Depositum

Reglerne om depositum er beskrevet i Lejeloven, og for både udlejer og lejer er det vigtigt at vide, hvor meget det er tilladt at opkræve. Lejelovens § 34, stk. 1 fastslår, at udlejer må opkræve et depositum, der svarer til højst tre måneders husleje eksklusiv forbrug. Depositummet er udlejers sikkerhed for at få dækket udgifter, hvis lejeren forårsager skader eller misligholder boligen.

Her er tre ting, som du skal være særligt opmærksom på:

1. Den samlede opkrævning ved indflytning

Når en lejer flytter ind, må udlejeren maksimalt opkræve et beløb, der svarer til syv måneders husleje. Depositummet og den forudbetalte leje må sammenlagt svare til højst seks måneders leje, men ved indflytning er det jo også normalt at opkræve den første måneds husleje. Derfor er det tilladt at opkræve et samlet beløb svarende til syv måneders husleje. Det vil sige:

Første måneds husleje + tre måneders forudbetalt husleje + tre måneders depositum.

2. Tidsfrist for tilbagebetaling af depositummet

Loven angiver ikke nogen specifik tidsfrist for, hvornår depositummet senest skal betales tilbage. Det skal dog udbetales til lejeren, når udlejeren har en endelig opgørelse over, hvor meget eventuelle istandsættelser, reparationer osv. vil koste. Det er praksis, at udlejer har en til to måneder til dette. Hvis udlejer bruger urimelig lang tid, kan lejeren vælge at indbringe sagen for Huslejenævnet.

Som udlejer er det vigtigt at få udarbejdet en fraflytningsrapport - det er faktisk et lovkrav for alle udlejere. Rapporten skal afleveres til lejeren senest 14 dage efter fraflytningsdagen (eller fraflytningssynet, som er lovpligtigt, hvis du driver mere end ét lejemål).

Hvis du som udlejer ikke følger disse regler, kan du blive tvunget til at betale hele depositummet tilbage til lejeren.

3. Hvad udlejeren må bruge depositum til

Ifølge lejelovens § 34 er depositummet "til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning". Derudover siger loven, at "lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede." Så hvad betyder det i praksis?

Med mindre det er specificeret udtrykkeligt i lejekontrakten, hvad depositummet må bruges til, kan det dække alle skyldige ydelser ved lejeforholdets ophør. Det kan med andre ord bruges til eksempelvis istandsættelse eller rengøring af boligen efter fraflytning, huslejerestancer (altså manglende betalt husleje) eller tilgodehavender i forbrugsregnskaber, f.eks. el, varme og vand.

Som lejer skal man efterlade boligen "rimeligt vedligeholdt" - og det er op til udlejer at definere præcis, hvad det betyder. Udlejer må ikke være urimelig i sine krav, og det afhænger i høj grad af lejemålets varighed. Hvis der kan risikere at komme en regning på f.eks. vand eller varme, efter at lejeren er flyttet ud, er det tilladt for udlejeren at tilbageholde et "passende beløb" som det hedder. Det skal naturligvis være realistisk og med udgangspunkt i, hvad der rent faktisk kan forventes at dukke op - ikke bare hele depositummet. 

Læs også vores guide til, hvordan du laver indflytningsrapport og fraflytningsrapport.

4. Hvor meget må depositum og forudbetalt leje reguleres?

Som udlejer må man kræve at depositum og den forudbetalte leje bliver reguleret, når man hæver huslejen. Reguleringen må naturligvis kun ske, når huslejestigningen er gyldig. 

Der er desuden regler for, hvor meget depositum og forudbetalt leje må forhøjes, og dermed hvor meget ekstra lejer skal betale. Derudover er der regler for hvordan udlejer må kræve pengene betalt. Udlejers ret til at hæve de nævnte beløb, forældes ikke.

Når en stigning af huslejen er gyldig, må depositum og forudbetalt leje altså ligeledes stige. Dog kan de to beløb ikke forhøjes med mere end den løbende leje. Det betyder, at depositum og forudbetalt husleje maksimalt må forhøjes med et beløb der svarer til huslejestigningen. Lad os tage nogle eksempler...

Jonas, som er lejer, er blevet pålagt en gyldig huslejestigning på 100 kroner. Han betalte før 2.500 kroner om måneden, og skal altså nu betale 2.600 kroner om måneden. Jonas har indbetalt 3 måneders depositum samt 3 måneders forudbetalt husleje da han flyttede ind. Hans depositum og forudbetalte leje bliver hævet i takt med at huslejen stiger, så han skal indbetale et beløb der svarer til denne stigning. I alt udgør depositum og forudbetalt leje 6 måneders leje. Fordi lejen stiger med 100 kroner, skal Jonas betale yderligere 600 kroner til sin udlejer (6 x 100 kr. = 600 kr.)

Emmelie, som er lejer, er blevet pålagt en gyldig huslejestigning på 10%. Lige nu betaler hun 5000 kroner, og skal altså fremtidigt betale 5.500 kr. om måneden. Emmelie har indbetalt  3 måneders depositum samt 3 måneders forudbetalt husleje da hun flyttede ind. Hendes depositum og forudbetalte leje bliver hævet i takt med at huslejen stiger, så hun skal indbetale et beløb der svarer til denne stigning til sin udlejer. I alt udgør depositum og forudbetalt leje 6 måneders leje. Fordi lejen stiger med 10%, skal Emmilie betale 3.000 kroner til sin udlejer (6 x 500kr. =  3.000 kr.)

Hvordan skal stigningen på depositum og forudbetalt husleje betales?

Som udlejer må man ikke kræve, at det beløb som depositum og forudbetalt leje stiger med, bliver betalt med det samme.  Det regulerede beløb skal derimod indbetales over en periode, som svarer til den periode, som der er blevet betalt depositum og forudbetalt leje for i første omgang. Har man, som i de ovenstående eksempler, betalt depositum og forudbetalt leje for en periode der svarer til 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje, kan man kun blive påkrævet at betale beløbet over de næste 3 måneder.

Jonas’ eksempel: Jonas skal betale 600 kroner over de næste 3 måneder. Han skal derfor betale 2.800 kr. i 3 måneder. Dette beløb består af 2.500 kr. (oprindelig husleje) + 100 kr. (stigning i husleje) + 200 kr. (indbetaling for reguleret depositum og forudbetalte leje).

Emmelies eksempel: Emmelie skal betale 3000 kroner over de næste 3 måneder. Hun skal derfor betale 6.500 kr. i 3 måneder. Dette beløb består af 5.000 (oprindelig husleje) + 500 kr. (stigning i husleje) + 1.000 kr. (indbetaling for reguleret depositum og forudbetalte leje).