Rådgivning til udlejere og lejere

Ophævelse og opsigelse af lejeaftale

Der kan være flere forskellige årsager til at en lejeaftale skal slutte. Nogle gange er det en fælles beslutning mellem udlejer og lejer, og andre gange er det ikke. Om en lejaftale opsiges eller ophæves har hertil stor betydning for lejemålet. Læs med her!

Skærmbillede 2023 06 21 113809

Forskellen på opsigelse og ophævelse

Når en lejeaftale mellem udlejer og lejer opsiges betyder det, at lejeforholdet ophører ud fra lejelovens fastsatte regler og varsler. Det er altid vigtigt også at tjekke, hvad der står i lejekontrakten, som begge parter skriver under på ved indflytning. Ved opsigelse skal lejer først fraflytte på en dato et stykke ude i fremtiden. Dermed har lejer mulighed for at finde et nyt lejemål at flytte ind i, og udlejer har mulighed for at finde en ny lejer til lejemålet. 

Når en lejeaftale ophæves, vil det have øjeblikkelig virkning. Derfor er der heller ikke krav for varsling. Ophævelsen vil derfor medføre, at lejer i princippet kan mangle et sted at bo fra dags dato. Lejer vil miste adgangen og brugsretten af lejemålet. I tilfælde af ophævelse vil der stadig være krav om, at lejer betaler husleje i den almindelige opsigelsesperiode. Hvis lejeforholdet har tre måneders opsigelse, vil lejer altså fortsat skulle indbetale husleje i de resterende tre måneder, på trods af manglende adgang til ejendommen. I nogle tilfælde kan lejer også ophæve lejeforholdet, og så skal lejer ikke betale husleje i opsigelsesperioden.

Lejeloven om opsigelse og ophævelse

Som udgangspunkt er Lejeloven mest lejervenlig, når det kommer til opsigelse af lejemål. Det betyder, at lejer i mange situationer er godt beskyttet mod at blive opsagt af udlejer. Hertil har lejer nemmere ved at opsige en lejeaftale end udlejer har. Årsagen til at Lejeloven er indrettet på denne måde, er for at beskytte lejere mod at blive smidt ud af ejendomme, når det ikke er berettiget. Omvendt er der mange situationer, hvor udlejer har ret til opsigelse.

Når det kommer til ophævelse, er Lejeloven derimod mere neutral. Der er nemlig flere situationer hvor udlejer kan være nødsaget til at ophæve en lejeaftale, hvis lejer misligholder lejeaftalens aftaler og regler. Her vil lejer ikke på samme måde være beskyttet mod et pludseligt krav om at fraflytte den lejede ejendom. Nedenfor kan du læse mere om hvornår henholdsvis udlejer og lejer har krav på henholdsvis at opsige og ophøre en lejeaftale.

Hvornår kan lejer opsige en lejeaftale?

Lejer må altid opsige sit lejemål i overensstemmelse med den aftale som fremgår i lejekontrakten. Den typiske opsigelsesvarsel for et helt lejemål er tre måneder. Lejer man blot et værelse, vil en opsigelsesvarsel derimod typisk være en måned. Hvis et lejeforhold er tidsbegrænset, vil der derimod typisk være fastsat en sludato og et tidspunkt for fraflytning. Her er det således andre regler som gælder. Du kan læse mere om disse regler og vilkår i vores artikel om tidsbegrænsede lejeaftaler.

I praksis er der ikke særlige formelle krav til lejers opsigelse af et lejemål. Lejer bør dog altid opsige skriftligt, så opsigelsen kan bevises, og så der ikke hersker nogen tvivl. Eksempelvis kan lejer opsige via SMS, e-mail eller brev. I opsigelsen skal det udførligt fremgå, at lejer ønsker at opsige lejemålet. Hertil skal det udspecificeres hvilket konkrete lejemål der er tale om. Der er endvidere ikke et krav om at lejer begrunder eller forklarer årsagen til opsigelsen. 

Krav til udlejer ved lejers opsigelse

Hvis lejer har opsagt et lejemål, men ønsker at flytte i løbet af opsigelsesperioden, har udlejer krav på at forsøge at finde en ny lejer, som kan overtage lejemålet. Inden dette lykkes, vil lejer kunne risikere at betale dobbelt husleje for to lejemål. Udlejer skal ikke nødvendigvis godkende hvilken som helst lejer.. Desuden må udlejer ikke kræve at den oprindelige lejer betaler husleje, hvis lejemålet bliver overtaget. Hvis dette bliver opdaget, vil lejer have krav på erstatning. Det vil altid være den nye lejer, som skal betale husleje for lejemålet. Udlejer må heller ikke kræve dobbelt husleje fra den oprindelige og den nye lejer. 

 

Hvornår kan udlejer opsige en lejeaftale?

Der er en del flere regler for, hvornår og hvordan udlejer kan opsige en lejeaftale. Først og fremmest skal udlejer, modsat lejer, altid begrunde en opsigelse. Det vil sige, at udlejer skal give en konkret årsag til at lejer skal fraflytte. Desuden er det ikke alle årsager, som er godtagede som opsigelsesgrundlag. Som udgangspunkt kan udlejer kun opsige lejeaftalen, hvis lejer tilsidesætter sig god skik og orden. 

Udlejer har som regel en opsigelsesvarsel på et år. Dette gælder dog kun når lejemålet er en hel ejendom, og udlejer skal bruge ejendommen som bolig. Hvis lejemålet derimod er et enkeltværelse, har udlejer en måneds opsigelsesvarsel. Denne opsigelsesvarsel er altså gensidig for både lejer og udlejer. Når lejeforholdet er tidsbegrænsede, er det igen andre regler som gælder for udlejers opsigelse. Du kan læse mere om reglerne i vores artikel om tidsbegrænsede lejeforhold.

I praksis bør opsigelsen altid være skriftlig, og eksempelvis fremsendes via SMS, e-mail eller brev. Derudover skal opsigelsen som sagt indeholde en konkret årsag og begrundelse for hvorfor lejer skal fraflytte lejemålet. Årsagen skal desuden være lovpligtig.

Du kan læse meget mere om opsigelse, i vores artikel om opsigelse af lejeaftaler.

Hvornår kan lejer ophæve en lejeaftale?

Der er flere situationer hvor lejer har krav på at ophæve en lejeaftale for et lejemål.

  1. Lejemålet er ikke færdigbygget, og der er ikke aftalt et præcist tidspunkt for overtagelse.
    Her kan lejer til enhver tid ombestemme sig og ophæve lejeaftalen
  2. Der bor en anden lejer i lejemålet, som ikke er fraflyttet på indflytningsdatoen.
    Lejer kan ophæve lejeaftalen, såfremt udlejer er informeret, og ikke har ændret situationen
  3. Der er væsentlige mangler i lejemålet.
    Hvis der ikke foretages forbedringer og manglerne ikke afhjælpes inden for rimelig tid, må lejer ophæve lejeaftalen.
  4. Udlejningen er i strid med loven.
    Hvis lejer opdager at lejemålet ikke følger lovgivningens bestemmelser, må lejer til enhver tid ophæve lejeaftalen.

Hvornår kan udlejer ophæve en lejeaftale?

Udlejer kan ophæve en lejeaftale, hvis det vurderes, at lejer ikke imødekommer de vilkår og betingelser som fremgår i lejekontrakten. Eksempelvis vil dette være tilfældet, når lejer tilsidesætter god skik og orden, bruger det lejede til andet end det, som oprindeligt er aftalt, misligholder lejemålet eller ikke betaler husleje til tiden. 

Lejer vil som udgangspunkt altid have mulighed for at indrette sig. Derfor skal udlejer sende lejer et påkrav om de forhold, som udlejer er utilfreds med og ønskes ændret. Det er kun hvis lejer ikke ændrer på forholdene og at udlejer fortsat er utilfreds, at lejeaftalen må ophæves.

Når udlejer ophæver en lejeaftale, kan ophøret ske med øjeblikkelig virkning. Hvis årsagen til ophævelsen er manglende betaling af husleje, skal udlejer dog have sendt lejer et påkrav om indbetaling. Påkravet fungerer som en påmindelse, og denne må først sendes tre hverdage efter den seneste betalingsdato. Hvis lejer eksempelvis skal betale husleje d. 1 i måneden på en lørdag, må kravet først sendes d. 5 i måneden, på en onsdag. I den forlængelse må udlejer først ophøre lejeaftalen 14 dage efter den seneste betalingsdato.

 

Du kan læse meget mere om ophævelse, i vores artikel om opsigelse af lejeaftaler.

Har du spørgsmål?

Hvis du vil vide mere om opsigelse og ophævelse, kan du altid kontakte os. LEJKAs juridiske rådgivere sidder klar til at sætte sig ind i din situation, og besvare alle dine spørgsmål. Det er nemt, hurtigt og gratis.

Klik på telefonen herunder, for at kontakte os!