Standard lejekontrakt: Guide til Typeformular A10 (2026)

I denne guide går jeg i dybden med lejekontrakten A10, som er den standard som er lovpligtig. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere. Denne serie af artikler sikrer dig den bedst mulige lejekontrakt

Udgivet: 1. juni 2026 | Senest opdateret: 10. juni 2026

1. Hvad er nyt i A10 i forhold til tidligere udgaver?

Typeformular A10 blev introduceret for at harmonisere kontrakten med den nye lejelov. De væsentligste ændringer inkluderer:

• Sproglig forenkling: Kontrakten er gjort mere læsbar for lægfolk, men de juridiske konsekvenser er stadig komplekse.

• Nettoprisindeks-regulering: Der er kommet klarere rammer for, hvordan du kan aftale en årlig regulering af huslejen i § 11.

• Digital kommunikation: Det er nu standard, at parterne kan kommunikere digitalt (e-mail), medmindre andet er aftalt.

"Advokat Jan Blicher Grunnet gennemgår lejekontraktens detaljer." / Jan Blicher Grunnet

2. Hvilke paragraffer i lejekontrakten skal jeg være særligt opmærksom på?

For at sikre din udlejning skal du have styr på disse fire kerneområder i formularen:

1. § 1 & 2 (Parterne og Lejemålet): Her defineres lejemålets anvendelse. Husk at angive præcist, om der er tale om et værelse eller en hel bolig, da det har betydning for opsigelsesreglerne.

1. § 3 (Lejens begyndelse og ophør): Her fastsættes startdatoen. Hvis lejemålet skal være tidsbegrænset, skal dette anføres her, men de specifikke detaljer og den saglige begrundelse skal uddybes i § 11.

1. § 7 (Vedligeholdelse): I A10 er udgangspunktet, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt (maling, hvidtning og tapetsering). Hvis du ønsker, at lejer skal stå for dette, kræver det en eksplicit aftale i § 11.

1. § 11 (Særlige vilkår): Her findes kontraktens "maskinrum". Det er her, alle dine fravigelser fra lejelovens almindelige regler skal stå.

3. Hvad er de største juridiske faldgruber i § 11 (Særlige vilkår)?

Det er i de særlige vilkår, at de fleste retssager opstår. Her er hvad du skal være ekstremt opmærksom på:

• Ugyldige klausuler: Du kan ikke aftale vilkår, der stiller lejer dårligere end lejelovens præceptive (uforfravigelige) regler. Skriver du f.eks., at lejer skal aflevere boligen "nyistandsat" (i stedet for "normalistandsat"), erklæres hele passagen ugyldig.

• Tidsbegrænsning uden grund: En tidsbegrænsning i § 11 skal altid være sagligt begrundet (f.eks. eget brug eller salg). Uden en gyldig grund kan lejer kræve at blive boende tidsubegrænset.

• Trappeleje: Det er ikke længere lovligt at skrive "huslejen stiger med 200 kr. hvert år". Du skal bruge nettoprisindeksering, og formlen skal stå korrekt i § 11.

Læs mere om "Særlige Vilkår" § 11 her

Paragraf 11 er kontraktens vilde vesten

”§ 11 er kontraktens vilde vesten. Det er her, udlejere forsøger at tilpasse reglerne til deres behov, men det er også her, de fleste juridiske dødsfælder klapper. Vi ser ofte kreative formuleringer, som huslejenævnet og boligretten ville forkaste på stedet. Vores mission er at sikre, at de særlige vilkår ikke bare lyder rigtige, men rent faktisk er juridisk ufravigelige.”

- Jan Blicher Grunnet, procedure for byretten

4. Fremleje i Typeformular A10

Når du bruger Typeformular A10 til et fremlejeforhold, skal du være ekstra opmærksom. Lejelovens regler skelner skarpt mellem almindelig udleje og fremleje, og der er flere faldgruber, som kan gøre kontrakten ugyldig eller bringe dig i økonomisk uføre.

Da Typeformular A10 er en autoriseret blanket, må du ikke slette, ændre eller strege i den fortrykte tekst (som ordene "Udlejer" og "Lejer"). Til gengæld skal du sørge for at bruge de indbyggede felter og vilkår helt korrekt:

• Husk det vigtige afkrydsningsfelt i § 1: Du skal for alt i verden huske at sætte kryds i feltet om "Lejeforholdet er et fremlejeforhold", som findes øverst under § 1 (Parterne og det lejede) lige efter boligtyperne. Dette er den officielle og juridisk korrekte måde at deklarere aftalens reelle karakter på helt fra start, uden at du overtræder reglerne ved at rette i blanketten.

• Lovpligtig underretning af hovedudlejer: Det er et direkte lovkrav at orientere din egen udlejer om fremlejen. Uanset om der er tale om delvis fremleje (f.eks. et værelse) eller fuldstændig fremleje (hele boligen i op til 2 år pga. midlertidigt fravær), har du pligt til at sende en kopi af fremlejekontrakten til din hovedudlejer, inden fremlejeperioden begynder.

• Ugyldige ophørsklausuler i § 11: En udbredt misforståelse er, at man i § 11 gyldigt kan aftale, at "fremlejeaftalen bortfalder automatisk, hvis fremlejegivers egen lejekontrakt ophører". En sådan klausul er ulovlig, da lejelovens regler om opsigelsesvarsler ikke kan fraviges til skade for fremlejetageren. Hvis din egen lejekontrakt ophører (f.eks. ved opsigelse eller udsættelse), skal fremlejetageren ganske vist forlade boligen, men du vil være erstatningsansvarlig for dennes flytteomkostninger og eventuel genhusning, fordi du ikke har givet et lovligt opsigelsesvarsel. Den eneste måde at sikre en fast slutdato uden risiko for erstatningsansvar er ved at gøre lejeaftalen tidsbegrænset i § 11 baseret på en saglig og konkret begrundelse (f.eks. midlertidig udstationering, rejse eller studieophold).

Læs om fremleje her

“ Er der tale om ulovligt fremlejeforhold, kan lejer kræve erstatning af udlejer.” - Jan Blicher Grunnet

5. Hvordan laver man en lovlig tidsbegrænsning i en A10-kontrakt?

Tidsbegrænsning er et af de mest benyttede – men også mest fejlbehæftede – punkter i Typeformular A10. Selvom du angiver en slutdato i § 3, er det ikke i sig selv juridisk bindende, hvis ikke du følger op med den korrekte dokumentation i § 11.

For at en tidsbegrænsning skal holde i Boligretten, kræver det:

• En saglig begrundelse: Du skal i § 11 skrive hvornår lejemålet ophører og være præcis i hele din formulering af tidsbegrænsningen. En tidsbegrænsning skal have en saglig begrundelse om, hvorfor lejemålet er tidsbegrænset (f.eks. udstationering, eget brug efter en bestemt dato eller salg af ejendommen). En begrundelse som "ønske om fleksibilitet" er ikke saglig og vil blive tilsidesat.

• Ingen stiltiende forlængelse: Hvis lejer bliver boende mere end en måned efter den slutdato, du har skrevet i din A10, uden at du har gjort indsigelse, bliver lejemålet automatisk tidsubegrænset.

Læs mere om tidsbegrænset udlejning her

6. FAQ: Ofte stillede spørgsmål om Typeformular A10

Vi får dagligt spørgsmål om den officielle lejekontrakt. Her har vi samlet svarene på de vigtigste punkter, som definerer forholdet mellem lejer og udlejer i 2026.

• Er det obligatorisk at bruge Typeformular A, 10. udgave?
  Ja, i 2026 er det et lovkrav at bruge Typeformular A10 ved udlejning af værelser, lejligheder, huse mv. Hvis du bruger en ældre udgave (som A9), risikerer du, at dine fravigelser i kontrakten bliver erklæret ugyldige, hvilket kan medføre store økonomiske tab ved fraflytning.

• Hvordan tidsbegrænser jeg lejemålet korrekt i en A10-kontrakt?
  En lovlig tidsbegrænsning kræver i Typeformular A10, at du angiver dette klart med en slutdato, og det anbefales at du formulerer dette i § 11 (f.eks. eget brug eller tidsbegrænset udstationering). Uden en korrekt formulering eller en saglig begrundelse kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af Huslejenævnet, så lejer får ret til at blive boende tidsubegrænset.

• Hvem har vedligeholdelsespligten i en standard A10-kontrakt?
  Som udgangspunkt har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt i Typeformular A10. Hvis du ønsker, at lejeren skal stå for maling, hvidtning og tapetsering i lejeperioden, skal dette skrives eksplicit i lejekontrakten. Vær dog opmærksom på, at du aldrig kan kræve, at boligen afleveres i bedre stand, end den blev overtaget.

• Hvad skal en lejekontrakt som minimum indeholde?
  En gyldig lejekontrakt bør som minimum definere parternes identitet, lejemålets præcise adresse, huslejens størrelse, depositum samt vedligeholdelsespligten. Vi anbefaler altid at bruge den autoriserede Typeformular A10 for at sikre fuld juridisk overensstemmelse med lejeloven.

• Kan man lave en lejekontrakt selv?
  Ja, du kan godt udfylde en standardskabelon på egen hånd, men det indebærer en stor økonomisk risiko. Formuleringsfejl i de særlige vilkår i kontraktens § 11 kan gøre dine krav ugyldige i Huslejenævnet. En guidet, digital løsning sikrer, at du altid overholder den nyeste lovgivning.

• Er en mundtlig lejeaftale bindende for parterne?
  En mundtlig lejeaftale er i princippet fuldt juridisk bindende, men den er i praksis ekstremt svær at bevise, hvis der opstår uenighed eller en decideret tvist. Derfor giver lejeloven både udlejer og lejer en uomtvistelig ret til at kræve, at der udarbejdes en skriftlig kontrakt.

• Hvorfor bør man bruge MitID til underskrift af lejekontrakten?
  Digital signering med MitID sikrer en uafviselig og tidsstemplet bevisbyrde for, nøjagtigt hvem der har underskrevet aftalen og hvornår. Det eliminerer enhver efterfølgende tvivl om identitet, minimerer risikoen for dokumentfalsk og gør hele processen hurtig og sikker.

• Hvordan kan huslejen reguleres lovligt i kontrakten?
  Huslejen kan reguleres årligt i takt med udviklingen i nettoprisindekset, men dette skal være eksplicit og korrekt aftalt i lejekontrakten.
• Hvor hurtigt kan jeg oprette en lejekontrakt?
  Med LEJKAs digitale workflow kan du generere en færdig lejekontrakt på under 5 minutter. Herefter sendes den automatisk til digital signering med MitID.

• Hvor meget må jeg opkræve i depositum?
  Ifølge lejeloven må du maksimalt opkræve et beløb svarende til 3 måneders ren husleje (eksklusiv aconto forbrug) i depositum.

7. Sådan opretter du en juridisk gyldig lejekontrakt online

Med LEJKAs digitale workflow får du en enkel 5-trins guide til at oprette en juridisk korrekt lejekontrakt, der automatisk bygger på Typeformular A10:

• Start din oprettelse: Gå til LEJKA.dk og vælg oprettelse af ny lejekontrakt. Systemet guider dig gennem de nødvendige felter baseret på din boligtype.

• Indtast lejeoplysninger: Udfyld stamdata på lejer og udlejer, og definer vilkår som husleje, depositum og indflytningsdato.

• Tilføj særlige vilkår: Brug feltet til § 11 til at tilføje husorden, regler om husdyr eller tidsbegrænsning, så kontrakten passer præcis til din bolig.

• Gennemlæs kontrakten: Systemet genererer automatisk den nyeste Typeformular A10, som du nu kan gennemlæse for fejl og mangler.

• Underskriv med MitID: Send kontrakten til digital signering. Begge parter underskriver med MitID, hvilket sikrer fuld juridisk gyldighed og bevisbyrde.

8. Gør din Typeformular A10 sikker med LEJKA

Hos LEJKA har vi indbygget Typeformular A10 i vores digitale platform. Det betyder:

• Intelligent vejledning: Vi guider dig gennem hver paragraf, så du ikke overser noget.
• Sikker § 11: Vores system foreslår juridisk holdbare formuleringer til dine særlige vilkår.
• MitID Signering: Når kontrakten er klar, underskrives den digitalt af begge parter, hvilket låser aftalen mod fremtidige ændringer.

Få styr på din udlejning i dag. Lad vores eksperter sikre, at din A10-kontrakt er 100% i orden.

8. Gør din Typeformular A10 sikker med LEJKA

Hos LEJKA har vi indbygget Typeformular A10 i vores digitale platform. Det betyder:

• Intelligent vejledning: Vi guider dig gennem hver paragraf, så du ikke overser noget.

• Sikker § 11: Vores system foreslår juridisk holdbare formuleringer til dine særlige vilkår.

• MitID Signering: Når kontrakten er klar, underskrives den digitalt af begge parter, hvilket låser aftalen mod fremtidige ændringer.

Få styr på din udlejning i dag. Lad vores eksperter sikre, at din A10-kontrakt er 100% i orden.

9. Find flere artikler her:

• Indflytningssyn og indflytningsrapport i lejekontrakten
• Vedligeholdelse i lejekontrakten
• Nettoprisindeksregulering i lejekontrakten

"Mange ser Typeformular A10 som en simpel skabelon, man bare lige udfylder. Men virkeligheden er, at hver eneste linje i kontrakten er et juridisk bindende tilsagn. En lille fejl i formuleringen af lejerens vedligeholdelsespligt kan ende med at koste udlejeren titusindvis af kroner ved fraflytning." - Jan Blicher Grunnet.

Gør det nemt – opret din lejekontrakt digitalt

Få en 100 % juridisk sikker lejekontrakt baseret på Typeformular A10. Udfyld den på under 5 minutter og underskriv gratis med MitID.

OPRET LEJEKONTRAKT