At blive en del af boligmarkedet kan være svært, når man er ung og skal til at finde sin første bolig. Det gælder især de store danske studiebyer. Denne store efterspørgsel, kan medføre højere og ringere økonomiske vilkår for mange lejere. Så hvad kan du gøre for at undgå det?

Victor Oliver Friisnæs

Marketingchef

Dato:
23-06-2021

En god løsning kan være, at du som forældre foretager et forældrekøb, hvis du har mulighed for dette. I alt sin enkelthed går et forældrekøb ud på, at du køber en bolig og udlejer den til dit barn. Det kan give en større tryghed for både dig og dit barn, og I kan den vej rundt sikre jer den bedst mulige start på boligmarkedet. 

Fordele ved forældrekøb:

• Hjælper dit barn økonomisk med en husleje, der er til at betale
• Hjælper dit barn med et trygt hjem uden unødvendig ringere vilkår
• Mulighed for boligsikring 
• Mulighed for fremleje af værelse
• Mulighed for økonomisk gevinst hvis boligpriserne stiger - kan dog også gå den anden vej

Ulemper ved forældrekøb:

• Risiko for investeringstab
• Låst kapital
• Komplicerede regler, som en rådgiver bør hjælpe med

Forældrekøb er derfor ofte en rigtig god løsning for mange forældre. Men det er vigtigt at du sætter dig godt ind i de regler der gælder, og du bør altid lade dig rådføre af professionelle. 

Er forældrekøb aktuelt for dig, giver vi dig her 6 punkter, som du bør have med i dine overvejelser:

1. Ejerbolig vs. andelsbolig 

Nogle andelsforeninger kræver, at andelsejere bor i andelen, og accepterer derfor ikke forældrekøb. Dette vil dog stå i vedtægterne, så det er vigtigt at du læser dem igennem. 

Derudover skal du være opmærksom på at lånevilkårene er forskellige for de to muligheder. Ejerboliger kan belånes med optil 80% af boligens værdi som et realkreditlån, og de resterende 20% som hhv. egenbetaling og banklån. Mens et lån til en andelsbolig kun er et banklån og egenbetaling på mindst 5%. Fordelen ved realkredit er at de typisk har en lavere rente end banklån.

2. Tre mulige beskatningsmetoder

Når du laver et forældrekøb skal du vurdere hvordan du vil beskattes af den lejeindtjening du får. Der findes 3 forskellige ordninger.

• Kapitalafkastordningen: Vælger du denne metode beskattes overskuddet for udlejning som kapitalindkomst fremfor personlig indkomst. Fordelen er, at personskatten er højere end satsen for kapitalindkomst. Derudover beregnes overskuddet årligt ud fra en procentandel af lejlighedens samlede værdi. Dog har denne procentandel ligget på 0% de seneste par år. 
  
  
• Virksomhedsordningen: Denne ordning er mere kringlet og kræver ofte en rådgiver, da der skal føres regnskab.
  I januar 2021 er der blevet pålagt nye regler for anvendelse af virksomhedsordningen ved udlejning til nærtstående (f.eks. dit barn). Dvs. at fradragsværdien af renterne ikke er ligeså fordelagtige, som tidligere. Helt konkret betydet det, at du tidligere har kunne trække et større beløb fra dine renteomkostninger end tilfældet er nu. 
  
  
• Almindelige skatteregler: Vælger du ingen af de mere regnskabskrævende ordninger, vil overskuddet af udlejningen beskattes på samme måde som din almindelige personskat. 

3. Særlige regler ved salg af boligen

Fordi du ikke selv kommer til at bo i boligen, er der særlige regler når boligen skal sælges. Det betyder, at du vil blive beskattet af den eventuelle fortjeneste du vil få, hvis der er en værdistigning. 

Du har også den mulighed, at sælge boligen til dit barn til en pris, der maksimalt ligger 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dit barn vil derefter kunne sælge boligen uden at skulle beskattes hvis barnet altså har beboet ejendommen.

4. Fastsættelse af huslejen

Som forældre bliver du beskattet af hvad markedslejen er for en tilsvarende bolig, uanset jeres interne aftale. Er huslejen mindre end markedslejen, betragtes differencen som en pengegave. Overstiger dette beløb makssatsen i 2021 på 68.700 kr., skal der betales gaveafgift på 15% af det overstigende.

5. Boligsikring og lejeforhold

Ligesom alle andre lejeforhold, har dit barn mulighed for at søge om boligsikring. Selvom der ikke er lovkrav om en skriftlig lejekontrakt, er det en forudsætning for at kunne søge om boligsikring. 

6. Fremleje af værelse

Dit barn har mulighed for, at reducere deres andel af den samlede husleje ved at fremleje et værelse i boligen. 

Og dén del kan LEJKA hjælpe dig med. Vi tilbyder en gratis digital lejekontrakt mellem dit barn og deres lejer, samt løbende rådgivning efter behov. 

Hvis du ønsker nærmere hjælp vedr. din lejekontrakt, kan du klikke her for at se dine muligheder.