Vil du undgå at få din tidsbegrænsning tilsidesat? Få vores juridiske eksperter til at gennemgå din § 11. Se nederst i artiklen.

Mange udlejere ønsker tryghed ved at udleje deres bolig i en afgrænset periode, men tidsbegrænset udlejning er et af de områder i lejeloven, hvor flest udlejere begår kritiske fejl. Hvis tidsbegrænsningen ikke er formuleret korrekt, risikerer du, at lejemålet bliver tidsubegrænset, og at lejer får ret til at blive boende permanent.

Læs mere generelt om lejekontrakten her

En tidsbegrænset lejekontrakt betyder, at lejemålet automatisk ophører på en bestemt dato uden yderligere varsel. For at dette skal være gyldigt, kræver lejeloven dog, at tidsbegrænsningen er "tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold" på det tidspunkt, hvor kontrakten indgås.

---

2. Hvilke begrundelser er gyldige for at gøre en lejekontrakt tidsbegrænset?

Det er ikke nok blot at ønske en tidsbegrænsning; den skal hvile på en saglig begrundelse i udlejerens forhold på tidspunktet for aftalens indgåelse. Hvis begrundelsen ikke holder i Boligretten, risikerer du, at tidsbegrænsningen annulleres, og lejer får ret til at blive boende tidsubegrænset.

Typiske eksempler på saglige grunde:

• Eget brug: Du skal selv flytte tilbage i boligen efter en bestemt periode (f.eks. ved udstationering eller midlertidig flytning pga. arbejde/studie).

• Salg af bolig: Boligen er sat til salg, og tidsbegrænsningen skyldes, at den skal leveres uopsagt til en køber.

• Ombygning: Ejendommen skal gennemgå en omfattende renovering eller nedrives, hvilket gør det umuligt at have en lejer boende.

Advarsel: Begrundelser som "Jeg vil se lejer an" eller "Det er standard i mine kontrakter" er ugyldige og vil medføre, at tidsbegrænsningen bortfalder ved en eventuel tvist.

---

3. Hvordan skriver man tidsbegrænsningen ind i § 11 i lejekontrakten?

For at tidsbegrænsningen skal være juridisk gyldig, skal den anføres eksplicit under de særlige vilkår i § 11 i Typeformular A10. Her skal både slutdatoen og den specifikke begrundelse fremgå klart.

Eksempel på korrekt formulering:

"Lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden varsel den [Dato], da udlejer på dette tidspunkt skal genindtage boligen efter endt udstationering i udlandet."

Læs mere om de særlige vilkår i § 11 her

---

4. Kan man opsige et tidsbegrænset lejemål før tid?

Som udgangspunkt er en tidsbegrænset kontrakt uopsigelig for begge parter i hele perioden, medmindre andet er aftalt. Hvis du ønsker, at lejer eller du selv skal kunne opsige med f.eks. 3 måneders varsel undervejs, skal dette også skrives ind i § 11.

Mange udlejere er i tvivl om, hvorvidt de (eller lejer) kan opsige aftalen, før den fastsatte slutdato nås. Her er reglerne klare: Som udgangspunkt er en tidsbegrænset lejeaftale uopsigelig i hele perioden for begge parter.

Hvis du ønsker, at lejemålet skal kunne opsiges før tid, skal det fremgå eksplicit af lejekontraktens § 11.

• Uden aftale om opsigelse: Begge parter er bundet indtil slutdatoen.

• Med aftale om opsigelse: Du kan indsætte en bestemmelse om, at lejemålet kan opsiges med f.eks. 3 måneders varsel af begge parter i perioden.

Uden denne tilføjelse låser du dig selv og lejer fast, hvilket kan være en økonomisk risiko, hvis dine planer ændrer sig uventet.

---

5. Hvordan sikrer jeg mig mod at lejer bliver boende efter udløb?

Hvis lejer bliver boende i mere end en måned efter lejemålets ophør, og du som udlejer modtager leje uden at protestere, bliver lejemålet automatisk tidsubegrænset. Det er derfor afgørende at håndtere flyttesynet og nøgleoverdragelsen præcis på slutdatoen.

---

6. Hvad sker der, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes af Boligretten?

Hvis din begrundelse i § 11 ikke findes vægtig nok, kan lejer indbringe sagen for Huslejenævnet eller Boligretten. Konsekvensen er her fatal for udlejeren: Tidsbegrænsningen bliver annulleret, og lejemålet fortsætter på normale vilkår som en tidsubegrænset kontrakt. Det betyder, at du som udlejer mister din ret til at flytte tilbage i boligen på den planlagte dato, og du kan kun opsige lejer efter lejelovens meget strenge regler (typisk 1 års varsel og kun hvis du selv skal bebo lejemålet).

---

7. Forlængelse af tidsbegrænset lejemål – må man det?

Et af de mest stillede spørgsmål er, om man kan forlænge en tidsbegrænset periode. Svaret er ja, men det kræver ekstrem varsomhed. Du skal lave et tillæg til lejekontrakten (allonge), og der skal stadig foreligge en gyldig begrundelse for den nye periode. Hvis du forlænger den samme tidsbegrænsede kontrakt flere gange uden en meget stærk årsag, vil domstolene ofte se det som et forsøg på at omgå lejelovens regler om opsigelsesbeskyttelse, og kontrakten vil blive erklæret tidsubegrænset.

---

8. Særlige regler for udlejning af værelser (Accessory-lejemål)

Reglerne for tidsbegrænsning er en smule anderledes, hvis du blot udlejer et værelse i din egen bolig. Her er lejer generelt mindre beskyttet, men det anbefales stadig at benytte en tidsbegrænsning i § 11, hvis du ved, at du kun ønsker at have en bofælle i en bestemt periode. Ved værelsesudlejning er det dog ofte vigtigere at fokusere på opsigelsesvarslet (typisk 1 måned), da det giver en naturlig fleksibilitet uden behov for de tunge begrundelser, som kræves ved hele boliger.

---

9. Pas på ”fælden” med stiltiende forlængelse

Selvom du har en flot og juridisk korrekt tidsbegrænsning, kan den miste sin kraft i det øjeblik, kontrakten udløber. Dette kaldes stiltiende forlængelse.

Hvis lejer bliver boende i lejemålet i mere end en måned efter den aftalte slutdato, uden at du som udlejer har opfordret lejer til at flytte, bliver lejemålet automatisk tidsubegrænset.

• Det er ikke nok, at der står en slutdato i kontrakten.

• Du skal aktivt sikre dig, at lejer flytter, eller sende en skriftlig påmindelse umiddelbart efter kontraktens udløb.

Hvis du overser denne frist, mister du retten til at få lejer ud uden en gyldig opsigelsesgrund efter de meget strenge almindelige regler i lejeloven.

---

10. Tjekliste: Er din tidsbegrænsning juridisk skudsikker?

Før du sender din kontrakt til underskrift med MitID via LEJKA, bør du gennemgå denne tjekliste:

• Er slutdatoen skrevet tydeligt i § 11?

• Er begrundelsen (f.eks. udstationering eller eget salg) beskrevet i detaljer?

• Har du dokumentation for din begrundelse (f.eks. en ansættelseskontrakt fra udlandet)?

• Er det aftalt, om lejemålet kan opsiges i perioden, eller om det er uopsigeligt?

• Har du styr på flyttesynet præcis ved tidsbegrænsningens udløb?

---

Når du indgår en lejeaftale hos LEJKA, kan aftalen være tidsbestemt eller uden tidsbegrænsning.

Hvis din aftale er tidsbestemt, betyder det, at lejeforholdet automatisk ophører, når den aftalte lejeperiode udløber. I så fald er der ikke behov for opsigelse. Dog kan lejeaftalen bringes til ophør før tid, hvis det er aftalt på forhånd, eller hvis en af parterne i lejeforholdet misligholder aftalen.

Flere artikler

På hjemmesiden finder du også mange andre artikler om tidsbegrænsninger: 

• Begrundelse for tidsbegrænsning

• Forlængelse af tidsbegrænsninger

• Skriftlighed, fremhævelse og form

• Tilsidesættelse af tidsbegrænsning

• Østre Landsrets afgørelse om forlængelse af tidsbegrænsning

Her er en fin artikel med en overordnet gennemgang af mulighederne for tidsbegrænsning. 

• Artikel om tidsbegrænsning

Her kan du læse om en konkret sag ved retten om tilsidesættelse af en tidsbegrænsning: 

• 2-års reglen

• Sag om gentagne tidsbegrænsninger

Det er dog vigtigt, at lejeaftalen præcist beskriver, hvor længe lejemålet varer, for at det kan betragtes som tidsbegrænset.

Fra byretten. En tidsbegrænsning i et lejeforhold kan tilsidesættes på lejerens begæring, hvis tidsbegrænsningen ikke er korrekt udformet i lejekontrakten.” - Jan Blicher Grunnet

Uklare formuleringer kan føre til, at domstolene vurderer, at aftalen ikke er tidsbegrænset. For eksempel, hvis opsigelsesvilkår ikke er klart defineret, kan dette skabe tvivl om lejemålets varighed.

Ønsker du hjælp

Ønsker du hjælp til oprettelsen af tidsbegrænsningen så opret en konto: 

             

Der er ikke specifikke regler for, hvor kort eller lang en tidsbegrænset lejeaftale må være. Det betyder, at aftaler kan vare fra ganske få måneder til flere år, så længe begge parter er enige og betingelserne er tydeligt beskrevet, læs mere her.

En fejlopfattelse er, at lejemål under to år automatisk kan opsiges, men tidsbegrænsede lejeaftaler kan faktisk godt vare længere end to år uden at ophøre.

Typiske spørgsmål

LEJKA brugere spørger typisk om rådgivning i forhold til en lejekontrakt, hvor der er bekymring for

• Gentagne udlejninger af ét års varighed, og om udlejer dermed risikerer at miste retten til at flytte tilbage i lejligheden, hus eller lignende;

• Tidsbegrænsning på over eller under 2 år og 

• Begrundelsen for tidsbegrænsningen. 

Vil du læse flere artikler:

Her er en fin artikel med en overordnet gennemgang af mulighederne for tidsbegrænsning. 

• Artikel om tidsbegrænsning

Her kan du læse om en konkret sag ved retten om tilsidesættelse af en tidsbegrænsning: 

• Sag om gentagne tidsbegrænsninger

Hvis det er aftalt, at lejeaftalen er uopsigelig, kan lejeren først opsige lejeaftalen, når den uopsigelige periode er udløbet.” - Jan Blicher Grunnet

Hvad er en tidsbegrænsede lejeaftale

En tidsbegrænset lejeaftale er en aftale, hvor udlejer og lejer på forhånd aftaler, hvor længe lejeperioden skal vare. Det betyder, at aftalen automatisk ophører ved slutningen af den fastsatte periode uden behov for opsigelse. Der er dog mulighed for, at parterne kan aftale, at den ene eller begge parter kan opsige aftalen inden udløbet af lejeperioden.

Aftalens krav og forudsætninger
For at en lejeaftale kan betragtes som tidsbegrænset, skal det være klart angivet i aftalen. Hvis der ikke er lavet en specifik aftale om tidsbegrænsning, anses lejeaftalen for at være indgået på de almindelige vilkår ifølge loven. Derfor er det vigtigt, at lejekontrakten tydeligt angiver, at der er tale om en tidsbegrænset aftale for at undgå misforståelser.

Ophør af tidsbegrænsede lejeaftaler uden opsigelse

Når en tidsbegrænset lejeaftale er indgået uden mulighed for opsigelse i lejeperioden, slutter lejeaftalen automatisk på den aftalte dato uden behov for opsigelse. Dog kan aftalen ophæves, hvis en af parterne misligholder aftalen. For eksempel kan udlejeren ophæve lejeaftalen, hvis lejeren bryder vilkårene på en alvorlig måde.

Uopsigelighed og lejers forpligtelser
Hvis lejeaftalen er indgået med en uopsigelig periode, kan lejeren først opsige aftalen, når denne periode er afsluttet. Hvis lejeren vælger at flytte ud, før den uopsigelige periode er forbi, er lejeren som udgangspunkt forpligtet til at betale leje for resten af perioden. Udlejeren har dog en pligt til at begrænse tabet ved at forsøge at finde en ny lejer til boligen. Hvis udlejeren ikke kan finde en ny lejer, skal lejeren fortsat betale leje, indtil den oprindelige lejeperiode udløber.

Opsigelse i tidsbegrænsede lejeforhold 

Når der indgås en tidsbegrænset lejeaftale, kan både udlejer og lejer opsige aftalen inden udløb, såfremt det er fastlagt i lejeaftalen, at der er mulighed for opsigelse i uopsigelighedsperioden. Udlejeren skal dog have en gyldig grund til opsigelsen og følge de formelle krav, der er fastsat for at opsige lejemålet. Lejeren skal fraflytte boligen ved lejeaftalens afslutning, ellers kan udlejeren tage sagen til fogedretten for at få lejeren sat ud.

Hvad sker der, hvis lejeren ikke flytter?
Hvis lejeren ikke fraflytter til tiden, kan udlejeren få hjælp fra fogedretten til at sætte lejeren ud af boligen. For at dette kan ske, skal udlejeren inden for en måned efter lejeaftalens afslutning have bedt lejeren om at flytte. Lejeren kan også risikere at skulle betale erstatning, hvis den tidligere lejer ikke flytter og dermed forhindrer en ny lejer i at flytte ind.

Hvorfor er det vigtigt?
For både lejere og udlejere er det vigtigt at kende deres rettigheder og pligter i tidsbegrænsede lejeforhold. For udlejere sikrer det, at de kan få deres bolig tilbage, når lejeperioden udløber, mens lejere skal være klar over konsekvenserne af ikke at flytte til tiden. Dette kan undgå unødvendige konflikter og retssager.

Betydning for LEJKAs brugere
For brugere af LEJKA, som udlejer deres bolig, er det essentielt at være opmærksom på reglerne omkring tidsbegrænsede lejeaftaler og opsigelse. Det giver en klar forståelse af, hvordan man kan forvalte lejemålet og sikre, at boligen er ledig til genudlejning eller brug, når lejeperioden er slut. Dette kan hjælpe med at minimere økonomiske tab og sikre en smidig overgang mellem lejere.

Uopsigelighed og tinglysning i lejeforhold

Når der er aftalt uopsigelighed i et lejemål, betyder det, at lejerens rettigheder er beskyttet i hele lejeperioden. Dette gælder også, hvis ejendommen skifter ejer. For at sikre, at en ny ejer ikke kan ændre eller opsige lejekontrakten, kan lejeren få aftalen tinglyst. Tinglysning er en offentlig registrering, der gør det klart for alle, at lejeren har en ret til at blive boende i henhold til den oprindelige aftale, selv under en ny ejer.

Lejers forpligtelser i tidsbegrænsede lejeforhold
I tidsbegrænsede lejeforhold er lejeren kun forpligtet til at betale husleje og andre økonomiske bidrag frem til lejemålets ophør. Når den aftalte lejeperiode slutter, ophører også lejerens betalingsforpligtelser.

Lejeforhold uden tidsbegrænsning 

Når en lejeaftale udløber, men lejeren fortsætter med at bruge lejeboligen, og udlejeren er klar over det, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Udlejeren kan ikke blot vælge at ignorere situationen. Det er normalt at udlejeren undersøger, om lejeren er flyttet ud som aftalt, da det fremgår af lejeaftalen, hvornår lejemålet udløber.

Opfordring til fraflytning
Hvis lejeren ikke selv fraflytter boligen ved lejeperiodens udløb, skal udlejeren opfordre lejeren til at flytte. Hvis udlejeren ikke gør dette, fortsætter lejemålet som et tidsubestemt lejemål. Der er ingen specifikke krav til, hvordan denne opfordring skal gives, men det kan være en fordel at gøre det skriftligt for at have bevis for, at opfordringen er givet. Hvis udlejeren ikke inden for en måned opfordrer lejeren til at flytte, bliver lejemålet tidsubestemt, hvilket betyder, at lejeren er beskyttet af lovens regler om opsigelse.

Opfordring til at fraflytte efter lejeperiodens udløb

Når en tidsbegrænset lejeperiode er udløbet, kan udlejeren kræve, at lejeren fraflytter lejemålet. Dette skal dog ske ved en formel opfordring til at flytte, som fungerer som en slags reklamation over, at lejeren ikke har overholdt sin forpligtelse til at fraflytte. Udlejeren skal give denne opfordring inden for en frist på en måned. Det betyder, at udlejeren skal sikre sig, at lejeren beviseligt har modtaget opfordringen inden udløbet af fristen.

Hvis der er flere lejere på lejekontrakten, skal opfordringen sendes til alle lejerne, men det kan gøres i én samlet skrivelse. Hvis udlejeren ikke følger op på sin opfordring til at fraflytte, kan udlejeren i nogle tilfælde miste retten til at kræve, at lejeren flytter ud senere. Dette kaldes passivitet, hvor udlejeren mister sin ret ved ikke at handle i tide.

Hvis der pågår forhandlinger mellem lejeren og udlejeren om en forlængelse af lejekontrakten, er det op til domstolene at afgøre, om udlejeren har reklameret inden for fristen. Dette vurderes ud fra det konkrete forløb af forhandlingerne.

Begrundelse for tidsbegrænset lejeaftale 

Når udlejere ønsker at indsætte en tidsbegrænsning i en lejeaftale, skal de kunne begrunde denne beslutning. Udlejeren har ansvaret for at bevise, at tidsbegrænsningen er nødvendig for at beskytte sine rimelige interesser. Dette vurderes ud fra en konkret vurdering af situationen ved indgåelsen af lejeaftalen.

Hvis en tidsbegrænset lejeaftale skal forlænges, skal der ved hver forlængelse være en ny begrundelse for, hvorfor lejeaftalen stadig skal være tidsbegrænset.” - Jan Blicher Grunnet

Hvad sker der, hvis grundlaget for tidsbegrænsningen ændrer sig?
Det er vigtigt at bemærke, at en tidsbegrænsning skal være begrundet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Hvis der senere opstår ændringer, der fjerner behovet for tidsbegrænsning, påvirker dette ikke den oprindelige begrundelse. Der er ingen krav om, at begrundelsen skal stå skrevet i selve lejeaftalen, men det kan være en fordel for udlejeren at inkludere den for at undgå tvister senere.

Forlængelse af en tidsbegrænset lejeaftale
Såfremt den tidsbegrænsede lejeforhold skal forlænges, skal udlejeren hver gang kunne give en ny og gyldig begrundelse for, hvorfor lejeaftalen fortsat skal være tidsbegrænset. En mulig grund kan være, at udlejerens midlertidige ophold i udlandet forlænges, hvilket kræver en fortsat tidsbegrænset lejeaftale.

Hvornår kan tidsbegrænsning i et lejeforhold tilsidesættes?

En tidsbegrænsning i et lejeforhold kan tilsidesættes på lejerens begæring. Der er ingen fastsat tidsfrist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod en sådan tidsbegrænsning. En tidsbegrænsning i et lejeforhold er ofte baseret på konkrete omstændigheder, der giver udlejeren en rimelig grund til at begrænse lejeperioden.

Eksempler på rimelige begrundelser

Der kan være flere årsager til at udleje en bolig tidsbegrænset. En af de almindelige årsager er, hvis udlejeren har skiftet job eller er blevet udstationeret, hvor det ikke er klart, om udstationeringen vil være permanent. En anden årsag kan være, at udlejeren har en nær slægtning, der skal bruge boligen efter den aftalte lejeperiode. Endelig kan udlejeren have planer om at sælge eller selv bruge boligen i fremtiden, hvilket kan være en grund til at udleje den tidsbegrænset.

Tidsbegrænsning og fremtidigt salg

Hvis det er blevet gjort klart for lejeren, at ejeren har planer om at sælge boligen, kan det være en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen. Hvis udlejeren aktivt har forsøgt at sælge boligen, styrker det udlejerens argument for at have en rimelig grund til at udleje tidsbegrænset. Dette kan også være tilfældet, hvis udlejerens grund til tidsbegrænsningen er at udsætte et salg for at undgå tab.

Når tidsbegrænset lejeaftale ikke er tilladt 

En tidsbegrænset lejeaftale kan blive tilsidesat, hvis begrundelsen for tidsbegrænsningen ikke kommer fra udlejeren, men fra lejeren. Det betyder, at en udlejer ikke kan sætte en tidsbegrænsning på en lejekontrakt bare for at få bedre muligheder for at opsige lejeren eller ændre vilkårene i aftalen.

Hvis ejendommen skifter ejer, kan den nye ejer stadig hævde, at der er en tidsbegrænset lejeaftale, selvom de ikke selv opfylder de oprindelige betingelser for at indgå en sådan aftale. Den nye ejer skal dog kunne bevise, at der var en god grund til at have tidsbegrænsningen, da lejeaftalen blev indgået.

Det er normalt boligretten, der træffer beslutning om, hvorvidt en tidsbegrænsning skal tilsidesættes. I klare sager kan dette dog afgøres i fogedretten under en udsættelsesforretning. Huslejenævnet kan også vurdere, om tidsbegrænsningen gør lejeaftalen mere byrdefuld for lejeren end for andre lejere i ejendommen og kan i så fald tilsidesætte tidsbegrænsningen.

Opsigelse som suplement til en tidsbegrænsning 

Husk også at der er mulighed for opsigelse af lejer, hvis udlejer ønsker at bebo lejemålet, såsom lejligheden, huset mv. Læs mere her om muligheder for opsigelse af lejer, når udlejer skal bebo lejemålet. 

For LEJKAs brugere, der udlejer en bolig, er det afgørende at kende reglerne omkring tidsbegrænsede leje.