Velkommen til LEJKA. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem de sidste 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere med at navigere i lejeret og kontrakter. Jeg har skrevet en serie guides for at sikre, at du opnår den bedst mulige lejekontrakt, når du udlejer igennem vores platform.

 

Fremleje: Specifik kontrakt-guide til fremleje af værelse vs. hel bolig

At fremleje sin bolig kan være en økonomisk redningsplanke, hvis man skal studere i udlandet eller flytte midlertidigt sammen med en kæreste. Men i juraens verden er "fremleje" en disciplin for sig selv. Hvis du ikke kender forskellen på reglerne for et værelse kontra en hel bolig, risikerer du både retssager med din fremlejetager og opsigelse fra din egen udlejer.

Læs mere generelt om lejekontrakten her

1. Hvad er forskellen på fremleje og almindelig udlejning?

Inden vi dykker ned i kontrakten, skal vi have definitionen på plads.

• Udlejning: Du ejer boligen og udlejer den til en anden.

• Fremleje: Du bor selv til leje, men udlejer din brugsret videre til en tredjemand (fremlejetageren).

Dette betyder, at du befinder dig i en "sandwich-position". Du er stadig ansvarlig over for din hovedudlejer for alt fra husleje til skader på boligen, selvom det er din fremlejetager, der har forårsaget dem.

2. Delvis fremleje (Værelse): Dine rettigheder som "bofælle"

Når du fremlejer et værelse og selv bliver boende, er du beskyttet af nogle relativt milde regler i lejeloven.

• Retten til at fremleje: Du har ret til at fremleje op til halvdelen af din lejligheds beboelsesrum. Hvis du har en 3-værelses lejlighed, må du altså fremleje ét værelse.

• Personantallet: Den vigtigste regel her er, at det samlede antal personer i boligen ikke må overstige antallet af beboelsesrum. I en 2-værelses lejlighed må der altså maksimalt bo to personer i alt (dig selv og én fremlejetager).

• Opsigelse: Ved delvis fremleje er der ofte en kortere opsigelsesfrist. Det er dog afgørende, at du i kontraktens § 11 præciserer, at der er tale om fremleje af et værelse i din bopæl, da det giver dig en stærkere position, hvis kemien ikke passer.

3. Fuld fremleje (Hele boligen): 2-års reglen og de saglige grunde

Hvis du overlader hele nøglebundtet til en anden, træder de strenge regler i kraft. Du kan ikke bare fremleje din bolig, fordi du har lyst til at tjene penge.

• Saglige grunde: Dit fravær skal være midlertidigt. Gyldige grunde inkluderer sygdom, studieophold, fængselsophold eller midlertidig udstationering i forbindelse med arbejde.

• Tidsbegrænsning: Lejeloven giver dig ret til at fremleje i op til 2 år. Hvis du ønsker at fremleje længere end det, kræver det din udlejers eksplicitte accept.

• Udlejers ret til at sige nej: Din udlejer kan kun nægte dig fremleje, hvis bygningen har færre end 13 lejligheder, eller hvis de har en meget stærk saglig grund til at afvise din specifikke fremlejetager (f.eks. hvis personen tidligere er blevet smidt ud af bygningen).

4. Tidsbegrænsning ved fremleje – Sådan undgår du at miste din bolig? 

Når du fremlejer din bolig, er tidsbegrænsningen din absolutte sikkerhedsventil. Uden en korrekt formuleret tidsbegrænsning i lejekontraktens § 11 risikerer du, at fremlejetageren får ret til at blive boende på ubestemt tid – også selvom du selv skal flytte tilbage.

2-års reglen for hele boliger Ved fuld fremleje af en hel bolig giver lejeloven dig ret til at tidsbegrænse lejemålet i op til 2 år. Det er dog en udbredt misforståelse, at man bare kan sætte en slutdato og være "safe". Tidsbegrænsningen skal altid være sagligt begrundet. Da din ret til at fremleje i forvejen kræver en saglig grund (f.eks. udstationering eller midlertidig flytning), vil denne grund typisk også være din begrundelse for tidsbegrænsningen.

Hvad skal der stå i § 11? For at din tidsbegrænsning skal holde i Boligretten, skal den være præcis. Du bør formulere det i stil med:

"Lejemålet er tidsbegrænset, da udlejer (fremlejegiver) er midlertidigt udstationeret i udlandet i forbindelse med sit arbejde og selv skal bebo lejemålet ved hjemkomst den [DATO]."

Risikoen ved stiltiende forlængelse Mange begår den fejl at lade fremlejetageren blive boende et par uger ekstra efter kontraktens udløb. Men pas på! Hvis fremlejetageren bliver boende i mere end en måned efter slutdatoen, uden at du har gjort indsigelse og krævet vedkommende flyttet, bliver lejemålet automatisk tidsubegrænset. Det betyder, at du mister din ret til at få dem ud uden en meget tung og lovlig opsigelsesgrund.

Særligt for værelser Ved delvis fremleje (et værelse) er der ikke samme faste 2-års grænse i loven, men her anbefales det stadig at bruge en tidsbegrænsning, hvis du ved, at du på et tidspunkt skal bruge hele boligen selv igen (f.eks. ved familieforøgelse eller hvis du skal flytte sammen med en partner).

Læs mere om tidsbegrænsning her

5. § 11: Din juridiske livline ved fremleje

Standardkontrakten (Typeformular A10) er ikke bygget specifikt til fremleje, så alt det vigtige skal stå i § 11 (Særlige vilkår). Du bør altid inkludere følgende:

1. Fremleje-klausul: "Nærværende lejemål er et fremlejeforhold i henhold til lejelovens kapitel om fremleje."

2. Afhængighed af hovedlejemålet: "Fremlejeaftalen ophører automatisk og uden varsel, såfremt fremlejegivers eget lejemål med hovedudlejer ophører." (Dette er kritisk, så du ikke hænger på en fremlejetager, hvis du selv bliver smidt ud).

3. Vedligeholdelse: Præcisér hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Læs mere om "Særlige Vilkår" § 11 her

6. Tjekliste: Inden du udleverer nøglerne

For at undgå konflikter ved fraflytning, bør du altid gennemgå denne liste:

• Indflytningssyn: Lav en fotodokumentation af alle rum og eventuelle eksisterende skader.

• Depositum: Opkræv altid maksimalt depositum (3 måneders leje) for at dække eventuelle skader eller manglende husleje.

• Hovedudlejers accept: Send altid en kopi af fremlejekontrakten til din hovedudlejer inden indflytning. Det er din pligt at informere dem.

Ekspertens råd: Brug en professionel platform

Fremleje er teknisk set mere kompliceret end almindelig udlejning, fordi du har ansvaret i begge retninger. Ved at bruge LEJKA til din fremlejekontrakt får du:

• Sikkerhed for depositum: Vi opbevarer pengene upartisk, så du ikke bliver beskyldt for at tilbageholde dem uretmæssigt.

• Juridisk validitet: Vores system sikrer, at din § 11 er formuleret korrekt efter de nyeste regler i 2026.

• Skattefordele: Du får adgang til det forhøjede bundfradrag, hvilket gør din fremleje mere rentabel.

Jan Blicher Grunnet i kappe fra Landsretten, hvor han med succes forsvarede en udlejer.