Lejekontrakt til ejerlejlighed: Den ultimative guide til sikker udlejning

Velkommen til LEJKA. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem de sidste 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere med at navigere i lejeret og kontrakter. Udlejning af en ejerlejlighed er juridisk set en af de mest komplekse former for udlejning, da du både skal overholde lejeloven og ejerforeningens vedtægter. Denne guide sikrer, at du får en juridisk vandtæt kontrakt, der beskytter din investering.

Hvilke regler gælder for udlejning af ejerlejlighed?

Når du udlejer en ejerlejlighed, bliver du formelt set "udlejer" med alt, hvad det indebærer af ansvar. Den største faldgrube er at glemme, at din lejer ikke kun skal overholde din lejekontrakt, men også de ordensregler, som din ejerforening har vedtaget.

Det er derfor afgørende, at du bruger den officielle Typeformular A, 10. udgave (A10) og præciserer forholdet til ejerforeningen i kontraktens § 11. Læs mere her om Typeformular A10

Læs mere generelt om lejekontrakten her

---

1. Hvordan udfyldes Typeformular A10 til en ejerlejlighed?

Selvom standardkontrakten er den samme, er der specifikke detaljer i en ejerlejlighed, som skal håndteres korrekt:

• § 1 (Lejemålet): Her skal du præcisere, om der medfølger kælderrum, loftsrum eller en specifik parkeringsplads.

• § 2 (Lejemålets begyndelse og ophør): Hvis du udlejer din egen lejlighed midlertidigt (f.eks. pga. udstationering), skal tidsbegrænsningen anføres her og begrundes i § 11.

• § 11 (Særlige vilkår): Her skal du indsætte en henvisning til ejerforeningens vedtægter og husorden, så de bliver en juridisk del af aftalen med din lejer.

Læs om "Særlige Vilkår" § 11 her

---

2. Ejerforeningens vedtægter: Din vigtigste sikkerhedsventil

Som ejer af lejligheden er det dig, der hæfter over for ejerforeningen, hvis din lejer støjer, sviner på fællesarealerne eller overtræder husordenen.

Hvad skal du skrive i § 11 om ejerforeningen?

For at beskytte dig selv, bør du inkludere følgende formulering:

"Lejer erklærer ved sin underskrift at have modtaget og gennemlæst ejerforeningens vedtægter og husorden. Enhver overtrædelse af disse betragtes som en væsentlig misligholdelse af lejekontrakten."

Dette giver dig ret til at skride ind over for lejeren, hvis ejerforeningen sender dig advarsler eller pålægger dig bøder pga. lejerens adfærd.

---

3. Hvordan fungerer forbrugsafregning af el, vand og varme i lejligheder?

I ejerlejligheder afregnes forbrug ofte via ejerforeningens fællesmålere, hvilket kræver præcision i kontrakten.

• A conto vs. inkluderet: De fleste ejerlejligheder har fælles varme- og vandanlæg. Her opkræver du et a conto-beløb hver måned og laver et årligt regnskab baseret på tallene fra ejerforeningen/administrator.

• El: Det anbefales altid, at lejer selv tilmelder sig el-selskabet direkte, så du ikke hæfter for deres strømforbrug.

• Internet og TV: Hvis lejligheden er tilkoblet en fællesantenne eller internetløsning via ejerforeningen, skal dette specificeres som et særskilt tillæg i § 11.

---

4. Hvordan tidsbegrænser man udlejningen korrekt?

Mange ejerlejlighedsejere udlejer deres bolig tidsbegrænset, fordi de planlægger at sælge eller selv flytte tilbage.

Krav til en gyldig tidsbegrænsning i en ejerlejlighed:

1. Saglig begrundelse: Du skal have en gyldig grund til tidsbegrænsningen (f.eks. midlertidig udstationering, prøveflytning med kæreste eller dokumenteret forsøg på salg).

2. Ophør ved salg: Vær opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke bare kan opsige en lejer, fordi du har solgt lejligheden. Tidsbegrænsningen skal være aftalt fra start for at holde i Huslejenævnet.

Læs mere om tidsbegrænset udlejning her

---

5. Skat og bundfradrag: Optimer din økonomi

Udlejning af en ejerlejlighed kan være en god forretning, især hvis du udnytter bundfradraget korrekt.

• Det forhøjede bundfradrag: Ved at bruge en godkendt platform som LEJKA sikrer du, at din udlejning bliver indberettet automatisk. I 2026 giver det dig adgang til det forhøjede bundfradrag (pt. over 30.000 kr.), hvilket betyder, at en stor del af din lejeindtægt er 100% skattefri.

• Automatisk indberetning: Vi sørger for, at tallene lander rigtigt på din årsopgørelse, så du ikke risikerer dyre fejl over for Skattestyrelsen.

Læs mere her om bundfradrag ved udlejning af et lejlighed

---

6. Hvor meget må man opkræve i depositum?

I en ejerlejlighed er overfladerne ofte dyre at istandsætte. En nyslibning af gulve eller maling af hele lejligheden kan hurtigt koste mere end 50.000 kr.

• 3 måneders depositum: Du bør altid opkræve det maksimale depositum på 3 måneders leje. Dette beløb skal dække alt fra flytterengøring til udbedring af skader på inventar og installationer.

• LEJKA Sikkerhed: Vi opbevarer depositummet på en neutral konto. Det giver både dig og din lejer tryghed og sikrer, at pengene er til rådighed, når lejemålet ophører, og maleren skal betales.

---

7. Skal jeg afholde indflytningssyn ved udlejning af ejerlejlighed?

Selvom du kun udlejer én ejerlejlighed, er et professionelt indflytningssyn din bedste forsikring. Uden en indflytningsrapport kan du ikke dokumentere lejlighedens stand ved overtagelsen, og så taber du næsten altid en sag i Huslejenævnet om istandsættelse.

• Fotodokumentation: Tag detaljerede billeder af hvidevarer, gulve, køkkenbordplade og badeværelsets fuger. I en ejerlejlighed hæfter du personligt for skader over for ejerforeningen, så det er afgørende, at du kan sende regningen videre til lejeren, hvis de er skyld i skaden.

• 14-dages reglen: Husk at lejeren har 14 dage til at gøre indsigelse mod skjulte fejl og mangler. Sørg for at få alle disse indsigelser samlet digitalt via LEJKA.

 Læs mere om indflytningssyn og indflytningsrapport her

---

FAQ: Ofte stillede spørgsmål om udlejning af ejerlejlighed

Skal jeg spørge ejerforeningen om lov til at udleje? Ja, i de fleste ejerforeninger skal udlejning anmeldes til bestyrelsen eller administrator. Nogle foreninger har begrænsninger for, hvor længe man må udleje ad gangen.

Må jeg forbyde rygning og husdyr? Ja, du kan i lejekontraktens § 11 frit bestemme, at lejemålet skal være røgfrit, og at der ikke må holdes husdyr. Dette er ofte en god idé for at bevare lejlighedens værdi.

Hvad hvis lejer støjer og naboklagerne vælter ind? Hvis du har indskrevet ejerforeningens husorden i kontrakten, kan du give lejer en formel advarsel. Fortsætter støjen, kan det være grundlag for ophævelse af lejemålet.

---

Gør din udlejning sikker med LEJKA

Udlejning af en ejerlejlighed kræver præcision. Med LEJKA får du:

• Digital A10-kontrakt med præcise formuleringer om ejerforening og forbrug.

• Højere skattefrit bundfradrag gennem automatisk indberetning.

• Juridisk hjælp fra eksperter som Jan Blicher Grunnet  

	Jan Blicher Grunnet i kappe fra Landsretten, hvor han med succes forsvarede en udlejer. Husk reglerne om bundfradrag, så du ikke snyder dig selv.