Lejekontrakt til værelse: Den ultimative guide (2026)

I denne guide går jeg i dybden med lejekontrakter til værelser. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere. Denne serie af artikler sikrer dig den bedst mulige lejekontrakt.

---

Drømmer du om at mindske din husleje ved at få en roomie, eller skal du flytte ind i et bofællesskab? Udlejning af et enkelt værelse er et også et område, hvor mange begår kritiske fejl i kontrakten.

Selvom det "bare" er et værelse, er forholdet stadig omfattet af lejeloven. Her er guiden til, hvordan du sikrer dig selv og din boligsituation.

Læs mere generelt om lejekontrakten her

Se specifikke artikler om lejekontrakter her

1. Hvordan udfyldes lejekontrakten til et værelse (Typeformular A10)?

Når du skal udleje et værelse, er det lovmæssigt krav, at du benytter den officielle Typeformular A10. Selvom formularen virker standardiseret, findes de vigtigste detaljer i de små nuancer. Hvis du ikke er præcis i din udfyldelse, risikerer du, at lejelovens almindelige (og ofte lejervenlige) regler tager over, hvilket kan begrænse din råderet over din egen bolig.

Her er de kritiske punkter, du skal være ekstremt skarp på:

• Beskrivelse af lejemålet: Specificér præcis hvilket værelse der udlejes, og hvilke fællesarealer (køkken, bad, stue) lejeren har adgang til. Angiv værelsets placering i boligen (f.eks. "værelse mod nordvest" eller "værelse markeret som nr. 2 på vedhæftede plantegning"). Hvis muligt, angiv det præcise antal kvadratmeter for værelset alene, da dette danner grundlag for huslejens størrelse og boligstøtteberegning.

• Definition af fællesarealer: Specificér hvilke rum lejeren har "brugsret" til sammen med udlejer eller andre beboere. Dette inkluderer typisk køkken, badeværelse og toilet, men det er vigtigt også at nævne stue, altan, kælderrum eller vaskefaciliteter, hvis disse er inkluderet. Hvis et rum er undtaget (f.eks. udlejers private kontor), bør det fremgå indirekte ved kun at liste de tilladte rum.

• Adgang til hvidevarer: Husk at nævne adgang til hårde hvidevarer. Har lejeren ret til at bruge vaskemaskine, opvaskemaskine og køleskab? I et værelseslejemål deler man ofte disse, og det bør fremgå, at brugsretten til værelset inkluderer deling af disse installationer.

• Opsigelsesvarsel: Ved udlejning af et værelse, hvor udlejer selv bor i boligen, er opsigelsesvarslet som standard 1 måned. Dette er en stor fordel for dig, da det giver fleksibilitet, hvis kemien ikke passer. Det er muligt at aftale i lejekontrakten, at der er uopsigelighed i en periode. Her kan opmærksomheden henledes på, at hvis der anvendes en tidsbegrænsning i lejekontrakten er lejeforholdet som udgangspunkt uopsigeligt indtil tidspunktet for ophøret i henhold til bestemmelsen og datoen i tidsbegrænsningen.

• Særlige vilkår (§ 11): Må man ryge? Må man have husdyr? I de særlige vilkår i § 11 kan der indsættes fravigelser af lejelovens bestemmelser til fordel for dig. Hvis du ikke gør det, så gælder de lejervenlige regler i lejeloven. Det er eksempelvis en god ide at definere klart, hvilket husdyr der må holdes, herunder eventuelt størrelse, antal eller begrænset til nuværende husdyr mv.

Det er i slutningen af lejekontrakten i § 11 at en tidsbegrænsning og uopsigelighed indsættes. Hvis lejemålet er tidsbegrænset, er lejemålet uopsigeligt i perioden, medmindre det skrives direkte, at begge parter kan opsige med f.eks. 1 måneds varsel.

Læs mere her om Typeformular A10

2. Skattefri indkomst: Sådan udnytter du bundfradraget ved værelsesudlejning? 

Når du udlejer et værelse, er din lejeindtægt som udgangspunkt skattepligtig, men der er gode nyheder. Ved værelsesudlejning er det de færreste, som faktisk ender med at betale skat. Det skyldes det såkaldte bundfradrag. Ved at bruge en godkendt platform som LEJKA, bliver dine skatteforhold ikke bare lettere – de bliver ofte også mere fordelagtige.

• Det forhøjede bundfradrag: I 2026 er bundfradraget for værelsesudlejning (delvis fremleje) på 35.100 kr., såfremt du benytter en platform, der foretager automatisk indberetning til Skattestyrelsen. Hvis du derimod udlejer udenom en platform, er dit fradrag væsentligt lavere. Det betyder i praksis, at de første 35.100 kr., du tjener på din roomie hvert år, er 100 % skattefrie.

• Hvad tæller med i beløbet? Det er vigtigt at huske, at bundfradraget dækker den samlede indtægt fra lejer. Det inkluderer selve huslejen samt eventuelle beløb, lejeren betaler for el, vand, varme og internet, hvis dette er inkluderet i aftalen.

• Ro i maven: En bekymring for nogle private udlejere er frygten for en efterregning fra SKAT. Når du bruger LEJKA, håndterer vores system indberetningen for dig. Vi sørger for, at de korrekte tal lander på din årsopgørelse, så du udnytter dit fradrag maksimalt uden at skulle kæmpe med komplekse skatteregler.

Jan Blicher Grunnet forklarer: "Mange af vores brugere bliver positivt overraskede over, hvor meget de rent faktisk kan tjene skattefrit. Ved at bruge LEJKA sikrer man sig det høje fradrag på 35.100 kr., hvilket ofte betyder, at hele lejeindtægten går direkte i lommen på udlejeren. Det gør bofællesskabet til en ekstremt stærk økonomisk løsning for både studerende og enlige."

Reglerne om bundfradrag ved udlejning af et værelse er vigtige for at opnå skattefriheden

	Ofte er lejeindtægten for et værelse skattefri. Det er fordi der er et bundfradrag på 35.100 kr. i 2026, hvis du bruger LEJKA som platform. Læs mere her om bundfradrag for værelser.

3. Hvordan håndteres afregning af el, vand og varme ved udlejning af værelser? 

Når man deler en lejlighed, er forbruget ofte en af de sværeste poster at styre.

Når du udlejer et værelse, er afregning af forbrug (el, vand og varme) ofte mere kompliceret end ved en hel bolig. Det skyldes, at de fleste lejligheder kun har én hovedmåler, hvilket gør det umuligt at måle præcis, hvor meget strøm din roomie bruger på sin computer, eller hvor længe de står under bruseren.

Derfor er det vigtigt at huske på, hvordan afregning af el, vand og varme skal håndteres i lejekontrakten:

• Inkluderet i lejen (Fast beløb): Ved værelsesudlejning er den mest udbredte – og ofte sikreste – model at lade forbruget være inkluderet i den samlede husleje. Det skyldes, at lejeloven stiller strenge krav til afregning af forbrug "efter måler". Hvis du ikke har individuelle målere på værelserne, må du juridisk set ikke opkræve forbrug som et variabelt a conto-beløb, der efterfølgende gøres op.

• Internet og streaming: Udgifter til internet, Netflix eller lignende tjenester må aldrig opkræves som "varme" eller "vand".

• Fælden ved "A conto": Mange laver den fejl at skrive et a conto-beløb i kontrakten for at være på den sikre side, hvis priserne stiger. Men uden individuelle målere kan din roomie reelt kræve alle pengene tilbage, da du ikke kan dokumentere deres specifikke forbrug.

DAC7 og indberetning: Husk at alt hvad du opkræver (undtagen faktiske forbrugsafgifter), tæller som din lejeindtægt i Skattestyrelsens øjne.

4. Hvilke rettigheder har du til at udleje et værelse?

Ifølge lejeloven har du som udgangspunkt ret til at fremleje op til halvdelen af din lejligheds beboelsesrum.

• Reglen om antal personer: Det samlede antal personer i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum. I en 3-værelses lejlighed må der altså maksimalt bo 3 personer i alt.

• Ingen indsigelse: Din hovedudlejer kan som udgangspunkt ikke sige nej til, at du får en roomie, så længe du overholder ovenstående regler.

5. Indflytningssyn og fejl- og mangelliste: Din forsikring mod konflikter

Selvom man flytter sammen som venner eller roomies, opstår de fleste konflikter ved fraflytning, når depositummet skal gøres op.

• Indflytningsrapport: Selvom det kun er obligatorisk for udlejere med mere end ét lejemål, anbefaler vi altid at lave en hurtig indflytningsrapport. Tag billeder af værelsets gulve, vægge og vindueskarme på indflytningsdagen.

• 14-dages fristen: Husk at informere din nye roomie om, at vedkommende har 14 dage til at indsende en liste over fejl og mangler, som ikke blev opdaget ved indflytningen. 

Læs mere om indflytningssyn og indflytningsrapport her

Skattereglerne kan variere afhængig af boligtypen, som udlejes, og det er vigtigt at kende den aktuelle lovgivning samt eventuelle ændringer.” - Jan Blicher Grunnet

• Udlejning af Værelse: Se hvordan du udlejer et værelse skattefrit.

• Udlejning af Lejlighed: Guide til bundfradrag for ejer- og andelsboliger.

• Udlejning af Hus: Alt om udlejning af villaer og rækkehuse.

• Fremleje af værelse: Regler for dig, der selv bor til leje.

Klar til at udleje med maksimal sikkerhed?

Opret din profil på LEJKA i dag – det tager kun 2 minutter.

LEJKA er omtalt i: