Når du f.eks. gennemfører en forbedring af lejemålet, må du godt forhøje huslejen, hvis forbedringen øger det lejedes værdi væsentligt. Men du skal huske at varsle din lejer i god tid. Du kan også lade huslejen stige i takt med samfundet generelt.

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
23-09-2020

I lejekontrakten skal det naturligvis fremgå, hvor meget din lejer skal betale i husleje hver måned. Men er det lovligt at hæve huslejen midt i lejeperioden? Både ja og nej. Du har reelt kun mulighed for at foretage en huslejestigning i fem situationer:

1. Værdien af det lejede forøges

Hvis du fastsætter den månedlige husleje efter reglerne om "det lejedes værdi" - f.eks. hvis dit lejemål ikke er omfattet af boligreguleringsloven - må du hæve huslejen, hvis den er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Ifølge lejeloven skal en sådan vurdering ske ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål i det samme boligområde med hensyn til beliggenhed, kvalitet, størrelse, inventar og vedligeholdelsestilstand. Du skal dog altid huske at varsle huslejeforhøjelsen tre måneder i forvejen.

Hvis du regulerer huslejen på denne måde, har du ret til at forhøje lejen hvert andet år. Det er vigtigt at få varslet korrekt i en skrivelse, som sendes til lejeren, så forhøjelsen kan gennemføres. Ellers kan lejeren modsætte sig forhøjelsen.  

2. Forbedringer af lejemålet

Hvis du har foretager forbedringer af lejemålet, og det har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, har du lov til at kræve en huslejestigning. Som beskrevet ovenfor, vurderes det lejedes værdi ved en sammenligning med tilsvarende lejemål i det samme boligområde med hensyn til beliggenhed, kvalitet, størrelse, inventar og vedligeholdelsestilstand. Lad os antage, at dit lejemål får nyt badeværelse. Her vil du skulle sammenligne med et lejemål i samme stand, som også har nyt badeværelse.

Reglerne om forhøjelse af lejen ved forbedringer gælder både lejemål, der er i en ureguleret kommune og lejemål, der ligger i en reguleret kommune. Forhøjelsen skal skal svare til forøgelsen af det lejedes værdi.

Måden der skal varsles på afhængigt af, om lejemålet ligger i en reguleret eller i en ureguleret kommune. Det har også betydning, om der er en beboerrepræsentation. 

Ejendomme i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation 

Når der ikke er en beboerrepræsentation i en reguleret kommuner skal udlejer fremsætte skriftligt krav om den ønskede lejeforhøjelse. Det er en betingelse, at det nuværende budget og det nye budget for lejemålet angives, og heraf skal fremgå bl.a. fremgå driftsudgifterne og driftsindtægterne. Det er også vigtigt at angive lejerens at klage, hvis lejer ikke er enig i forhøjelsen.

I det tilfælde, at mindst en fjerdedel (1/4) af lejerne har klaget inden for 6 uger efter, at lejerne har modtaget kravet om huslejeforhøjelse, skal udlejeren indbringe det som en sag for Huslejenævnet, hvis huslejeforhøjelsen fortsat ønskes gennemført.

Ejendomme i regulerede kommuner med beboerrepræsentation 

Når der er beboerrepræsentation i ejendommen, og der er tale om en reguleret kommune skal man være opmærksom på flere forhold. Det er en betingelse, at udlejeren senest 7 dage før varslingen om lejeforhøjelse skal have givet beboerrepræsentanterne varslingsskrivelsen, for ikke at miste muligheden for at kræve huslejeforhøjelse. Beboerrepræsentanterne har en frist på 3 uger til at vende tilbage med deres holdning til forbedringerne. Beboerrepræsentanterne har mulighed for at kræve, at udlejeren fremsender supplerende oplysninger og dokumentation for udgifterne inden for en frist på yderligere 3 uger. For det tilfælde, at beboerrepræsentanterne inden for 6 uger efter modtagelsen af varslingsskrivelsen, eller det supplerende dokumentation, har oplyst, at de ikke accepterer lejeforhøjelsen, så har udlejer 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, såfremt lejeforhøjelsen ønskes gennemført.

Kravet om huslejeforhøjelse til lejeren skal fremsendes skriftligt. Kravet om forhøjelse af lejen skal fremsættes mindst 3 måneder inden, at forhøjelsen træder i kraft. Kravet om huslejeforhøjelse skal indeholde oplysninger om, at beboerrepræsentanterne har modtaget en varsling huslejeforhøjelsen forinden. Hvis beboerrepræsentanterne har haft bemærkninger om forhøjelsen af huslejen, skal disse bemærkninger også vedhæftes til lejerne.

3. Dine driftsudgifter stiger (skatter og afgifter)

Du kan forhøje lejen med et beløb, som svarer til, hvad skatterne og afgifterne er blevet forhøjet med siden lejemålet blev indgået.

Det er typisk, at udlejere glemmer denne regulering. Det udgør måske ikke år fra år mange penge, men det kan betyde noget over længere sigt, hvis det ikke er blevet gjort i noget tid. 

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, må du hæve huslejen, hvis dine driftsudgifter i forbindelse med lejemålet stiger. Skyldes stigningen øgede skatter eller afgifter, må du kræve huslejestigning fra det tidspunkt, driftsudgifterne blev forøget. Husk, at du skal meddele huslejestigningen til din lejer senest fem måneder efter, at du fik kendskab til forøgelsen.

4. Nettoprisindeksregulering

Det er muligt at hæve huslejen efter nettoprisindekset, hvis det er aftalt i forvejen. Det kaldes også en NPI-regulering. 

I lejekontraktens § 11 under "særlige vilkår" kan du tilføje, at huslejen følger det danske nettoprisindeks. Det betyder, at der sker en automatisk huslejestigning årligt. Eftersom den fremgår af lejekontrakten, behøver du ikke at varsle den separat over for din lejer.

En bestemmelse om nettoprisindeksregulering kan se sådan her ud: 

"Huslejeregulering efter nettoprisindekset

Lejen reguleres i lejeperioden efter nettoprisindekset, jf. lejelovens §53 stk. 2. Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. aconto betalinger med stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet. Reguleringen sker således:

Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Foruden regulering efter nettoprisindekset gælder lejelovgivningens almindelige regler om lejeregulering, herunder regulering til det lejedes værdi jf. lejelovens § 47 og regulering af skatter og afgifter jf. lejelovens § 50-52. Forbedres det lejede efter principperne i lejelovens § 58, kan der tillige varsles lejeforhøjelse for forbedringerne efter lovgivningens regler herom."

Denne formulering skal indsættes i lejekontraktens § 11.

5. Frivillig huslejestigning

Det lyder måske fjollet, men der er ikke noget i lejeloven, der forhindrer dig i at aftale med din lejer, at huslejen skal være højere.

Din lejer er naturligvis ikke tvunget til at indgå en sådan aftale, så det afhænger helt af situationen og forholdet mellem jer. Hvis I laver en frivillig aftale om huslejestigning, er du ikke forpligtet til at give lejer en skriftlig begrundelse eller det sædvanlige varsel.

En af de vigtigste regler generelt for huslejestigning er, at der skal være givet meddelelse om stigningen skriftligt. Meddelelsen skal indeholde en saglig forklaring om stigningen samt lejers klagemuligheder. Hvis ikke det er sket, er den som udgangspunkt ugyldig, da den ikke overholder lejelovens regler. For alle de nævnte typer af huslejestigning gælder, at din lejer kan klage op til seks uger efter, at du har meddelt stigningen. Vil du fastholde kravet om huslejestigningen, må du indbringe sagen for Huslejenævnet. Indtil der foreligger en afgørelse, kan du opretholde huslejestigningen, så længe den ikke overstiger 15 kr. pr. kvm. bruttoetageareal.

Hvad med depositum og forudbetalt leje?

Hvis huslejen bliver reguleret, skal lejers depositum og forudbetalte leje også reguleres. Dette gælder både hvis huslejen sættes op og hvis huslejen sættes ned. Lejer vil således enten skulle betale et ekstra beløb til udlejer, eller have en del af sit depositum og forudbetalte leje udbetalt. Du kan læse mere om reglerne for regulering af depositum og forudbetalt leje i vores artikel om emnet.