I nyere lejeforhold vil kommunikation gennem digitale medier oftest have samme gyldighed som fysiske dokumenter. For ældre lejeaftaler er den digitale kommunikation imidlertid ikke en selvfølge, og en aftale mellem lejer og udlejer kan være nødvendig, før digitale dokumenter har retsvirkning.
Journalist
I lejeloven gælder det, at der for de fleste områder er aftalefrihed mellem lejeren og udlejeren, når det kommer til, hvilke kommunikationsmidler man vil bruge i lejeforholdet.
Som udgangspunkt vil kommunikationen mellem lejer og udlejer dog foregå digitalt, når lejemålet er indgået efter d. 1. januar 2018. Det vil sige, at hvis man enten som lejer eller udlejer ikke ønsker digital kommunikation, kan man med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned kræve, at meddelelser fremover ikke skal afgives i form af digitale dokumenter.
Lejelovens § 4, stk. 2, 1.
Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter.
Har man indgået lejemålet før d. 1. januar 2018, er udgangspunktet imidlertid ikke, at kommunikationen skal foregå digitalt. Her skal man som udlejer gøre lejeren opmærksom på, hvis man fremover ønsker, at kommunikationen skal foregå digitalt. Det samme gælder ikke for lejeren, der frit kan veksle mellem digital kommunikation og fysisk post, medmindre andet er aftalt.
Udlejeren kan både mundtligt eller skriftligt, herunder også digitalt, give lejeren meddelelse om, at kommunikationen fremover vil være digital. Der er ikke et indholdskrav til meddelelsen, udover at den tydeligt skal gøre lejeren klar over, at kommunikationen fremover vil foregå digitalt. Samtidig er det udlejerens ansvar at bevise, at meddelelsen er kommet frem til lejeren, hvilket den er, lige så snart lejeren har hørt den eller har mulighed for at læse den.
Er lejemålet indgået inden d. 1. januar 2018, og har man tidligere indgået en aftale om, at kommunikationen er digital, behøver man som ikke udlejer ikke meddele lejeren om, at det fremover også vil være sådan. Det samme gælder, hvis der har været en stiltiende aftale om digital kommunikation.
Har man ikke en aftale om digital kommunikation, risikerer man som udlejer, at de meddelelser, man sender til lejeren, ikke vil få retsvirkning, fordi meddelelserne ikke vil blive anset som gyldige.
TBB2015.366
Østre Landsrets dom af 6. marts 2015
Resume:
Udlejeren, U, varsler over for lejerne, L, at der vil ske en lejeforhøjelse. Lejerorganisationen, LO, der repræsenterer lejerne, beder herefter U om at sende en nærmere redegørelse i forhold til huslejestigningen. Denne redegørelse har U tre uger til at sende. U sender på fristdagen redegørelsen til LO. Imidlertid bliver redegørelsen først sendt sent på dagen på et tidspunkt, som regnes uden for den normale kontortid. Samtidig sender U redegørelsen på en mail, uden at der er indgået aftale om, at kommunikationen kan foregå digitalt. Derfor mener LO ikke, at U har overholdt fristen på tre uger.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Når der i lejeloven er et krav om skriftlighed, skal det aftales mellem parterne, hvis kommunikationen skal foregå digitalt. LO sender dog et brev til U, hvor der udover adresse og telefonnummer også er angivet en e-mailadresse. På den måde giver LO U grund til at tro, at LO er indforstået med, at kommunikationen kan foregå digitalt. Derfor kan den digitale kommunikationsform ikke medføre, at varslingen er ugyldig. Selvom U først sender redegørelsen sent på dagen, er der ingen tidligere eksempler, der tyder på, at U ikke minimum har til klokken 23:59 på fristdagen. Derfor er redegørelsen fra U sendt rettidigt.
Er der ikke formkrav til en meddelelse mellem lejer og udlejer, eller kan meddelelsespligten gennemføres hensigtsmæssigt på andre måder end skrift, finder lejelovens § 4 ikke anvendelse.
Lejelovens § 4, stk. 2, 2.
1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt.
Det betyder, at lejerens opsigelse som eksempel, hvor der ikke er et krav om skriftlighed, ikke er omfattet af bestemmelsen, hvilket vil sige, at lejeren har ret til at opsige lejemålet mundtligt såvel som skriftligt.
TBB2019.286
Vestre Landsrets dom af 26. februar 2019
Resume:
Lejeren, L, har en sag omkring et varmeregnskab med udlejeren, U. I sagen bliver L repræsenteret af lejerforeningen, LF. Under sagen skriver LF til U, at den digitale korrespondance med L skal ophøre. Kort efter sagen om varmeregnskabet fraflytter L lejemålet. U indkalder derfor til et fraflytningssyn. Indkaldelsen bliver på mail afsendt til både L og LF, selvom L ikke har aftalt med LF, at LF skal repræsentere L i forhold til opsigelsen. Da indkaldelsen til synet kun er sket via mail, møder hverken L eller LF op, selvom de er klar over, at det finder sted. U mener dog, at indkaldelsen er sket retmæssigt, og at L derfor skal betale for istandsættelsen af lejemålet
I Landsrettens dom er der skrevet:
L skal indkaldes skriftligt til flyttesynet. L bliver imidlertid kun via mail indkaldt til flyttesynet, selvom LF på L’s vegne tidligere har bedt om, at den digitale kommunikation skal ophøre. Det må derfor stadig anses som at være gældende. Samtidig er det ikke aftalt mellem L og LF, at LF skal repræsentere L i forhold til L’s opsigelse, og der er heller ingen indikationer på, at L skal have givet U denne opfattelse. Der er derfor ikke i overensstemmelse med loven sket indkaldelse til fraflytningssynet, da skriftlighedskravet ikke anses som opfyldt. U’s krav på istandsættelse af lejemålet frafalder som følge af dette, hvilket betyder, at L skal have tilbagebetalt depositummet.
Konklusion:
Der er for de fleste områder i lejeloven aftalefrihed, når det kommer til kommunikation mellem lejer og udlejer. Dette betyder også, at man kan fravælge kommunikationsformer.
Er lejemålet indgået efter d. 1. januar 2018 vil udgangspunktet imidlertid være digital kommunikation, mens det i lejemål indgået før d. 1. januar 2018 skal aftales, hvis udlejeren ønsker at kommunikere digitalt med lejeren.
En sådan aftale kan komme i stand mundtligt såvel som skriftligt, men det er udlejerens ansvar at bevise, at lejeren har fået meddelelse om den fremtidige kommunikationsform. Har man ikke en aftale med lejeren om digital kommunikation, risikerer man som udlejer, at de meddelelser, man afsender digitalt, ikke vil blive anset som gyldige.
Er lejemålet indgået inden d. 1. januar 2018, og har man tidligere kommunikeret digitalt, skal man som udlejer ikke give lejeren meddelelse om, at det fremover også vil være sådan. Det samme gælder, hvis man har en stiltiende aftale om digital kommunikation.
Hvis der ikke er formkrav til en meddelelse mellem lejer og udlejer, hvilket for eksempel gælder for lejerens opsigelse, eller kan meddelelsespligten gennemføres hensigtsmæssigt på andre måder end skrift, finder lejelovens § 4 ikke anvendelse.
