 |
Velkommen til LEJKA. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem de sidste 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere med at navigere i lejeret og kontrakter. Jeg har skrevet en serie guides for at sikre, at du opnår den bedst mulige lejekontrakt, når du udlejer igennem vores platform. |
Få en gratis gennemgang af din lejekontrakt
Hver måned tilbyder vi en gratis gennemgang med advokat Jan Blicher Grunnet til de første 5 personer, der ansøger.
Sådan gør du:
-
-
-
-
-
Send en mail til info@lejka.dk.
-
Skriv "Book en gennemgang med Jan Blicher Grunnet" i emnefeltet.
-
Du modtager svar og en tid inden for 2 hverdage.
-
-
-
-
Pladserne fordeles efter "først-til-mølle"-princippet baseret på modtagelsestidspunktet i hver måned.
De mest almindelige faldgruber i § 11
Paragraf 11 i lejekontraktens Typeformular A10 er det mest kritiske felt for dig som udlejer. Det er her, du har mulighed for at præcisere og fravige lejelovens standardregler. Men det er også her, de fleste juridiske fodfejl begås, hvilket kan føre til, at dine krav bliver kendt ugyldige i Huslejenævnet.
§ 11 Særlige vilkår: Sådan undgår du, at din lejekontrakt bliver ugyldig
Lejeloven er som udgangspunkt skruet sådan sammen, at den beskytter lejeren. Mange af lovens regler kan dog fraviges, hvis begge parter er enige om det. Disse fravigelser skal stå i §11 for at være gyldige. Hvis du for eksempel skriver i en mail, at lejer ikke må have hund, men glemmer at skrive det i §11, vil forbuddet ofte ikke kunne håndhæves.
1. Vedligeholdelse og istandsættelse
Efter lovændringen i 2015 kan du ikke længere kræve, at boligen afleveres "nyistandsat". Du kan kun kræve "normalistandsættelse".
-
Fejlen: Mange skriver stadig "Lejemålet skal afleveres nyistandsat" i §11.
-
Konsekvensen: Hele passagen kan blive erklæret ugyldig, og du kan ende med selv at skulle betale for maling og gulvslibning ved fraflytning.
2. Tidsbegrænsning uden gyldig grund
Hvis du ønsker at leje din bolig ud i en begrænset periode, skal dette anføres i §11 sammen med en saglig begrundelse.
-
Gyldige grunde: At du selv skal bo i boligen efter udstationering, eller at boligen skal sælges.
-
Ugyldige grunde: "Jeg vil se lejer an" eller "Det er bare standard". Hvis begrundelsen ikke er holdbar, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og lejer kan få ret til at blive boende tidsubegrænset.
3. Vidste du, at du kan tjene mere skattefrit med LEJKA?
Når du udlejer din bolig gennem en godkendt platform som LEJKA, er du berettiget til et forhøjet skattefrit bundfradrag. I 2026 er dette fradrag på ca. 35.100 kr.
Det betyder, at de første 35.100 kr. af din lejeindtægt er helt skattefrie, før du overhovedet skal tænke på procenterne. Det er en af de største økonomiske fordele ved at vælge en professionel løsning fremfor privat udlejning.
Sådan skriver du § 11 korrekt (Best Practice)
For at sikre dine vilkår, bør du formulere dig præcist og undgå standardklausuler, der er i strid med lejelovens præceptive (uforfravigelige) regler.
Eksempel på korrekt formulering af husdyr:
"Det er i lejemålet tilladt at holde én hund af mellemstor race (maks. 20 kg). Hold af kamp- eller muskelhunde er ikke tilladt. Husdyret må ikke være til gene for ejendommens øvrige beboere."
Eksempel på vedligeholdelse:
"Uanset lejekontraktens § 8 har lejer den fulde indvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet i lejeperioden, herunder vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse, nøgler samt maling af vægge og lofter."
4. Uopsigelighed og binding – hvordan låser man kontrakten?
Mange udlejere ønsker tryghed for, at lejer ikke flytter efter to måneder. I §11 kan du aftale en periode med uopsigelighed (f.eks. 9 måneder), som sammen med det 3-måneders opsigelsesvarsel giver en reel binding på 12 måneder. Det er vigtigt at formulere dette præcist: "Lejemålet er fra begge parters side uopsigeligt i de første 9 måneder fra lejemålets begyndelse." Uden denne eksplicitte tekst i §11 har lejer altid ret til at opsige med standardvarsel.
5. Forbrugsafregning – vand, varme og el uden konflikter
En af de hyppigste årsager til tabte sager i Huslejenævnet er forkert afregning af forbrug. Hvis du opkræver aconto, skal der foreligge individuelle målere i lejemålet. I §11 bør det præciseres, hvordan lejer betaler for forbrug, og hvem der aflæser målerne. Hos LEJKA anbefaler vi altid at få dette skåret ud i pap, så lejer ved, at de betaler for eget forbrug og ikke en fast del af ejendommens samlede udgifter, hvilket ofte kræver særlige tilladelser.
6. Inventarliste og hvidevarer – hvem har ansvaret?
Hvis du udlejer med vaskemaskine, køleskab eller opvaskemaskine, bør du i §11 definere, hvem der står for reparationer. Som udgangspunkt er det udlejers ansvar, men man kan aftale, at lejer har den løbende vedligeholdelse (f.eks. afkalkning og rensning af filtre). Ved at inkludere en specifik inventarliste undgår du diskussioner om, hvorvidt en ridse i kogepladen var der ved indflytning eller er opstået senere.
7. Vedligeholdelse af udearealer og have
For udlejere af huse eller rækkehuse er haven ofte et stridspunkt. Skal græsset slås, og skal hækken klippes? Lejelovens standardregler er uklare her, så det skal stå i §11, hvis lejer har pligt til at holde haven. Vær specifik: "Lejer har pligt til at holde haven, herunder græsslåning, ukrudtsbekæmpelse og klipning af hæk to gange årligt (juni og august)." Jo mere detaljeret du er, jo mindre er chancen for, at du overtager en jungle ved udflytning.
