Udlejning af hus: Den komplette guide til bundfradrag i 2026

Udlejning af hus? Få 35.100 kr. skattefrit. Maksimér dit bundfradrag ved udlejning af hus med LEJKA. Vi håndterer kontrakt, depositum og Skat automatisk.

Går du med overvejelser om udlejning af hus? Hvad enten du skal udstationeres, flytte sammen med en kæreste, eller blot har en ejendom stående tom, er det afgørende at forstå reglerne for bundfradrag ved udlejning af hus.

I 2026 er der store økonomiske fordele ved at gribe processen rigtigt an. Ved at kende de skattemæssige rammer kan du sikre dig, at en stor del af din lejeindtægt forbliver i din egen lomme i stedet for at gå til Skattestyrelsen.

---

1. Hvad er bundfradraget ved udlejning af hus?

Bundfradraget er din skattefrie bundgrænse. Det er det beløb, du må tjene på din udlejning af hus, før du skal betale indkomstskat af overskuddet.

For 2026 er satserne fastsat efter, hvordan du vælger at indberette din indtægt:

• Udlejning af hus via LEJKA: 35.100 kr. i skattefrit bundfradrag.

• Privat udlejning af hus (uden automatisk indberetning): 13.800 kr. i skattefrit bundfradrag.

Hvorfor bruge en platform? Ved at bruge LEJKA til din udlejning af hus, mere end fordobler du dit fradrag. Dette skyldes, at vi indberetter indtægten direkte til Skattestyrelsen, hvilket belønnes med en højere skattefri grænse.

---

2. Hvordan beregnes skat ved udlejning af hus i 2026?

Når du udlejer et helt hus, overstiger indtægten ofte bundfradraget. Her træder den fordelagtige 60/40-regel i kraft. Reglen betyder, at du får et ekstra standardfradrag til at dække udgifter som vedligeholdelse, slid og forsikringer på huset.

Som det fremgår af de to ovenstående eksempler, er der en markant økonomisk gevinst ved at kende de korrekte fradragsregler, når du udlejer dit hus. Mange husejere begår den fejl at tro, at hele lejeindtægten skal beskattes som personlig indkomst, men virkeligheden med LEJKA er en helt anden.

Enlig ejer: Udnyt det høje bundfradrag og 60/40-reglen

I eksempel 1 ser vi en klassisk udlejning af et enfamiliehus. Ved en månedlig leje på 15.000 kr. ender den samlede årlige indtægt på 180.000 kr. Den helt store forskel her er kombinationen af det forhøjede bundfradrag på 35.100 kr. og den efterfølgende 60/40-regel. Fordi du benytter LEJKA til indberetningen, bliver over 50 % af din indtægt reelt skattefri. Du betaler kun skat af de sidste 60 % af det beløb, der overstiger bundfradraget, hvilket efterlader dig med en anslået skattebillet på blot 32.168 kr. ud af en indtægt på næsten to hundrede tusinde kroner.

Ægtepar: Dobbelt op på fradraget med fælleseje

Eksempel 2 illustrerer den mest optimale skattemæssige situation for boligejere i Danmark. Hvis I ejer jeres villa sammen som ægtepar, har I jf. Ligningsloven ret til hver jeres bundfradrag.

Ved en lejeindtægt på 264.000 kr. om året får I et samlet skattefrit bundfradrag på hele 70.200 kr. Det betyder, at I beholder over 83 % af den samlede lejeindtægt efter skat. Det er en af de mest effektive måder at skabe passiv indkomst på, da den effektive skatteprocent for hele beløbet lander helt nede omkring 16-17 %.

Hvorfor er disse fradrag vigtige for dig som husejer?

Når man udlejer et helt hus, følger der ofte udgifter med til vedligeholdelse, forsikringer og slid. 60/40-reglen er netop skabt til at dække disse omkostninger skattefrit. Uden en platform som LEJKA ville dit bundfradrag være markant lavere, og din skattepligtige del ville stige tilsvarende.

Ved at lade os håndtere din indberetning, sikrer du ikke blot, at tallene stemmer, men at du får hver en krone i fradrag, som lovgivningen tillader. Det giver ro i maven og flere penge til vedligeholdelse af din ejendom – eller til næste ferie.

---

3. Hvilke særlige forhold skal du være opmærksom på ved udlejning af hus?

Udlejning af et helt hus adskiller sig væsentligt fra udlejning af et værelse eller en mindre lejlighed. Der er flere praktiske, økonomiske og juridiske aspekter, som du skal have fuldstændig styr på for at undgå fremtidige tvister og sikre en sund økonomi i dit udlejningsprojekt.

Hvordan håndteres forbrugsafregning (El, vand og varme) korrekt?

Når du udlejer et hus, er forbrugsudgifterne typisk væsentligt højere end i mindre boligtyper. Det skyldes naturligvis kvadratmeterantallet, men også udgifter til opvarmning af et fritstående hus.

Det er en udbredt misforståelse, at kun selve huslejen tæller som indkomst. Skattemæssigt skal du være opmærksom på, at alt hvad lejeren betaler til dig – herunder også aconto-beløb til vand, varme og el – tæller som en del af din samlede indtægt, før bundfradraget trækkes fra.

Hvis lejeren derimod tilmelder sig direkte som forbruger hos forsyningsselskaberne (hvilket ofte er muligt med el og nogle gange varme), tæller disse beløb ikke med i din skattepligtige indtægt. Ved at lade lejeren stå for direkte afregning, kan du teknisk set "holde din indtægt nede", hvilket kan være en fordel, hvis du ligger tæt på grænsen for dit bundfradrag. Det er dog din opgave som udlejer at sikre, at denne overdragelse af forbrugsaftalen sker korrekt ved indflytning.

Hvem har vedligeholdelsesansvaret for have, snerydning og hus?

Vedligeholdelse er ofte den største kilde til konflikt mellem udlejer og lejer, når det kommer til huse. I en lejekontrakt for et hus er det ikke nok blot at skrive "lejeren passer haven". Du skal være ekstremt specifik i lejekontraktens § 11 (særlige vilkår).

Som udgangspunkt har udlejeren vedligeholdelsespligten, medmindre andet er aftalt. For et hus bør du tage stilling til følgende:

• Haven: Skal hækken klippes to gange årligt? Skal græsset slås ugentligt? Hvem betaler for bortskaffelse af haveaffald?

• Vintervedligeholdelse: Ved udlejning af et hus overgår den offentligretlige pligt til snerydning og saltning ofte til lejeren, men det skal fremgå eksplicit af kontrakten for at være juridisk bindende mellem jer.

• Løbende vedligeholdelse: Hvem renser tagrender? Hvem efterser oliefyret eller varmepumpen?

Hvis du pålægger lejeren den udvendige vedligeholdelse (f.eks. maling af døre og vinduer), skal dette formuleres meget præcist for at være gyldigt jf. Lejelovens regler. En utydelig kontrakt kan betyde, at du som udlejer selv hænger på regningen, selvom du troede, det var lejers ansvar.

Hvorfor er en indflytningsrapport uundværlig ved husudlejning?

Da et hus har mange flere bygningsdele, installationer og måske en have med dyre anlæg, er risikoen for skjulte skader eller slid større end i en lejlighed.

Vi anbefaler altid, at du gennemfører et formelt indflytningssyn og udarbejder en detaljeret indflytningsrapport med tilhørende fotodokumentation. Dette er dit eneste bevis for husets stand, hvis der opstår uenighed ved fraflytning. Det sikrer, at du kan modregne eventuelle skader i depositummet med loven i ryggen. Ved udlejning af hus er dette trin ikke bare en god idé – det er din vigtigste økonomiske forsikring.

---

4. Kan jeg tidsbegrænse udlejningen af mit hus? 

Udlejning under 12 måneder. For at få glæde af det høje bundfradrag ved udlejning af hele din lejlighed eller dit hus, skal udlejningen have karakter af at være midlertidig. Det betyder i praksis, at udlejningsperioden skal være under 12 måneder. Udlejer du i en længere periode, overgår du til reglerne for erhvervsmæssig udlejning, hvor bundfradraget ikke kan benyttes. Det er værd at bemærke, at denne 12-måneders regel ikke gælder, hvis du bor i boligen samtidig (altså udleje eller fremleje af et værelse). 

For at kunne benytte det skattefordelagtige bundfradrag (på de 35.100 kr. i 2026) ved udlejning af en hel bolig (hus eller lejlighed), er det en absolut betingelse, at udlejningen er midlertidig.

• Tidsbegrænsning: Udlejningen af den fulde bolig må ikke vare 12 måneder eller længere.

• Hvad sker der efter 12 måneder? Hvis du udlejer hele din bolig i 12 måneder eller mere, betragtes det skattemæssigt som erhvervsmæssig udlejning.

• Konsekvensen: Ved erhvervsmæssig udlejning mister du retten til bundfradraget og 60/40-reglen. I stedet skal du beskattes af det faktiske overskud (lejeindtægt minus faktiske udgifter), hvilket næsten altid resulterer i en højere skatteregning.

---

5. Hvordan fungerer 60/40-reglen ved udlejning af hus?

Når du udlejer et hus, giver Ligningsloven dig en særlig fordel gennem den såkaldte 60/40-regel. Efter du har fratrukket dit bundfradrag på 35.100 kr. (ved brug af LEJKA), skal du ikke betale skat af hele det resterende beløb. Du får nemlig et standardfradrag på yderligere 40 %.

Dette fradrag er tiltænkt at dække alle dine faktiske udgifter til ejendommen, såsom ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse af haven, reparation af tag eller slid på hvidevarer. Det smarte ved 60/40-reglen er, at du får fradraget uanset, om du rent faktisk har haft udgifter for det beløb eller ej. Du skal altså kun betale personlig indkomstskat af de resterende 60 %. Det gør udlejning af hus til en af de mest økonomisk attraktive former for passiv indkomst i Danmark.

6. Hvordan indberetter jeg lejeindtægt fra husudlejning korrekt?

Beskatning af lejeindtægt kan virke komplekst, men med de rette værktøjer er det ligetil. Når året er omme, skal din lejeindtægt oplyses på din årsopgørelse. Der findes to metoder: den regnskabsmæssige metode og metoden med bundfradrag.

Hos LEJKA anbefaler vi næsten altid metoden med bundfradrag (ligningsmæssigt fradrag), da den er administrativt nemmest og ofte mest økonomisk fordelagtig for private udlejere. Når du benytter vores platform, indberetter vi automatisk dine indtægter direkte til Skattestyrelsen. Det sikrer ikke blot, at du får dit høje bundfradrag på 35.100 kr., men også at din beskatning sker korrekt jf. gældende regler, så du undgår ubehagelige restskatter senere.

7. Hvilken lejekontrakt skal jeg bruge til udlejning af et helt hus?

Ja, når du udlejer et hus eller en villa til beboelse, skal du benytte den officielle Typeformular A, 10. udgave. Selvom det kan virke fristende at lave sit eget dokument, sikrer A10-formularen, at du overholder Lejelovens mange præceptive (uomgængelige) regler. Det er især vigtigt i § 11 (særlige vilkår), at du får formuleret aftaler om havearbejde, vedligeholdelse og eventuel tidsbegrænsning korrekt. Hos LEJKA er Typeformular A10 integreret i vores system, så du nemt kan udfylde den digitalt med juridisk vejledning undervejs. Læs den ultimative guide til lejekontrakt for huse her (2026)

En lejekontrakt er ikke blot en formalitet; det er dit juridiske værn mod tvister. Ved udlejning af et helt hus er der mange flere kontaktflader end ved et værelse. Hvem har ansvaret for at tømme tagrender? Hvordan håndteres snerydning? Og må lejer male facaden?

Uden en specifik og juridisk korrekt lejekontrakt (Typeformular A10) står du svagt, hvis der opstår uenighed. I kontrakten bør du præcisere vedligeholdelsespligten i § 11. Hvis du overlader den indvendige vedligeholdelse til lejeren, skal det fremgå krystalklart for at være gyldigt. En stærk kontrakt minimerer risikoen for konflikter ved fraflytning og sikrer, at dit hus bliver passet ordentligt på i hele lejeperioden.

---

8. Må jeg udleje mit hus, hvis der er bopælspligt?

Inden du udlejer dit hus, skal du være opmærksom på bopælspligten. I de fleste danske kommuner er der bopælspligt på helårsboliger, hvilket betyder, at huset ikke må stå tomt. Hvis du flytter midlertidigt pga. arbejde eller studie (udstationering), har du som regel ret til at fremleje dit hus i op til to år. Det er dog altid en god idé at orientere din kommune og eventuelt din grundejerforening. Ved midlertidig udlejning er det særligt vigtigt, at din lejekontrakt er tidsbegrænset korrekt i overensstemmelse med Lejelovens regler, så du er sikret at kunne flytte tilbage som planlagt.

---

9. FAQ – Ofte stillede spørgsmål om udlejning af hus

Kan jeg bruge bundfradraget ved udlejning af hus i en begrænset periode? Ja, hvis du f.eks. udlejer dit hus i 6 måneder, kan du stadig benytte det fulde årlige bundfradrag på 35.100 kr. (forudsat du ikke har brugt det på anden udlejning samme år).

Hvad sker der, hvis jeg udlejer mit hus privat? Du risikerer dels et meget lavere bundfradrag (13.800 kr.), og dels skal du selv stå for al indberetning og dokumentation over for Skat.

Gælder reglerne også for rækkehuse? Ja, reglerne for udlejning af hus gælder for alle typer af fritliggende boliger, rækkehuse og villaer.

---

10. Gør din udlejning af hus sikker og rentabel

At stå med ansvaret for udlejning af hus kan virke uoverskueligt, men med de rette værktøjer bliver det en tryg investering. Ved at bruge LEJKA får du:

• En juridisk gennemarbejdet lejekontrakt til huse.

• Sikker håndtering af depositum og forudbetalt leje.

• Automatisk adgang til det høje bundfradrag jf. Skatteindberetningslovens § 43.

Start din udlejning af hus her.