Rådgivning til udlejere og lejere

Lejers ansvar for skader i et lejemål

Som lejer har man et særligt ansvar for det lejemål, man bor i. Det vil sige, at både lejeren og andre, som befinder sig i lejemålet, skal behandle det forsvarligt. Behandler man lejemålet på en sådan måde, at det bliver misligholdt, vil udlejeren kunne rejse et erstatningskrav for de skader, som er opstået.

Hus V2 2

Når man lejer en lejlighed, er der et krav om, at man behandler det lejede forsvarligt. Gør man ikke dette, vil lejekontrakten enten kunne opsiges eller ophæves af udlejeren, alt efter hvor uforsvarligt man har behandlet lejemålet. Derudover kan det også medføre et erstatningsansvar.

Lejelovens §25, stk. 1

Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Det bliver i loven ikke nærmere defineret, hvad det vil sige at behandle det lejede forsvarligt. Men det betyder, at man ikke må skade lejemålet ved fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller ved uforsvarlig adfærd. Derudover er der et krav om, at man anmelder skader til udlejeren, hvis disse skulle opstå. Skaderne kan omhandle alt fra løbesod til væggelus.

Opstår skaderne på grund af lejerens uforsvarlige adfærd eller misligholdelse, vil lejeren blive erstatningsansvarlig. Selvom rygning kunne ses som noget, der ville være skadeligt for lejemålet, er det tidligere afgjort, at rygning ikke medfører misligholdelse af lejemålet.

U.2012.384

Vestre Landsrets dom af 31. oktober 2011

Resume

Lejeren, L, bor i en lejlighed i ti år. L lejer lejemålet af andelsboligforening, U. I løbet af de ti år, ryger L i lejligheden 10-15 cigaretter om dagen. L’s mand og søn ryger ligeledes. L maler derudover flere vægge i lejemålet i andre farver end den hvide, som er standard. U kræver derfor, at L skal betale for, at væggene igen bliver malet hvide, da det fremgår af vedligeholdelsesreglementet, at farverne i lejemålet skal males tilbage til standardfarverne ved fraflytning. Imidlertid er der i det gamle vedligeholdelsesreglement kun et krav om, at farverne skal males tilbage til lyse farver. Udover betaling for maling kræver U også, at L skal betale for nikotinspærre, så de skader, der er opstået på grund af røg i lejemålet, kan fjernes.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Der kan i en lejlighed, hvor der ryges være ekstra behov for vedligeholdelse. Det skal derfor vurderes, om lejemålet er skadet eller forringet på grund af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd. Imidlertid er der ved lejlighedens tegn på nikotinbelastning, ikke mulighed for at sige, at L har tilsidesat pligten til at vedligeholde lejemålet på en sådan måde, at der er sket misligholdelse. Da L har malet væggene i en farve, som er i overensstemmelse med det gamle vedligeholdelsesreglement, kan L heller ikke gøres ansvarlig for, at væggene skal males tilbage til standardfarverne, da vedligeholdelse af lejemålet skal ske i overensstemmelse med det på tidspunktet gældende reglement.

Konklusion

Som lejer skal man behandle lejemålet forsvarligt. Gør man ikke dette, kan udlejeren opsige eller ophæve lejekontrakten, og lejeren kan blive erstatningsansvarlig.

Forsvarlig behandling af lejemålet vil sige, at man ikke må skade lejemålet ved fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller ved uforsvarlig adfærd. Derudover skal man anmelde skader, hvis de opstår.

Opstår skaderne på grund af lejerens uforsvarlige adfærd eller misligholdelse, vil lejeren blive erstatningsansvarlig.

 

Hvis lejemålet skades af andre

Opstår der skader i et lejemål på grund af personer, man som lejer har givet adgang til lejligheden, vil man være erstatningsansvarlig, hvis skaderne er opstået på baggrund af deres uforsvarlige adfærd.

Lejelovens §25, stk. 2

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Bliver lejemålet skadet af personer, som selv har skaffet sig adgang til lejemålet, vil man som lejer imidlertid ikke blive erstatningsansvarlig.

Det gælder ligeledes, at man som fremlejegiver vil være erstatningsansvarlig, hvis man laver lovmæssig fremleje af lejemålet, og fremlejetageren laver skade på lejemålet ved uforsvarlig adfærd.

Lejelovens §71, stk. 1

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70 benytter det lejede.

Man kan som fremlejegiver dog aftale med fremlejetageren, at fremlejetageren selv vil være erstatningsansvarlig for eventuelle skader, som bliver påført lejemålet.

Fremlejer man lejemålet uden tilladelse til dette, vil man som fremlejegiver ikke kun være ansvarlig for skader, som er opstået efter uforsvarlig adfærd. Her vil man også være erstatningsansvarlig, hvis skaderne ses som hændelige. I dette tilfælde er det heller ikke muligt, at man som lejer aftaler med fremlejetageren, at man som fremlejegiver ikke kan være erstatningsansvarlig.

U.2010.777

Højesterets dom af 9. december 2009

Resume

U, ejer 25 lejligheder i en stor ejendom hvoraf lejerne, L, lejer to af dem. U’s lejligheder er del af en ejerforening, E, hvor det ikke er tilladt at holde husdyr, og samtidig er der regler for, hvad der må kastes i toiletkummen. Selvom der er forbud mod hunde, har L alligevel hunde i lejlighederne. E finder ud af, at L har hunde i lejlighederne, og kræver, at U ophæver lejeaftalen. Efter lejeophævelsen er der flere problemer med L’s lejligheder. Der skal gøres rent efter hundene, og ligeledes har L kastet kaffefiltre i toilettet, så afløbsrøret stopper til. E har herefter udgifter til rengøring efter hunde og rensning af afløbsrør. Udgifter E kræver, at U skal hæfte for, da det er U, som har lejet lejlighederne ud til L.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Lejerne, L, af ejerlejlighederne, har ved tilsidesættelse af husordenen handlet uforsvarligt og påført udgifter for E. Havde U selv været lejer i lejligheden, ville U være erstatningsansvarlig for den skade, som var forvoldt af ham selv, eller som var forvoldt af personer, der benyttede det lejede i kraft af reglerne om fremleje jf. lejelovens §§25 og 71. Ud fra de samme principper må U være erstatningsansvarlig overfor E.

Højesteret stadfæster dommen.

Konklusion

Opstår der skader i et lejemål, og er disse påført af andre end lejeren, vil lejeren blive erstatningsansvarlig, hvis de er opstået på baggrund af personernes uforsvarlige adfærd. Det gælder dog ikke, hvis personerne selv har skaffet sig adgang til lejemålet.

Fremlejer man lejligheden lovmæssigt, vil man ligeledes blive erstatningsansvarlig ved fremlejetagerens uforsvarlige adfærd, medmindre andet er aftalt.

Fremlejer man lejligheden uden at have tilladelse til dette, vil man som fremlejegiver være erstatningsansvarlig for skader, som fremlejetageren har påført lejemålet, uanset hvordan de er opstået.

 

Lejelovens § 27, stk. 3

Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 25.

Det betyder, at samtidig med, man som lejer skal overholde husordenen og sørge for at behandle det lejede forsvarligt, er man også ansvarlig for, at personer, som man har givet adgang til lejemålet eller ejendommen, gør det samme. Sørger man som lejer ikke for dette, kan man blive erstatningsansvarlig.

Lejelovens § 25, stk. 2

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Erstatningsansvaret gælder imidlertid kun i tilfælde, hvor husstanden eller de besøgende udviser en adfærd, der kan kategoriseres som uforsvarlig, og som fører til, at lejemålet tager skade.

Det samme gælder i tilfælde, hvor man som fremlejegiver lejer lejligheden ud til en fremlejetager. Her vil man kun blive erstatningsansvarlig, hvis fremlejetageren laver skade ved uforsvarlig adfærd, medmindre fremlejen er uretmæssig. Er det tilfældet, vil man som fremlejegiver ligeledes blive erstatningsansvarlig for hændelige skader.

Har personer, der forvolder skade på lejemålet, selv tiltvunget sig adgang, vil man dog ikke være ansvarlig for disses adfærd.

U.2010.777

Højesterets dom af 9. december 2009

Resume:

U, ejer 25 lejligheder i en stor ejendom hvoraf lejerne, L, lejer to af dem. U’s lejligheder er del af en ejerforening, E, hvor det ikke er tilladt at holde husdyr, og samtidig er der regler for, hvad der må kastes i toiletkummen. Selvom der er forbud mod hunde, har L alligevel hunde i lejlighederne. E finder ud af, at L har hunde i lejlighederne, og kræver, at U ophæver lejeaftalen. Efter lejeophævelsen er der flere problemer med L’s lejligheder. Der skal gøres rent efter hundene, og ligeledes har L kastet kaffefiltre i toilettet, så afløbsrøret stopper til. E har herefter udgifter til rengøring efter hunde og rensning af afløbsrør. Udgifter E kræver, at U skal hæfte for, da det er U, som har lejet lejlighederne ud til L.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Lejerne, L, af ejerlejlighederne, har ved tilsidesættelse af husordenen handlet uforsvarligt og påført udgifter for E. Havde U selv været lejer i lejligheden, ville U være erstatningsansvarlig for den skade, som var forvoldt af ham selv, eller som var forvoldt af personer, der benyttede det lejede i kraft af reglerne om fremleje jf. lejelovens §§25 og 71. Ud fra de samme principper må U være erstatningsansvarlig over for E.

Højesteret stadfæster dommen.

Opstår der skader i lejemålet, gælder det, at uanset, hvordan disse er opstået, skal man kontakte udlejeren. Kræver skaderne handling, skal man straks kontakte udlejeren, da man ellers kan blive erstatningsansvarlig.

Lejelovens § 25, stk. 3

Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren.  Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

Ved skader, som ikke kræver handling med det samme, skal man som lejer kontakte udlejeren hurtigst muligt, ellers kan man ligeledes blive erstatningsansvarlig, da man som lejer har et særligt ansvar for lejemålet. Erstatningsansvaret vil både gælde for selve skaden og de følger, som skaden medfører.

U.2021.594

Vestre Landsrets dom af 13. november 2020

Resume:

Lejerne, L, lejer en lejlighed af boligselskabet, B. Da der en sommerdag kommer et skybrud, opstår der en vandskade i underboens, U’s, lejlighed. Regnvandet fra skybruddet løber ikke gennem afløbet på L’s terrasse, som det skal, og derfor ryger det i stedet gennem en utæt gummifuge ved etageadskillelsen til U’s lejlighed. U ringer derfor til B, hvorefter en medarbejder kommer hen til lejemålet og konstaterer, at der på L’s afløb er placeret en vasketøjskurv, som blokerer for, at vandet kan komme væk fra terrassen. Skaderne på U’s lejlighed løber op i et større pengebeløb, som B vil have L til at betale, da B mener, at L har udvist uforsvarlig adfærd.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Lejeren skal behandle det lejede ansvarligt og er erstatningsansvarlig for skader, som opstår på lejemålet, når lejeren eller lejerens husstand handler uforsvarligt. Der har ikke tidligere været problemer med vand, som er trængt ind, og dette er det eneste sted i boligforeningen, hvor skybruddet har medført et problem. Det er bevist at vasketøjskurven står på afløbet, og dermed blokerer for regnvandet. Da kurven bliver fjernet, løber vandet væk fra terrassen. Det er imidlertid ikke bevist hvornår og hvorfor, kurven blev placeret på afløbet. Efter en samlet vurdering findes L ikke at have handlet på en sådan måde, at L er erstatningsansvarlig over for B, da det ikke er uforsvarligt at opbevare en vasketøjskurv på en altan.

Konklusion:

Som lejer har man både ansvar for den opførsel, man selv udviser, og den opførsel, som bliver udvist af personer, man har givet adgang til lejemålet.

Det betyder, at man som lejer skal overholde husordenen og behandle det lejede forsvarligt, samtidig med at man sørger for, at andre gør det samme. Sørger man ikke for dette, kan man blive erstatningsansvarlig.

Erstatningsansvaret gælder i de tilfælde, hvor personer, lejeren har givet adgang til lejemålet, udviser en adfærd, der er uforsvarlig, hvilket i sidste ende fører til skade på ejendommen.

Laver man fremleje, er man ansvarlig for de skader, som fremlejetageren laver, hvis de opstår ved uforsvarlig adfærd. Skulle fremlejen imidlertid ikke være retmæssig, vil man som fremlejegiver også være ansvarlig for hændelige skader.

Har personer, der forvolder skade på lejemålet, selv tiltvunget sig adgang, vil man ikke være ansvarlig for disses adfærd.

Opstår der skader i lejemålet, gælder det, at uanset, hvordan disse er opstået, skal man kontakte udlejeren. Alt efter skadens omfang, skal dette gøres straks eller hurtigst muligt. Kontakter man ikke udlejeren, kan man blive erstatningsansvarlig, uanset hvordan skaden er opstået.