Indflytningsrapport - Den ultimative guide 2026
I denne dybdegående guide ser vi nærmere på reglerne for indflytningsrapport og indflytningssyn. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat, og jeg har gennem de sidste 18 år hjulpet tusindvis af udlejere sikkert igennem udlejningsprocessen.
Udgivet: 7. april 2023 | Senest opdateret: 10. juni 2026
Vil du springe læsningen over?
Opret en digital Typeformular A10 på under 5 minutter. 100 % juridisk sikker og klar til MitID.
Når du udlejer en bolig, hænger juraen tæt sammen; en juridisk bindende lejekontrakt og en grundig indflytningsrapport er udlejerens to vigtigste dokumenter. Denne dybdegående artikel sikrer, at du udfører synet og rapporten helt efter bogen, så du står stærkt juridisk.
Her får du den komplette guide til alt det, du skal vide og være særligt opmærksom på ved afholdelsen af indflytningssynet. Vil du være sikker på, at dit juridiske fundament er i orden helt fra start? Så kan du med fordel læse vores ultimative guide til lejekontrakter, hvor vi gennemgår alle paragraffer, regler og gode råd. I vores omfattende videncenter for lejekontrakter kan du finde diverse artikler, som er inddelt efter kategorier.
1. Lovkrav og konsekvenser i lejeloven
Det er særdeles vigtigt at overholde lejelovens strenge regler om indflytningssyn og indflytningsrapport. Disse regler er nemlig direkte koblet op på gyldigheden af de vilkår, der aftales i din lejekontrakt. Hvis de formelle krav ikke overholdes, risikerer du som udlejer at stå med store økonomiske tab.
Som udlejer kan du miste din ret til at kræve istandsættelse ved fraflytning, medmindre du opfylder minimum følgende tre kumulative betingelser, hvis du udlejer mere end ét lejemål:
- Der er reelt afholdt et fysisk indflytningssyn.
- Der er udarbejdet en skriftlig eller digital indflytningsrapport.
- Indflytningsrapporten er udleveret korrekt til lejeren inden for de lovbestemte tidsfrister.
Når du udarbejder en lejekontrakt typeformular A10, indsættes der ofte specifikke standardvilkår om vedligeholdelse. Men husk, at disse vilkår i praksis bliver værdiløse, hvis dokumentationen ved indflytningen svigter. Læs denne artikel grundigt, så du er helt sikker på at kende dine rettigheder og pligter. Du kan også dykke dybere ned i de juridiske detaljer og se vores specifikke artikler om lejekontrakt her.
Formål
I dette afsnit beskrives reglerne om indflytningssyn i relation til boliglejemål, og hvordan de understøtter aftalegrundlaget.
Når man lejer en bolig ud, er det afgørende at etablere klare og ensartede forventninger mellem lejer og udlejer angående lejemålets stand ved overtagelsen. Ved at arrangere et formelt syn og udfærdige en detaljeret rapport, fastlåser man lejemålets præcise fysiske tilstand på denne dato. På denne måde kan man minimere misforståelser og mindske risikoen for konflikter, når lejeforholdet en dag ophører.
Uden solid dokumentation for lejemålets stand ved indflytning kan det være juridisk umuligt at fastslå, hvem der hæfter for eventuelle skader eller mangler ved fraflytningen. Dette fører ofte til langvarige tvister i Huslejenævnet om, hvorvidt en skade var til stede ved lejemålets begyndelse, eller om den er opstået i lejeperioden.
Ved at gennemføre en besigtigelse ved indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport, kan du dokumentere lejemålets stand ved indflytning. ” - Jan Blicher GrunnetPå denne måde kan du afstemme forventningerne til den endelige istandsættelse. Ifølge lejelovens § 90 har udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, en ufravigelig pligt til at gennemføre indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Dette lovkrav understreger vigtigheden af professionel dokumentation.
Formålet med synet er at registrere den indvendige vedligeholdelsesstand (såsom maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve). Samtidig skal tilstanden af faste installationer og bygningsdele registreres, som er omfattet af den udvendige vedligeholdelse. Dette gør det muligt senere at holde lejemålets stand op imod de konkrete vedligeholdelsespligter, som du har fastsat i din lejekontrakt. Når alt konstateres og registreres præcist under synet, vil det være muligt senere hen ved fraflytning at fastslå det nøjagtige omfang af lejerens pligt til istandsættelse.
Det er her altafgørende, at du har en juridisk holdbar lejekontrakt på plads sideløbende. På den måde sikrer du, at det er helt klart defineret, hvordan disse registrerede forhold skal håndteres, og du bevarer den fulde kontrol over dit lejemål i overensstemmelse med gældende ret.
2. Hvornår er du forpligtet til at afholde indflytningssyn?
Efter lejeloven har du som udlejer pligt til at afholde et indflytningssyn og syne boligen sammen med lejeren, hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed på tidspunktet for indflytningen. I denne forbindelse er det et ufravigeligt lovkrav, at du udarbejder en skriftlig eller digital indflytningsrapport. I tillæg hertil skal lejer indkaldes til indflytningssynet.
Det er altså det samlede antal lejemål i din portefølje på datoen for aftalens indgåelse, der afgør, om du skal overholde disse regler. For at sikre fuld gennemsigtighed bør du altid have en detaljeret og opdateret lejekontrakt på plads, som klart beskriver denne proces og fastlægger parternes forpligtelser.
Hvad hvis du kun udlejer ét lejemål?
Udlejer du kun en enkelt beboelseslejlighed (f.eks. ved fremleje eller udlejning af et enkelt ejer- eller andelslejemål), er du efter loven fritaget for pligten til at afholde syn og lave en rapport.
Det anbefales dog kraftigt, at du alligevel vælger at gennemføre en fælles besigtigelse og dokumentere standen. Uden en rapport står du nemlig væsentligt svagere, hvis der opstår uenighed om skjulte skader ved lejemålets ophør.
Særlige regler for værelser og blandede lejemål
-
Enkeltværelser (Klubværelser): Hvis du udlejer et værelse, hvor lejeren ikke har selvstændig køkkenadgang med dertilhørende afløb, er du ikke forpligtet til at udarbejde en indflytningsrapport.
-
Blandede lejemål: Udlejer du et blandet lejemål, som indeholder både beboelses- og erhvervslokaler, gælder de obligatoriske regler om indflytningssyn fuldt ud for beboelsesdelen.
Uanset lejemålets type er fundamentet for en tryg udlejning altid den juridiske aftale. Sørg for at anvende en gennemskuelig lejekontrakt, der tydeligt definerer alle vilkår for både dig og lejeren.
3. Korrekt indkaldelse til indflytningssynet
For at undgå formelle fejl bør du integrere indkaldelsen til indflytningssynet direkte som en fast del af dit aftalegrundlag. Du kan læse mere om de formelle krav til dokumentet i vores omfattende guide til lejekontrakt. Hos LEJKA tilbyder vi en digital, juridisk valideret kontrakt, hvor korrekte formuleringer og indkaldelsesprocedurer automatisk er indbygget.
Selvom lejeloven fastslår, at du skal indkalde lejeren til synet, stiller loven ikke specifikke formkrav til selve indkaldelsens form eller præcise varslingslængde. Det er dog en forudsætning i retspraksis, at du giver lejeren et rimeligt og tilstrækkeligt varsel, så vedkommende har mulighed for at møde op og varetage sine interesser.
I din lejekontrakt (f.eks. typeformular A10) kan du under § 11 med fordel indsætte følgende præcise formulering:
Lejemålets stand ved indflytning konstateres ved et indflytningssyn. Lejer indkaldes hermed til indflytningssyn i lejemålet d. [INDSÆT DATO] kl. [INDSÆT KLOKKESLÆT]. Lejer modtager på dette tidspunkt nøglerne til lejemålet."
Ved at skrive indkaldelsen direkte ind i aftalen, sikrer du dig et urokkeligt skriftligt bevis for, at lejeren er blevet varslet rettidigt, hvilket eliminerer efterfølgende tvivl.
4. Gennemførelse af selve indflytningssynet
Indflytningssynet skal afholdes senest på overtagelsesdagen og altid inden eller i direkte forbindelse med, at lejeren får udleveret nøglerne og dermed rådigheden over boligen. Hvis du afholder synet efter overtagelsesdagen, mister du den reelle kontrol over dokumentationen, da det bliver juridisk umuligt for dig at bevise, at en konkret skade ikke er forårsaget af lejeren i de mellemliggende dage.
"Formålet med indflytningssynet er at undersøge og fastlåse lejemålets fysiske tilstand på selve overtagelsesdagen. Her skal du både registrere den indvendige vedligeholdelsestilstand – herunder maling, tapetsering og gulvenes lakering – samt tjekke de udvendige bygningsdele og faste installationer." – Jan Blicher Grunnet
Husk, at lejeren har lovlig ret til at lade sig repræsentere eller medbringe beboerrepræsentation til synet, hvis en sådan er etableret i ejendommen.
Under gennemgangen skal du sikre dig, at alt bliver ført til protokol. Det bør du gøre for både de væsentlige fejl (såsom defekte hvidevarer eller installationer), som du som udlejer skal udbedre, og de mindre kosmetiske brugsspor, som blot skal registreres, så de danner et retvisende nulpunkt for lejerens fremtidige istandsættelsespligt. En grundig registrering er din genvej til en konfliktfri og hurtig opgørelse af flytteafregningen den dag, lejeforholdet afsluttes.
5. Udarbejdelse af indflytningsrapporten
De observationer og forhold, du konstaterer under gennemgangen af boligen, skal noteres i en officiel indflytningsrapport. Dette dokument udgør dit primære juridiske bevis, hvis der opstår tvister om istandsættelse ved fraflytningen. Både Huslejenævnet og Boligretten lægger afgørende vægt på indflytningsrapporten, når de skal vurdere, hvad du legitimt kan modregne i lejerens depositum.
Indflytningsrapporten fjerner gætteværket ved lejemålets ophør. Det er de færreste udlejere eller lejere, der kan huske den nøjagtige stand af et gulv eller en væg, hvis der er gået flere år." – Jan Blicher Grunnet
For at optimere rapportens bevisværdi bør du altid supplere teksten med omfattende fotodokumentation. Tag billeder af alle rum, flader, hårde hvidevarer og eventuelle eksisterende brugsspor. Sørg for, at rapporten specifikt angiver, om lejemålet overtages som nymalet eller nyistandsat på de enkelte flader, da dette punkt statistisk set er årsag til flest konflikter i Huslejenævnet.
Ingen strenge formkrav – men krav om overskuelighed
Loven stiller ikke krav om et bestemt layout eller en specifik statslig formular til indflytningsrapporten. Det er dog dit ansvar som udlejer, at rapporten opbygges systematisk og overskueligt rum for rum. Det skal være let for både dig, lejeren og en eventuel tredjepart at afkode lejemålets stand på indflytningsdagen.
6. Regler for fremsendelse og digitale tidsfrister
Det er udlejerens juridiske ansvar, at indflytningsrapporten bliver udleveret korrekt til lejeren, eftersom der ellers kan opstå problemer senere hen ved krav om istandsættelse overfor lejer. Loven åbner op for to måder at gøre dette på, afhængigt af situationen på selve synet:
- Udlevering på selve synet: Du kan udlevere rapporten fysisk på papir eller sende den digitalt via e-mail under selve besigtigelsen. Her kan lejeren kvittere med det samme via sin mobiltelefon eller tablet. Dette er den mest sikre og effektive metode, som også understøttes fuldt ud af LEJKAs platform.
- Den 2-ugers frist ved fravær eller nægtelse: Hvis lejeren mod forventning ikke møder op til synet, eller hvis lejeren på stedet nægter at kvittere for modtagelsen, skal du fremsende indflytningsrapporten til lejeren senest 2 uger efter synets afholdelse.
For at sikre en fuldstændig strømlinet proces, bør du allerede i din indkaldelse gøre lejeren opmærksom på, at indflytningsrapporten udleveres digitalt via e-mail, og at de skal have mulighed for at modtage og læse den under synet. Det kan eksempelvis oplyses konkret, at lejeren skal medbringe en mobiltelefon, hvor der via mail kan kvitteres for modtagelsen af mailen fra udlejeren, hvor indflytningsrapporten er indeholdt.
Hvis du har sendt rapporten digitalt på selve synet, og lejer har kvitteret for modtagelsen, er lovens krav opfyldt, og du behøver ikke at fremsende den igen efterfølgende. Bemærk dog, at hvis der i din lejekontrakt oprindeligt er aftalt analog kommunikation, eller hvis lejeren er officielt fritaget for digital post, kan du ikke gennemtvinge en digital udlevering på synet, medmindre parterne konkret aftaler det under gennemgangen. Af bevismæssige årsager bør du altid sikre dig en digital kvittering for modtagelsen.
7. Underskrift og manglende enighed på synet
Når lejeren underskriver eller kvitterer for modtagelsen af indflytningsrapporten under synet, betyder det juridisk set ikke, at lejeren automatisk godkender lejemålets stand som værende fuldstændig fejlfrit eller accepterer eventuelle mangler. Underskriften er i første omgang udelukkende en formel dokumentation for, at rapporten rent faktisk er modtaget af lejeren inden for de lovbestemte tidsfrister, som lejeloven foreskriver.
Selvom rapporten er underskrevet, bevarer lejeren sin lovmæssige ret til at gøre krav om afhjælpning af eventuelle skjulte mangler gældende. Disse supplerende krav skal fremsættes skriftligt over for dig senest 2 uger efter lejeforholdets start, hvilket understreger vigtigheden af, at du har styr på tidslinjen og rådighedsdatoen i din lejekontrakt.
Hvad hvis I ikke er enige om rapportens indhold?
Du og lejeren behøver overhovedet ikke at være enige om de fysiske beskrivelser, du indfører i indflytningsrapporten under den visuelle gennemgang. Som udlejer er det din suveræne ret – og dit ansvar – at udarbejde og færdiggøre rapporten ud fra din egen faglige vurdering af ejendommens stand. Lejeren kan ikke blokere processen eller diktere formuleringerne ved blot at erklære sig uenig i dine observationer.
Hvis lejeren erklærer sig uenig i dine registreringer under selve gennemgangen, skal vedkommende stadig kvittere for modtagelsen af dokumentet på synet. Lejeren kan efterfølgende vælge at gøre sine specifikke indsigelser gældende skriftligt over for dig inden for den lovmæssige reklamationsfrist på 14 dage. Det ændrer dog ikke på, at din rapport udgør det primære bevismateriale, og at initiativet herefter ligger hos lejeren.
Hvad gør du, hvis lejer direkte nægter at underskrive?
Skulle du havne i en situation, hvor lejeren på selve synet ødelægger den gode dialog og direkte nægter at kvittere for modtagelsen af indflytningsrapporten, skal du handle proaktivt for ikke at tabe dine rettigheder og sanktionere dit istandsættelseskrav.
I sådanne tilfælde skal du straks lade lejerens vægring registrere i dine egne noter (og eventuelt have et vidne med) og efterfølgende fremsende indflytningsrapporten til lejeren via et dokumenterbart medie – såsom e-mail eller anbefalet brev – senest 2 uger efter synets afholdelse. Ved at overholde denne hastefrist sikrer du, at du har opfyldt lejelovens strenge formkrav til punkt og prikke, og du bevarer din fulde ret til at kræve istandsættelse og modregning i depositummet ved fremtidig fraflytning.
8. Økonomi: Skattefradrag og udgifter til indflytningssynet
At sikre en fuldstændig skudsikker dokumentation af din ejendoms tilstand er en helt naturlig og nødvendig del af din virksomhedsdrift som udlejer. Det gælder uanset, om du administrerer en større portefølje af udlejningsejendomme, eller om du blot udlejer en enkelt ejerbolig eller et rækkehus. Mange private udlejere overser dog, hvordan de administrative udgifter til flyttesynet, udarbejdelsen af indflytningsrapporten og den efterfølgende sagsbehandling reelt skal håndteres rent økonomisk og skattemæssigt.
Skatteoptimering: Få del i bundfradraget på 35.100 kr.
Når du udlejer en ejerbolig eller andelsbolig, skal du betale skat af lejeindtægten – men du skal ofte ikke betale skat af det hele. Som privat udlejer har du nemlig i nogle tilfælde ret til et fast bundfradrag på 35.100 kr. Det betyder sort på hvidt, at de første 35.100 kr., du kradser ind i husleje om året, er fuldstændig skattefrie. Først når dine lejeindtægter overstiger denne grænse, skal du betale skat af en del af det overskydende beløb.
Dette store, skattefrie bundfradrag gør det særdeles attraktivt at være privat udlejer, men det understreger også, hvorfor du skal passe godt på pengene. Hvis du glemmer at lave en indflytningsrapport, risikerer du at miste dit istandsættelseskrav og ende med en kæmpe regning for malerarbejde og gulve, som hurtigt spiser hele din skattegevinst op.
Ved at bruge LEJKAs digitale platform til at styre din lejekontrakt, dit depositum og dit indflytningssyn, sikrer du dit overskud bedst muligt.
9. Konsekvensen ved manglende indflytningssyn (Sanktioner)
Lejelovens regler om indflytningssyn og tidsfrister er strengt sanktionerede for at beskytte lejemålets parter. Hvis du ikke overholder reglerne – uanset om det skyldes en forglemmelse, en hændelig fejl eller manglende varsling – indtræder lejelovens hårdeste sanktion: Du mister retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning. Dette betyder, at udlejere ikke længere kan kræve, at lejere fjerner spor efter normal brug af boligen. Men det betyder ikke, at lejere frit kan forvolde skade på boligen, selv hvis udlejeren har undladt at overholde reglerne om indflytningssyn.
Hvis kravene til indflytningssynet og rapporten ikke er opfyldt til punkt og prikke, kan du ved lejemålets ophør ikke kræve betaling for istandsættelse ved fraflytning. Du mister med andre ord muligheden for at lade lejer betale for eksempelvis maling og gulve." – Jan Blicher Grunnet
Undtagelsen: Lejerens misligholdelse
Selvom du mister retten til normal istandsættelse som følge af formelle fejl i indflytningsprocessen, betyder det ikke, at lejeren har fripas til at ødelægge boligen. Loven skelner skarpt mellem almindelig slid/ælde og decideret misligholdelse.
Hvis lejeren har udvist uforsvarlig adfærd, foretaget fejlagtig vedligeholdelse eller direkte ødelagt bygningsdele (f.eks. knust en håndvask eller sprængt en rude), kan du stadig rejse et erstatningskrav mod lejeren. Det kræver dog, at du kan løfte bevisbyrden for, at skaden er opstået i lejeperioden, hvilket understreger vigtigheden af, at du altid sikrer dig solid dokumentation. Det er vigtigt at forstå, at udlejerens manglende iagttagelse af reglerne om indflytningssyn ikke fritager lejeren for ansvar i tilfælde af misligholdelse.
10. Lejerens 14-dages indsigelsesfrist (Reklamation)
Selvom der er udarbejdet en indflytningsrapport, har lejeren ifølge lejeloven en ufravigelig frist på to uger til skriftligt at reklamere over fejl og mangler, som ikke blev opdaget under selve synet. Ved at gøre dette kan lejeren bevare sin ret til at påberåbe sig oprindelige mangler senere i lejeforholdet, og ikke hæfte for disse ved fraflytningen, når der fremsættes krav om istandsættelse. Det kan også være med til senere at undgå tvister mellem udlejer og lejer.
Lejeren skal fremsætte sine indsigelser inden for 14 dage fra rådighedsdatoen. Gør de ikke det, mister de retten til at gøre disse oprindelige mangler gældende senere i lejeperioden, og formodningen vil være, at manglen er opstået i deres lejetid." – Jan Blicher Grunnet
Hvornår starter fristen?
Det er en udbredt misforståelse, at fristen løber fra datoen for indflytningssynet. Fristen starter præcis den dag, hvor lejeren får rådighed over boligen (typisk den officielle startdato i din lejekontrakt). I praksis falder disse to begivenheder dog ofte sammen, da nøgleoverdragelsen og synet som regel placeres kl. 12.00 på selve overtagelsesdagen.
Hvis lejeren sender en supplerende mangelliste til dig inden for 14-dages fristen, er det lejerens ansvar at bevise, at fejlene var til stede ved indflytningen. Hvis du modtager en sådan liste og vælger ikke at svare, kan du efter omstændighederne i retspraksis blive bundet af din passivitet. Mangellisten vil derefter blive lagt til grund som dokumentation i en eventuel fremtidig sag.
Bemærk: 14-dages fristen gælder ikke, hvis der er tale om skjulte mangler, som ikke kan opdages ved almindelig og grundig opmærksomhed, eller hvis der er handlet svigagtigt.
11. Hvis sagen ender i Huslejenævnet eller boligretten
Huslejenævnet har den fulde kompetence til at træffe bindende afgørelser i sager, hvor der er uenighed om boligens fysiske stand og mangler ved indflytningen. Hvis en tvist mellem dig og lejeren ikke kan løses i mindelighed, kan sagen indbringes for nævnet af begge parter.
Når Huslejenævnet behandler en sag, tager de udgangspunkt i din lejekontrakt, indflytningsrapporten og de fremsendte mangellister. Nævnet kan vælge at foretage en fysisk besigtigelse af lejemålet for at vurdere, om boligen opfylder lovens krav, eller om der skal pålægges administrative ændringer i flytteafregningen.
Vil du vide mere om, hvordan du som udlejer navigerer sikkert uden om nævnets faldgruber? Så kan du læse vores fulde guide om huslejenævnet og boligretten her.
LEJKA er godkendt af Erhvervsstyrelsen som en deleøkonomisk platform til at give det høje bundfradrag. Vi tager udgangspunkt i Boligministeriets lejekontrakt og giver ekstra formuleringer til dig. Lejkas opbevaring af depositum er godkendt af Finanstilsynet, og vi anvender Boligministeriets skabeloner.
Gør det nemt – opret din lejekontrakt digitalt
Få en 100 % juridisk sikker lejekontrakt baseret på Typeformular A10. Udfyld den på under 5 minutter og underskriv gratis med MitID.
