser og dokumentation der kan inddrages i fastlæggelsen af markedslejen, når man er involveret i en tvist om størrelsen af lejen for et erhvervslejemål. Bevismidlerne kan eksempelvis være vidneforklaringer, sagkyndige forklaringer, partsforklaringer, syn og skøn, lejeprospekter og sammenligningslejemål.

Det forhold, at der ved fastlæggelse af markedslejen er fri bevisbedømmelse ved retten betyder på den anden side ikke, at der ikke er et bevishierarki.” - Jan Blicher Grunnet

For det er der, Domstolene har frihed til at bedømme de fremlagte bevismidler og bestemme, om de er tilstrækkelige til at dokumentere bevistemaet. De mest almindelige bevismidler i sager om markedsleje er syn og skøn og sammenligningslejemål. Udover dette kan fremlæggelse af udlejningsprospekter, avisannoncer og lignende også komme i betragtning. Derudover kan vidneudsagn også bruges som bevismiddel. Det er vigtigt at huske, at bevishierarkiet gælder, selvom der er fri bevisbedømmelse.

I forhold til fastsættelse af markedslejen for et erhvervslejemål kan der således i dag benyttes alle slags beviser, der kan give en indikation på, hvad lejen bør være. Disse beviser kan omfatte alt fra sammenligningslejemål og syn og skøn til lejeprospekter, ensidigt indhentede erklæringer, lejererklæringer, omsætningstal, tilbud fra andre potentielle lejere og meget mere. Det er dog vigtigt at bemærke, at vægten af hvert enkelt bevis kan variere, og at visse beviser, såsom sammenligningslejemål og syn og skøn, typisk har større betydning end andre. Siden indførelsen af Erhvervslejelovens § 13 er det blevet almindeligt at anvende sammenligningslejemål og syn og skøn som de primære beviser i retspraksis, mens de øvrige beviser typisk kun bruges som supplement. Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom alle typer beviser kan bruges, vil visse beviser sandsynligvis have større vægt end andre i fastsættelsen af markedslejen.

Læs mere HER om beviser og dokumentation.

Varsling og formelle krav

Når du som udlejer skal lave en forhøjelse af erhvervslejen op til markedslejeniveau, er det særdeles vigtigt at følge de formelle krav og give korrekt varsel.

Hvis varslet ikke opfylder kravene, kan det blive betragtet som ugyldigt, og du vil skulle starte processen forfra. Derfor er det afgørende at sikre, at varslet indeholder alle nødvendige oplysninger og opfylder de nødvendige kriterier. Undgå fejl og misforståelser, da det kan føre til unødvendige omkostninger og konflikter.

Læs mere HER om varsling og formelle krav.

Sagsomkostninger

I mange tilfælde skal markedslejesagen for domstolene, og her er det væsentligt at være opmærksom på, at du kan undgå at betale sagsomkostninger til modparten.

Sagen skal indbringes for retten, når lejeren gør indsigelse overfor markedslejeforhøjelsen, og udlejer samtidigt ønsker at fastholde forhøjelsen.” - Jan Blicher Grunnet

Her er det vigtigt, at både udlejer og lejer tilpasser deres krav og synspunkter til den markedsleje, som retten fastsætter, for derved at undgå at betale sagsomkostninger til modparten.

Retspraksis viser, at parterne bør undgå at kræve en højere leje end den, der er realistisk i forhold til et domsresultat, for at minimere sagsomkostningerne, som skal betales til modparten.

I sager om forhøjelse af lejen til markedslejen fastlægges sagsgenstanden værdi til et beløb svarende til 5 gange den omtvistede del af den årlige leje.

Læs mere HER om, hvordan du undgår sagsomkostninger.

Sammenfatning

Når det kommer til at fastsætte markedslejen for erhvervslejemål, er det vigtigt at have de rigtige bevismidler.

Alt andet lige er det bedste bevis som udgangspunkt sammenlignelige nyindgåede lejemål.

Selvom sammenlignelige nyindgåede lejemål stadig er det bedste bevis, kan der være en række andre faktorer, der spiller ind i praksis.” - Jan Blicher Grunnet

Eftersom det ikke altid er muligt at finde sammenlignelige lejemål, især hvis de er langt væk eller ligger i andre områder - vil en boligret tillægge mere vægt til andre sekundære bevismidler, såsom syns- og skønserklæringer, der kan udtale sig om sammenligningslejemålene eller give et bud på markedslejefastsættelsen. Hvis der kun er en syns- og skønserklæring til rådighed, men oplysninger om sammenligningslejemål er tilgængelige, kan den ene part indhente beviserne for at styrke sin sag. Det er vigtigt at have alle relevante bevismidler klar, når man skal forhandle om markedsleje for erhvervslejemål, da det kan have stor indflydelse på den endelige afgørelse.

Det er ikke altid tilstrækkeligt at præsentere en syns- og skønserklæring for en boligret for at vinde sagen i en tvist om markedsleje. Her kan sammenligningslejemål - hvis der altså kan fremskaffes tilstrækkelig dokumentation i denne relation - anvendes til at støtte i syns- og skønserklæring eller omvendt svække denne. Relevante sammenligningslejemål kan også være med til helt, at retten afviser at udmelde et syn og skøn.

Samtidigt skal det erindres, at syn og skøn i mange tilfælde kan være en risikabel strategi, eftersom det så overlades til den enkelte skønsmands vurdering. Ligeledes bør både udlejer og lejer erindre, at lejefastsættelsen - alt andet lige - altid vil være skønsmæssig og derfor varierer fra den ene boligret til den anden, hvilket også er tilfældet med lægdommerne.