Lejekontrakt til værelse: Den ultimative guide til regler og skat (2026)

Drømmer du om at mindske din husleje ved at få en roomie, eller skal du flytte ind i et bofællesskab? Udlejning af et enkelt værelse – juridisk kendt som delvis fremleje – er utroligt populært, men det er også et område, hvor mange begår kritiske fejl i kontrakten.

Selvom det "bare" er et værelse, er forholdet stadig omfattet af lejeloven. Her er guiden til, hvordan du sikrer dig selv og din bolig.

Læs mere generelt om lejekontrakten her

1. Hvad er forskellen på delvis fremleje og almindelig udlejning?

Det er afgørende at forstå din juridiske status, før du skriver under:

• Delvis fremleje: Du bor selv til leje i en lejlighed, men udlejer et eller flere af værelserne til en anden (din fremlejetager).

• Udlejning af værelse: Du ejer din bolig (ejer- eller andelsbolig) og udlejer et værelse til en lejer.

Reglerne for opsigelse og husleje minder om hinanden, men ved delvis fremleje har du en "hovedudlejer" over dig, som du skal stå til ansvar overfor.

Læs mere om fremleje her

2. Hvilke rettigheder har du til at udleje et værelse?

Ifølge lejeloven har du som udgangspunkt ret til at fremleje op til halvdelen af din lejligheds beboelsesrum.

• Reglen om antal personer: Det samlede antal personer i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum. I en 3-værelses lejlighed må der altså maksimalt bo 3 personer i alt.

• Ingen indsigelse: Din hovedudlejer kan som udgangspunkt ikke sige nej til, at du får en roomie, så længe du overholder ovenstående regler.

3. Hvordan udfyldes lejekontrakten til et værelse (Typeformular A10)?

Du skal bruge den officielle Typeformular A10, præcis som hvis det var en hel lejlighed. Men der er tre punkter, du skal være ekstremt skarp på:

1. Beskrivelse af lejemålet (§ 1): Specificér præcis hvilket værelse der udlejes, og hvilke fællesarealer (køkken, bad, stue) lejeren har adgang til.

2. Opsigelsesvarsel (§ 2): Ved udlejning af et værelse, hvor udlejer selv bor i boligen, er opsigelsesvarslet som standard 1 måned. Dette er en stor fordel for dig, da det giver fleksibilitet, hvis kemien ikke passer.

3. Særlige vilkår (§ 11): Her skal du indsætte husordenen. Må man ryge? Må man have husdyr? Hvordan fordeles udgifter til internet og streaming?

Læs mere her om Typeformular A10

4. Husleje og depositum: Hvad må det koste?

Du må ikke tjene penge på din roomie i en lejebolig.

• Rimelig leje: Huslejen for værelset skal svare til en forholdsmæssig del af din egen husleje plus et lille tillæg for møbler eller forbrug. Hvis du tager for meget, kan din fremlejetager gå i Huslejenævnet og kræve pengene tilbage.

• Depositum: Du kan maksimalt opkræve 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje.

5. Skattefri indkomst: Sådan udnytter du bundfradraget ved værelsesudlejning

Mange glemmer, at lejeindtægt er skattepligtig – men der er gode nyheder.

• Bundfradrag: Du har et skattefrit bundfradrag. I 2026 er dette fradrag markant højere, hvis du benytter en godkendt platform som LEJKA til at håndtere din udlejning.

• Automatisk indberetning: Ved at bruge LEJKA sikrer du, at tallene indberettes korrekt til SKAT, så du ikke får et skattesmæk senere.

Når du udlejer et værelse, er din lejeindtægt som udgangspunkt skattepligtig, men de færreste ender faktisk med at betale skat. Det skyldes det såkaldte bundfradrag. Ved at bruge en godkendt platform som LEJKA, bliver dine skatteforhold ikke bare lettere – de bliver ofte også mere fordelagtige.

• Det forhøjede bundfradrag: I 2026 er bundfradraget for værelsesudlejning (delvis fremleje) på 35.100 kr., såfremt du benytter en platform, der foretager automatisk indberetning til Skattestyrelsen. Hvis du derimod udlejer udenom en platform, er dit fradrag væsentligt lavere. Det betyder i praksis, at de første 35.100 kr., du tjener på din roomie hvert år, er 100 % skattefrie.

• Hvad tæller med i beløbet? Det er vigtigt at huske, at bundfradraget dækker den samlede indtægt fra lejer. Det inkluderer selve huslejen samt eventuelle beløb, lejeren betaler for el, vand, varme og internet, hvis dette er inkluderet i aftalen.

• Automatisk indberetning = Ro i maven: En af de største bekymringer for private udlejere er frygten for en efterregning fra SKAT. Når du bruger LEJKA, håndterer vores system indberetningen for dig. Vi sørger for, at de korrekte tal lander på din årsopgørelse, så du udnytter dit fradrag maksimalt uden at skulle kæmpe med komplekse skatteregler.

Jan Blicher Grunnet forklarer: "Mange af vores brugere bliver positivt overraskede over, hvor meget de rent faktisk kan tjene skattefrit. Ved at bruge LEJKA sikrer man sig det høje fradrag på 35.100 kr., hvilket ofte betyder, at hele lejeindtægten går direkte i lommen på udlejeren. Det gør bofællesskabet til en ekstremt stærk økonomisk løsning for både studerende og enlige."

Læs om, hvordan du udlejer et værelse skattefrit

	Ofte er lejeindtægten for et værelse skattefri. Det er fordi der er et bundfradrag på 35.100 kr. i 2026, hvis du bruger LEJKA som platform. Læs mere her om bundfradrag for værelser.

6. Indflytningssyn og fejl- og mangelliste: Din forsikring mod konflikter

Selvom man flytter sammen som venner eller roomies, opstår de fleste konflikter ved fraflytning, når depositummet skal gøres op.

• Indflytningsrapport: Selvom det kun er obligatorisk for udlejere med mere end ét lejemål, anbefaler vi altid at lave en hurtig indflytningsrapport. Tag billeder af værelsets gulve, vægge og vindueskarme på indflytningsdagen.

• 14-dages fristen: Husk at informere din nye roomie om, at de har 14 dage til at indsende en liste over fejl og mangler, som ikke blev opdaget ved indflytningen. Dette sikrer, at de ikke hæfter for ridser i gulvet, som du selv har lavet.

Læs mere om indflytningssyn og indflytningsrapport her

7. Forbrugsafregning i bofællesskabet: Hvordan håndterer man el, vand og varme?

Når man deler en lejlighed, er forbruget ofte den sværeste post at styre.

• Inkluderet eller a conto? Ved værelsesudlejning er el, vand og varme oftest inkluderet i lejen som et fast beløb. Dette hænger sammen med, at det ofte ikke er lovligt at opkræve det aconto. 

• DAC7 og indberetning: Husk at alt hvad du opkræver (undtagen faktiske forbrugsafgifter), tæller som din lejeindtægt i Skattestyrelsens øjne.

Når du udlejer et værelse, er afregning af forbrug (el, vand og varme) ofte mere kompliceret end ved en hel bolig. Det skyldes, at de fleste lejligheder kun har én hovedmåler, hvilket gør det umuligt at måle præcis, hvor meget strøm din roomie bruger på sin computer, eller hvor længe de står under bruseren.

• Inkluderet i lejen (Fast beløb): Ved værelsesudlejning er den mest udbredte – og ofte sikreste – model at lade forbruget være inkluderet i den samlede husleje. Det skyldes, at lejeloven stiller strenge krav til afregning af forbrug "efter måler". Hvis du ikke har individuelle målere på værelserne, må du juridisk set ikke opkræve forbrug som et variabelt a conto-beløb, der efterfølgende gøres op.

• Fælden ved "A conto": Mange laver den fejl at skrive et a conto-beløb i kontrakten for at være på den sikre side, hvis priserne stiger. Men uden individuelle målere kan din roomie reelt kræve alle pengene tilbage, da du ikke kan dokumentere deres specifikke forbrug.

• Internet og streaming: Udgifter til internet, Netflix eller lignende tjenester må aldrig opkræves som "varme" eller "vand". Disse poster skal enten være indbagt i huslejen eller specificeres i lejekontraktens § 11 som et særskilt bidrag til bofællesskabets drift.

8. Husorden og de "bløde" regler i § 11

En god lejekontrakt til et værelse indeholder mere end bare tal. For at sikre et godt naboskab i lejligheden, bør du bruge § 11 til at fastsætte rammerne for:

1. Gæstepolitik: Hvor ofte må overnattende gæster blive?

2. Rengøring: Er der en fast turnus for fællesarealerne?

3. Rygning og husdyr: Er det tilladt på værelset, eller kun på altanen?

4. Støj: Hvornår skal der være ro til eksamenslæsning?

Læs om "Særlige Vilkår" § 11 her

9. Hvordan opsiger man en roomie korrekt?

Dette er det punkt, de fleste frygter. Da du selv bor i boligen, har du en privilegeret status i lejeloven.

• 1-måneds varsel: Du behøver ikke en "tung" grund for at opsige en roomie fra et værelse i din egen bolig. Det er nok, at du selv skal bruge pladsen, eller at samarbejdet ikke fungerer.

• Skriftlighed: Opsigelsen skal altid være skriftlig. 

10. Økonomisk sikkerhed: Depositum og forudbetalt leje

Ved værelsesleje er det essentielt at have dækning for "sidste måned".

• Den optimale model: Opkræv 3 måneders depositum + 3 måneds forudbetalt leje. På den måde er du dækket ind, hvis din roomie pludselig flytter uden at betale for istandsættelse eller den sidste måneds husleje.

• Beskyttelse af lejer: Ved at bruge LEJKA til depositumshåndtering viser du lejeren, at du er en seriøs udlejer, der ikke bare "snupper" pengene ved fraflytning.

11. Særligt for studerende: Udlejning af værelse og SU

Hvis du modtager SU og udlejer et værelse, skal du være opmærksom på, at din lejeindtægt tæller som indkomst.

• Fribeløb: Så længe din samlede indkomst (SU + lejeindtægt over bundfradraget) holder sig under dit årlige fribeløb, sker der ingenting.

• Bundfradraget er din ven: Husk, at det kun er den del af lejeindtægten, der overstiger dit bundfradrag (35.100 kr. hos LEJKA), som tæller som personlig indkomst. For de fleste studerende betyder det, at udlejningen i praksis er helt "gratis" i forhold til SU-regnskabet.

Ofte stillede spørgsmål om værelsesleje (FAQ)

Må min roomie have sin kæreste boende? Som udlejer kan du sætte rammer i § 11. En gæst er normalt tilladt, men hvis kæresten reelt flytter ind (overnatter mere end 3-4 gange om ugen over en længere periode), betragtes det som en overtrædelse af personantallet, og du kan kræve, at vedkommende flytter eller bidrager til forbruget.

Hvad gør jeg med nøgler og låse? Du skal udlevere en nøgle til både opgang og værelse/lejlighed. Du må ikke nægte lejeren at låse sit eget værelse, men du har som udlejeren ret til at have en reservenøgle til nødstilfælde (f.eks. vandskade), så længe du respekterer lejerens privatliv og ikke går ind uden aftale.

Kan jeg kræve, at lejeren ikke ryger på værelset? Ja, rygning er en af de ting, du har fuld ret til at forbyde i din bolig via § 11. Det gælder også e-cigaretter, hvis du ønsker det.

Kan jeg tidsbegrænse lejekontrakten til et værelse? Ja, men det kræver en saglig begrundelse i § 11 (f.eks. at du ved, at du skal bruge værelset selv til kontor eller familieforøgelse om et år). Læs mere her Tidsbegrænset udlejning

Hvad gør jeg, hvis min roomie ikke betaler husleje? Hvis du har en professionel kontrakt gennem LEJKA, har du klare retningslinjer for påkrav og ophævelse. Vi hjælper dig med at håndtere processen juridisk korrekt. Læs mere her om påkravsskrivelser

Skal jeg spørge min udlejer om lov først? Det er altid god stil at informere din udlejer, men ved delvis fremleje (værelse) har de som udgangspunkt ikke ret til at sige nej, medmindre lejligheden bliver overbefyldt.

Gør din "roomie-aftale" sikker med LEJKA

Uanset om du er udlejer eller lejer, giver det ro i maven at have styr på det juridiske. Med LEJKA får du:

• Digital A10-kontrakt skræddersyet til værelsesleje. Læs mere her om Typeformular A10

• Sikker håndtering af depositum, så ingen føler sig snydt ved fraflytning.

• Adgang til juridisk hjælp, hvis bofællesskabet slår gnister.