Der bliver inden for lejelovgivning skelnet mellem, om en ejendom ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. Regulerede kommuner giver en bedre beskyttelse til lejerne, når det kommer til nedsættelse af leje, da der her gælder flere regler.
Journalist
Overstiger lejen væsentlig det lejedes værdi efter lejelovens §49, er det afgørende, om ejendommen befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune. I regulerede kommuner gælder nemlig både lejeloven og boligreguleringsloven.
Lejelovens § 49, stk. 1
Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Da reglerne for både lejeloven og boligreguleringsloven gælder for lejemål i regulerede kommuner, giver det lejeren en bedre beskyttelse. I kommuner, som er uregulerede, er det som udgangspunkt kun lejeloven, der gælder.
Uregulerede kommuner i 2020
I de uregulerede kommuner gælder der samme regler for både mindre og større ejendomme. Udgangspunktet er her, at lejen ikke må være væsentlig højere end værdien af det lejede. Det vil sige, at lejen maksimalt må udgøre en forskel på, hvad der svarer til cirka 10 procent mellem huslejen og værdien af det lejede.
I regulerede kommuner, som er omfattet af både lejeloven og boligreguleringsloven, skelnes der mellem store og små ejendomme. Små ejendomme, eller småhuse, som de kaldes, er ejendomme, hvor der er 1-6 lejemål. Mens store ejendomme er ejendomme med 7 lejemål eller mere.
I de regulerede kommuner, gælder det for småhusene, at lejen skal reguleres efter lejeloven, og at lejen dermed ikke væsentlig må overstige værdien af det lejede.
For de større ejendomme er det derimod både lejeloven og boligreguleringsloven, som gælder, og her er det bestemt, at huslejen som udgangspunkt kun må være omkostningsbestemt. Det vil sige, at lejen kun må dække de nødvendige driftsudgifter til boligen samt et afkast til udlejeren, som ikke må overstige 7% i forhold til ejendomsværdien.
Er et lejemål i en stor ejendom væsentlig forbedret, vil det sige, at lejemålet er forbedret med minimum 2.271 kr. pr. m2. eller et beløb på mindst 259.699 kr. (2020). Er det tilfældet, må lejen sættes efter lejeloven.[10] For at et lejemål kan konstateres gennemgribende forbedret, vil det ligeledes kræve, at Huslejenævnet har besigtiget lejemålet inden forbedringen.
TBB2001.475
Østre Landsrets dom af 18. maj 2001
Resume
Udlejeren, U, har i driftsbudget for ejendommen medtaget udgifter til et skadedyrsabonnement svarende til 455 kr. Dette vil Lejeren, L, ikke betale, da L mener, at skadedyrsabonnementet ikke kan medtages som en nødvendig driftsudgift. U bakker sin påstand op med, at der på fem år har været 294 skadedyrsangreb af forskellige art.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Efter de fremlagte oplysninger om hyppigheden af skadedyrsangreb, og de udgifter der typisk er forbundet med disse, finder landsretten ikke, at skadedyrsabonnementet er en nødvendig driftsudgift, og det er dermed ikke rimeligt at medtage i driftsbudgettet.
Konklusion
Når det kommer til lejemål, kigger man på, om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. I de uregulerede kommuner gælder som udgangspunkt kun lejeloven, og her er reglen, at lejen maksimalt må udgøre en forskel på, hvad der svarer til cirka 10 procent mellem huslejen og værdien af det lejede. I ejendomme i regulerede kommuner, hvor lejen er omkostningsbestemt, må lejen kun dække de nødvendige driftsudgifter til boligen samt give et afkast til udlejeren, som ikke må overstige 7% i forhold til ejendomsværdien.
