Lejelovens § 81, stk. 1

Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen. Hvis man ønsker det som lejer og udlejer, kan man aftale, at lejemålet i en vis periode vil være uopsigeligt for begge parter. Aftales det, at lejemålet skal være uopsigeligt, skal det fremgå tydeligt af kontrakten, da uopsigeligheden ellers kan erklæres ugyldig.

U.2006.1899

Vestre Landsrets dom af 17. marts 2006

Resume: Lejeren, L, har underskrevet en autoriseret blanket, hvoraf det fremgår, at lejemålet i et år vil være uopsigeligt for begge parter. L fraflytter imidlertid lejemålet før, der er gået et år, og derfor kræver udlejeren, U, at L fortsat skal betale leje for den resterende periode.

Landsrettens dom: Vilkåret om, at lejemålet er uopsigeligt i et år fra indflytningsdatoen, er for lejeren et bebyrdende vilkår. Derfor skal det være særlig fremhævet i lejekontrakten. Intet tyder dog på, at uopsigeligheden har været drøftet mellem L og U, og derfor er vilkåret ikke gyldigt vedtaget. L har ikke betalt leje for hele den periode, som uopsigeligheden gælder for. Da kravet om uopsigelighed ikke er vedtaget på gyldig vis, skal L ikke tilpligtes at betale for hele den resterende del af kontrakten, og derfor tages kun en del af det økonomiske krav, som U har mod L, til følge.

Opsiger man som lejer lejemålet, vil det som udgangspunkt være bindende, og man kan derfor ikke senere trække en opsigelse tilbage, når først den er givet til udlejeren. Bliver man som lejer alligevel boende, fordi man har fortrudt, kan man blive erstatningsansvarlig overfor udlejeren. I få tilfælde vil det være muligt, at opsigelsen ikke får virkning, det kan enten være, at lejeren ikke har været i stand til at handle fornuftsmæssigt, da opsigelsen blev afgivet, eller hvis udlejeren ikke lever op til betingelserne i en betinget opsigelse.

TBB2010.86

Østre Landsrets kendelse af 21. oktober 2009

Resume: Lejeren, L, opsiger lejeaftalen med udlejeren, U. L opsiger lejemålet med den betingelse, at L fortsat kan bruge ejendommens vaskekælder. Dette glemmer L dog at skrive ind i den opsigelse, som bliver givet til U. Dagen inden L skal være ude af lejemålet, er låsen blevet skiftet. L smadrer derfor en rude for at få adgang til lejemålet. Dagen efter møder U op for at udsætte L, L kræver at få ting med fra lejligheden, men får kun udleveret en kattekurv. Samtidig mener L ikke, at opsigelsen er gyldig, da L ikke har fået adgang til vaskekælderen. U nægter dog at have skiftet låsen før lejeaftalen ophørte, og samtidig mener U, at aftalen i forhold til vaskekælderen er overholdt.

Landsrettens kendelse: Efter de oplysninger, som er fremlagt, er der ikke et sikkert grundlag for at afgøre tvisten mellem L og U. Det gælder dog, at U ikke selv må tage lejemålet i besiddelse, når L på grund af en tvist ikke er fraflyttet lejemålet. Fogedretten har derfor ret i, at det er selvtægt, når U skifter låsen til L’s lejemål, før L er fraflyttet. Dette er ikke tilladt, og derfor har L krav på at blive genindsat i lejemålet.

Konklusion: Har man som lejer og udlejer ikke aftalt, at lejeaftalen er indgået med en tidsbegrænsning, eller at lejeaftalen er uopsigeligt i en periode, kan man som lejer altid opsige lejeaftalen. Er det aftalen at lejemålet skal være uopsigeligt, skal det være diskuteret mellem lejer og udlejer, og det skal klart fremgå af kontrakten, da uopsigeligheden ellers vil være ugyldig.

Opsiger man som lejer kontrakten, vil det som udgangspunkt være bindende, medmindre opsigelsen skete i en tilstand, hvor man ikke kunne handle fornuftsmæssigt, eller udlejeren ikke har overholdt betingelserne i en betinget opsigelse.

Lejelovens §81, stk. 2

Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen er ufravigelig, og man kan derfor ikke aftale, at den ene part kan opsige lejeaftalen uden den anden parts samtykke. Det vil kun være i særlige sager, hvor der ikke er rimelig grund til at nægte, at lejeaftalen bliver opsagt, at en opsigelse af lejeaftalen kan gennemføres uden samtykke.

Ægtefællelovens § 7, stk. 1

Nægter den anden ægtefælle at give samtykke efter §6, eller kan samtykke ikke indhentes inden rimelig tid, kan dispositionen efter anmodning fra den ægtefælle, der ejer boligen, eller fra den anden part i aftalen tillades, hvis der ikke en rimelig grund til at nægte at gennemføre aftalen. I de fleste sager vil en opsigelse af lejemålet uden et samtykke fra enten en værge eller ægtefællen selv betyde, at opsigelsen kan omstødes, hvis ægtefællen eller dennes værge anmoder om det, og hvis den part, som accepterer opsigelsen, har været vidende om, at lejeaftalen ikke kunne opsiges uden samtykke fra begge parter. Bestemmelsen gælder dog ikke i tilfælde, hvor man er samlevende uden at være gift.

U.1961.122

Højesterets dom af 16. december 1960

Resume: Efter lejerne, M og K, stopper deres samliv efter 10 år, opstår der uenighed om, hvem der har ret til at benytte lejemålet. Det er kun M, som skriver under på lejekontrakten, da K mener, at M har lovet, at de snart skal indgå ægteskab, og K regner med, at forholdet vil bestå. M får dog flere problemer med alkohol og finder samtidig en anden. Derfor ophører samlivet. K mener, at retten til lejemålet skal tilfalde K, og samtidig mener K, at man kan bruge de bestemmelser i lejeloven, som omhandler separation- og skilsmissesager, analogt. Dette er M ikke enig i.

Højesterettens dom: Lejelovens bestemmelser om sager som denne ved separation- og skilsmissesager finder ikke anvendelse, da sagen omhandler samliv. Da M og K har levet sammen i mange år og har sammenflettet økonomi, må lejemålet anses for at være fælles, uanset at kun er M, som har underskrevet lejekontrakten. Da det er M, som har fundet en anden og dermed brudt forudsætningerne i forhold til parternes fællesskab om lejligheden, må det også være M, som skal fravige lejligheden til fordel for K. Der var uenighed ved domsafsigelsen.

Samtykke til at opsige lejemålet, skal indhentes fra ægtefællen, uanset at samlivet er ophørt. Er man blevet separeret eller skilt, skal man ligeledes indhente samtykke fra ægtefællen, medmindre det er afgjort, hvem der i forholdet udtager de aktiver, som indgår i delingsformuen.

Ægtefællelovens § 8, stk. 1

Har en ægtefælle indgået en aftale, der er omfattet af § 6, uden samtykke fra den anden ægtefælle og uden tilladelse efter § 7, kan aftalen efter anmodning fra den anden ægtefælle omstødes ved dom. Dette gælder dog ikke, hvis den anden part i aftalen godtgør, at parten ikke vidste eller burde have vidst, at den ægtefælle, der ejer boligen, ikke var berettiget til at indgå aftalen. Mener man, at lejeaftalen er blevet opsagt, uden at der var samtykke, skal man anlægge en sag 3 måneder efter, man har fået kendskab til opsigelsen.

Ægtefællelovens § 8, Stk. 2

Retssag om omstødelse efter stk. 1 skal anlægges, inden 3 måneder efter at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, dog senest 1 år efter at aftalen blev gennemført. Blev aftalen tinglyst inden overtagelsesdagen, regnes fristen fra tinglysningen. Får man først kendskab til opsigelsen senere, skal man senest et år efter, at opsigelsen er blevet gennemført, anlægge en sag. Gør man ikke dette, vil sagen være forældet. Sagen skal anlægges mod den part, som ægtefællen har indgået den ugyldige aftale med.

U.2016.1091

Østre Landsrets dom af 27. november 2015

Resume: Ejerne af en andelsbolig, M og H, indgår i 2008 et ægteskab i Pakistan. 4 år senere bliver de skilt, ligeledes i Pakistan. Før parternes formue er delt mellem dem, sælger M den halvdel af andelsboligen, som tilhører M, til sin bror, B. Herefter lægger H en sag an mod B, da H mener, at salget skal omstødes med den begrundelse, at da H sammen med H og M’s fælles barn opholdt sig i Danmark i en periode på 10 måneder, var det andelsboligen, der fungerede som familiens bolig.

Byrettens dom: Intet tyder på, at H har givet samtykke til, at den ene halvdel af lejligheden skal sælges til M’s bror, B. B kender til forholdet mellem H og M, og B burde derfor have indset, at M ikke har mulighed for at sælge andelen uden H’s samtykke. Ligeledes er det skærpende, at M og B er brødre. Derfor er betingelserne for omstødelse opfyldt, og H får derfor medhold i sagen. Landsretten stadfæster dommen.

Konklusion: Bor man som lejer i et lejemål sammen med sin ægtefælle, og fungerer lejemålet som familiens bolig eller til erhverv, må lejemålet ikke opsiges uden ægtefællens samtykke. Er ægtefællen umyndig, skal samtykket komme fra en værge. Opsiger man lejemålet uden et samtykke fra enten en værge eller ægtefællen selv, vil opsigelsen kunne omstødes. Muligheden for omstødelse gælder dog ikke, hvis man kun er samlevende.

Samtykke til at opsige lejemålet, skal indhentes fra ægtefællen, uanset at samlivet er ophørt. Er man blevet separeret eller skilt, skal man ligeledes indhente samtykke fra ægtefællen. Mener man, at lejeaftalen er blevet opsagt, uden at der var samtykke, skal man anlægge en sag 3 måneder efter, man har fået kendskab til opsigelsen og senest et år efter, at lejemålet er opsagt. Sagen skal anlægges mod den part, som ægtefællen har indgået den ugyldige aftale med.

Lejelovens §82, Litra a

Udlejeren kan opsige lejeforhold i form af enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Opsiger man som udlejer en lejer i denne type af lejemål, er der hverken krav til de oplysninger, man skal give lejeren om opsigelsen, eller den form, som opsigelsen skal have. Det vil sige, den både kan være mundtlig og skriftlig. Det eneste krav er som udgangspunkt, at lejeren har et opsigelsesvarsel på en måned.

Lejelovens §82, litra b

Udlejeren kan opsige lejeforhold i form af beboelseslejligheder i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

Det afgørende for, om man kan opsige lejeren efter denne bestemmelse er, hvordan forholdene var, da lejekontrakten blev indgået. Ejer man som udlejer en ejerbolig eller andele i den andelsboligforening, som ejede lejligheden eller andelen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, kan man opsige lejeren, hvis man selv ønsker at bo i lejemålet, og hvis man som ejer eller andelshaver ikke på opsigelsestidspunktet ejer andre boliger, som bliver lejet ud. Bestemmelsen gælder kun for lejeaftaler, som er indgået efter 1. juli 2015.


Lejelovens §82, litra c

Udlejeren kan opsige lejeforhold om ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger. 

For at man kan opsige lejeren, skal den udlejer, der opsiger lejeaftalen, være den samme, som indgik aftalen med lejeren. Samtidig skal man som udlejer selv have planer om at bo i lejemålet. Opsiger man lejeren, og kan det senere bevises, at man ikke havde planer om at bo i lejemålet, kan lejeren rette et erstatningskrav. Lejeren vil ved en opsigelse efter både lejelovens §82, litra b og c have krav på et opsigelsesvarsel på minimum 1 år.

Lejelovens §83, stk. 1, litra c

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. Bestemmelsen kan omfatte viceværter, inspektører og varmemestre, mens den som udgangspunkt ikke gælder for lejere, der bidrager med rengøringsarbejde i ejendommen. Samtidig er man som lejer kun omfattet af bestemmelsen, hvis man allerede fra lejeaftalens indgåelse har fungeret som funktionær. Påtager man sig som lejer først funktionærarbejde efter aftalens indgåelse, gælder bestemmelsen ikke.

Vil man som udlejer opsige funktionærens lejemål efter litra c, er det et krav, at arbejdet har været udført på en måde, som er utilfredsstillende. Det vil sige, at arbejdet enten er ringe eller slet ikke udført. Derudover er det et krav, at funktionærens lejemål skal genudlejes til en ny funktionær. En opsigelse af funktionæren kan finde sted, uanset at der foreligger en aftale om leje af bolig og en separat aftale om arbejde. Foreligger der to aftaler, og opsiger man som udlejer funktionærens arbejdsstilling, før man opsiger boligen, vil opsigelsen blive erklæret ugyldig, da det gælder, at lejemålet og arbejdet skal ophøre samtidig.

TBB2005.466

Københavns Byrets dom af 28. april 2005

Resume: Lejeren, L, bliver ved en arbejdskontrakt ansat som vicevært af ejendomsselskabet, E. Samtidig lejer L en lejlighed i ejendommen, som skal fungere som viceværtslejlighed. Efter et par år opsiger E L’s viceværtsstilling med begrundelsen, at L misligholder arbejdet som vicevært. I samme omgang opsiger E L’s lejlighed. Opsigelsen af lejligheden gælder imidlertid først senere end opsigelsen af viceværtsstillingen. L vælger derefter at gøre indsigelse.

Byrettens dom: For at en opsigelse af boligen kan være gyldig, er det en forudsætning for bestemmelsen, at lejemålet ophører samtidig med ansættelsesforholdet. Er det ikke tilfældet, går lejemålet fra at være en funktionærlejlighed til at blive et almindeligt beboelseslejemål. Da L’s viceværtsstilling er opsagt før L’s lejlighed, kan lejemålet ikke opsiges.Dommerne er uenige om dommen (dissens).

Lejelovens §83, stk. 1, litra d

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden. I loven er det et ubesvaret spørgsmål, om det, for at opsigelsen er gyldig, er strengt nødvendigt for virksomheden, at lejligheden kan udlejes til en med funktion i virksomheden.

Konklusion: Bliver en lejer, der fungerer som funktionær opsagt, kan man som udlejer i en række tilfælde ligeledes opsige lejemålet. Vil man som udlejer opsige funktionærens lejemål efter lejelovens §83, stk. 1, litra c, er det et krav, at arbejdet har været udført på en måde, som er utilfredsstillende. Derudover er det et krav, at funktionærens lejemål skal genudlejes til en ny funktionær. Foreligger der to separate aftaler om henholdsvis arbejde og bolig, skal man som udlejer opsige begge disse samtidig, ellers vil opsigelsen blive erklæret ugyldig.

Lejelovens §83, stk. 1, litra d minder på mange måder om litra c. Her gælder det, at en virksomhed kan opsige lejerens arbejder- eller funktionærlejlighed, hvis lejeren ikke længere er en del af virksomheden. Et sidste kriterium for opsigelsen er, at lejligheden kun kan opsiges, hvis lejemålet skal genudlejes til en anden medarbejder i virksomheden.

Lejelovens §83, stk. 1, litra e

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Tilsidesættelse af god skik og orden kan både omhandle vold, støj, svineri på fællesarealer, hold af husdyr, som er til gene, med mere. For at lejeren kan opsiges på denne baggrund, er det et krav, at lejeren har fået en advarsel, inden man som udlejer opsiger lejekontrakten. Samtidig er det et krav, at det forhold, som er til gene, er af en sådan karakter, at en lejers flytning er påkrævet. Det vil fra sag til sag variere, om det er påkrævet, men en ting, der i mange sager taler for, at en flytning er påkrævet, er, hvis lejerens adfærd er til skade for ejendommens andre beboere. Det handler særligt om stærkt støjende adfærd og psykisk og fysisk vold.

TBB2015.353

Vestre Landsrets dom af 3. marts 2015

Resume: Lejerens, L’s, hund bider en anden beboer i benet. Herefter opsiger U lejemålet med L og fremhæver, at L’s hund flere gange har bidt eller snappet efter de andre beboere. L gør herefter indsigelse mod opsigelsen, da L ikke mener, at genen er så slem, at lejemålet kan opsiges, uden at der først er givet en advarsel.

Landsrettens dom: L har forud for opsigelsen hverken modtaget en advarsel eller klager. Betingelserne, for at L kan opsiges, er derfor ikke opfyldte. Tilsidesætter en lejer god skik og orden, uden at tilsidesættelsen nødvendigvis kan medføre en opsigelse, kan man som udlejer gøre lejemålet betinget. Sker der derefter en fortsat tilsidesættelse af god skik og orden, kan lejemålet opsiges.

Lejelovens §83, stk. 1, litra f

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Bliver et lejeforhold gjort betinget af udlejeren, betyder det, at hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser inden for et år efter, at lejeforholdet er gjort betinget, så kan udlejeren opsige lejemålet. Det er altså et krav for opsigelse af lejeforholdet, at lejeren fortsat tilsidesætter god skik og orden, selv efter at man som udlejer har givet lejeren en advarsel om, at lejeforholdet er gjort betinget. Stopper man som lejer med at tilsidesætte god skik og orden, kan man blive boende.

Konklusion: Udøver lejeren en adfærd, som er til særlig gene for ejendommen, kan lejeforholdet opsiges. For at lejeren kan opsiges på denne baggrund, er det et krav, at lejeren har fået en advarsel, inden man som udlejer opsiger lejekontrakten. Samtidig er det et krav, at det forhold, som er til gene, er af en sådan karakter, at en lejers flytning er påkrævet. Tilsidesætter en lejer god skik og orden, uden at tilsidesættelsen nødvendigvis kan medføre en opsigelse, kan man som udlejer gøre lejemålet betinget. Bliver et lejeforhold gjort betinget af udlejeren, betyder det, at lejerens fortsatte tilsidesættelse af god skik og orden kan føre til en opsigelse.

Lejelovens §83, stk. 1, litra g

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Bestemmelsen er ganske uklart formuleret, da vægtige grunde kan være mange ting. Det vil derfor fra sag til sag gælde, at det er op til domstolene at vurdere, om opsigelsesgrunden er en vægtig grund.

Af loven fremgik det tidligere, at vægtige grunde kunne være offentlig interesse, erhvervsmæssige hensyn og udlejers sygdom eller alder, som nødvendiggør ansættelse af en funktionær til drift af ejendommen, med mere.

Litra g kan dermed kun bruges i særlige opsigelsestilfælde. Det betyder, at man som udlejer ikke kan påkalde sig bestemmelsen med begrundelsen, at man ikke kan opsige lejeren efter en af de andre bestemmelser.

TBB2013.539

Københavns Byrets dom af 28. maj 2013

Resume: Udlejeren, U, køber en lejlighed, som U derefter lejer ud til lejeren, L. Lejeren er også samtidig U’s datter. Lejligheden er ikke i særlig god stand, og derfor aftaler U og L, at L kan modregne udgifterne til istandsættelse i huslejen. U kommer kort efter under konkursbehandling, og da L ikke har betalt leje i 5 måneder, ophæver konkursboet, K, lejemålet. Den manglende lejebetaling er både fordi, L modregner udgifter til istandsættelse af lejligheden i huslejen, og samtidig indbetaler L lejen på en forkert konto. L gør indsigelse over for ophævelsen. Da sagen kommer til retten, kræver K fortsat, at lejekontrakten skal ophæves, kan dette ikke lade sig gøre, skal den i stedet opsiges. K lægger til grund for sit krav, at lejligheden kun har en værdi af 1,75 mio. kr., hvis L bor i lejemålet, mens den har en værdi af 3 mio. kr., hvis L ikke bor der.

Byrettens dom: K er ved lejlighedens køb klar over, at lejligheden bliver købt som et forældrekøb. Da K er bekendt med at lejligheden skal lejes ud, og da K kender til lejevilkårene for lejemålet, kan K ikke påberåbe sig, at der foreligger vægtige grunde, som gør en opsigelse berettiget. Da der som sagt skal foreligge vægtige grunde, er det sjældent, at litra g bliver brugt ved de danske domstole. De sager, hvor sagens parter oftest påkalder sig bestemmelsen, er sager, hvor det drejer sig om større pengebeløb ved salg og køb af boliger.

I disse sager vil der blive lagt vægt på, om der er et væsentlig misforhold mellem lejeindtægten og ejendommens udgifter, om ejeren kan se frem til et stort økonomisk tab ved salg af lejligheden, hvis lejeren får lov til at blive boende i lejligheden, om der er usædvanlige lejevilkår, og om en panthaver har haft kendskab til de nærmere omstændigheder i forhold til lejligheden, som det kan ses i ovennævnte dom.

TBB2012.360

Vestre Landsrets dom af 26. marts 2012

Resume: En bygmester, L, opfører en villa til sig selv. Senere kommer L i økonomiske problemer, og derfor bliver villaen overdraget til holdingselskabet, H. L er tegningsberettiget for selskabet, hvilket vil sige, at L kan indgå aftaler på H’s vegne. Efter at L overdrager villaen til H, indgår H og L en aftale om, at L lejer nogle værelser i villaen. L skal ikke betale leje, men i stedet skal L udføre praktisk arbejde og betale for villaens driftsudgifter. Senere ender villaen på tvangsauktion, hvor banken, B, der er førsteprioritetspanthaver, overtager villaen. B opsiger herefter L efter lejelovens §82, litra a, da B mener, at L kun lejer enkeltværelser i villaen. Kan dette ikke lade sig gøre, vil B i stedet opsige L efter lejelovens §83, stk. 1, litra g, da B taber penge på lejeaftalen med L.

Byrettens dom: Da L kan benytte alle rum i villaen, og da B ikke selv har tænkt sig at bo i lejemålet, kan L ikke opsiges efter lejelovens §82, litra a. I stedet for leje betaler L for forskellige afgifter, der normalt vil indgå i lejeberegningen, hvilket betyder, at den kapital, der er bundet i ejendommen, hverken skaber et økonomisk udbytte eller afdrages. Dette betyder, at B vil have ekstremt svært ved at sælge villaen til markedsprisen. Derfor er betingelserne for at opsige villaen efter lejelovens §83, stk. 1, litra g opfyldt. Landsretten stadfæster dommen.

Konklusion: Vil man som udlejer opsige en lejer, kan der i nogle tilfælde være vægtige grunde, som gør det særligt magtpåliggende for udlejeren ikke at være bundet af lejeforholdet. Bestemmelsen er uklart formuleret, da vægtige grunde kan være mange ting. Det vil derfor fra sag til sag gælde, at det er op til domstolene at vurdere, om opsigelsesgrunden er vægtig.

Lejelovens §83, stk. 1, litra a

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

Først og fremmest gælder det, at hvis man opsiger en lejer med denne begrundelse, vil opsigelsesvarslet være minimum et år, medmindre man som udlejer har aftalt med lejeren, at det skal være længere. 

Lejelovens §84, litra a

Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Det betyder, at man ikke kan opsige lejeren, hvis man kun tænker at benytte lejemålet en sjælden gang imellem. Samtidig er det et krav, at det er udlejeren selv, som ønsker at bo i lejemålet. 

Lejelovens §84, litra b

Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.  Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

Da det er en bestemmelse, som lægger op til en rimelighedsvurdering, vil det være svært at sige noget konkret, da omstændighederne vil skifte fra sag til sag. I en række forskellige sager er der dog blevet lagt vægt på ting som at være hjemvendt fra udstationering, familieforhold og tilknytning til ejendommen, økonomisk fleksibilitet og tilknytning til området.

TBB2020.37

Østre Landsrets dom af 11. oktober 2019

Resume: Udlejeren, U, køber en lejlighed, hvor lejeren, L, har boet i en længere årrække. Efter at U køber ejendommen, bliver L boende. Efter 10 år vil U selv bo i lejemålet, og derfor bliver L opsagt. L gør indsigelse mod opsigelsen, da L tvivler på, at U har tænkt sig at bo i ejendommen. U forklarer for boligretten, at U og U’s samlever vil bo hver for sig, samtidig med at U får lettere ved at udføre sine arbejdsopgaver. Boligretten finder det imidlertid ikke bevist, at U har tænkt sig at bo i lejemålet, og kalder derfor opsigelsen uretmæssig. Herefter ender sagen i Landsretten, hvor U forklarer, at U og samleveren er gået fra hinanden, og at samleveren gerne vil blive boende i den fælles bolig.

Landsrettens dom: Der er ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte U’s forklaring om, at U vil bo i ejendommen. U har dog ikke, siden U køber lejligheden, selv boet i den, og samtidig har U ikke nogen særlig tilknytning til området. L har en stor tilknytning til området, da L har boet i lejemålet i en længere periode, samtidig med at L og L’s hustru arbejder i området. Samtidig har L et økonomisk råderum, som gør, at det ikke vil være muligt for L at finde et tilsvarende lejemål. Efter en samlet vurdering finder Landsretten derfor, at opsigelsen ikke er rimelig. Herefter gælder en række særlig bestemmelser, som er gældende, hvis man som udlejer vil opsige en lejer efter lejelovens §83, stk. 1, litra a.

Lejelovens §84, litra d

Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

Lejelovens §84, litra e

En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant. Bor man som udlejer selv i en lejlighed i den ejendom, hvor man opsiger en lejer, har lejeren krav på at få tilbudt udlejerens lejlighed.

Lejelovens §84, litra f

Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

Lejelovens §84, litra g

Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed. Det betyder, at man som udlejer ikke kan opsige alle lejerne i ejendommen, fordi man selv ønsker at bo der. Derimod kan man kun opsige lejerne af en enkelt beboelseslejlighed i ejendommen.

Konklusion: Ønsker man som udlejer selv at bo i den lejlighed, man lejer ud, kan man opsige lejeaftalen med lejeren. Her vil opsigelsesvarslet være et år, medmindre man har aftalt med lejeren, at det skal være længere. En opsigelse efter litra a vil kræve, at udlejeren selv benytter lejemålet eller ønsker at benytte lejemålet. Ved udlejerens opsigelse vil der være en rimelighedsvurdering af opsigelsen, hvor domstolene vil kigge nærmere på lejerens og udlejerens situationer ved en opsigelse. Det kan blandt andet omhandle økonomisk fleksibilitet og tilknytning til det område, hvor ejendommen ligger. Derudover er der i lejelovens §84 beskrevet flere forskellige situationer, man som udlejer kan være nødt til at tage højde for, hvis man vil opsige lejeren efter lejelovens §83, stk. 1, litra a.

Lejelovens §86, stk. 1

Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold. Når man skal se på, om det er en lejlighed eller kun et værelse, som bliver lejet ud, vil man kigge på, om værelset har tilknyttet et selvstændigt køkken. Har værelset tilknyttet et selvstændigt køkken, vil det kategoriseres som, at lejeren lejer en lejlighed, uanset hvad der ellers måtte fremgå af lejekontrakten.

Indeholder et hus to beboelseslejligheder, hvor udlejeren bor i den ene af de to og lejer den anden ud, kan udlejeren ligeledes frit opsige lejeren.

Lejelovens §86, stk. 2

Ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag. Denne opsigelse skal være skriftlig, hvilket vil sige, at den skal sendes i brevform, og så skal den indeholde informationer om lejerens muligheder for indsigelse, ellers er opsigelsen ugyldig.

Lejelovens §86, stk. 3

Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren. En lejers indsigelse mod opsigelsen skal være skriftlig, og ssendes senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Sker dette, skal man som udlejer anlægge en sag ved boligretten.

Lejelovens §87, stk. 1, 1.pkt.

Udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Samtidig gælder det for udlejers opsigelse, at opsigelsesskrivelsen også skal indeholde informationer om lejerens mulighed for at gøre indsigelse, samt grunden til at lejeren bliver opsagt.

Lejelovens §87, stk. 1, 2. og 4. pkt.

Udlejerens opsigelse efter § 83 skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. (…) Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. Lever udlejerens opsigelse ikke op til disse krav, vil den blive erklæret ugyldig. Det betyder, at den ikke har virkning, og at lejeren ikke er opsagt. Vil man som udlejer fortsat opsige lejemålet, skal man sende en ny opsigelse, som lejer op til kravene. Opsiger man som udlejer uberettiget en lejer, risikerer man at blive erstatningsansvarlig. Det gælder, uanset om man opsiger en lejer uden at have loven på sin side, eller om man opsiger en lejer med baggrund i lejelovens §82 eller §83.

U.2005.2648

Østre Landsrets kendelse af 13. maj 2005

Resume: Udlejeren, U, opsiger lejemålet med lejeren, L. Det eneste, der fremgår af U’s opsigelsesskrivelse, er, at L er opsagt og skal gøre indsigelse inden 6 uger, hvis L ikke er tilfreds med opsigelsen. L gør herefter indsigelse imod denne.

Landsrettens kendelse: Opsigelsesskrivelsen indeholder ikke informationer om, hvilke grunde der er til, at L opsiges fra lejemålet. Derfor er opsigelsen ikke gyldig. Ligeledes støtter Landsretten op om, at opsigelsens formkrav ikke er opfyldt, da der i opsigelsen skrevet, at lejeren skal gøre indsigelse ’inden 6 uger’ og ikke ’senest 6 uger efter’ at opsigelsen er modtaget, som det fremgår af bestemmelsen.

Vil man som lejer ikke acceptere udlejerens opsigelse, har man ret til at gøre indsigelse. Lejerens indsigelse skal ligesom udlejerens opsigelse være skriftlig, hvilket vil sige, at den skal sendes i brevform.

Lejelovens §85, stk. 1

Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold straks tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes. Dette gælder dog kun, hvis der er planer om at genudleje det ledige lejemål. Hvis lejligheden i ejendommen er en ejerlejlighed, er der ikke krav om, at denne bliver tilbudt lejeren, hvis den i stedet sælges.

Konklusion: De særlige grunde, som er beskrevet i lejelovens §83, stk. 1, litra a-g, omhandler de omstændigheder, som kan berettige en opsigelse af lejeren. Har man som udlejer aftalt med lejeren, at lejemålet er uopsigeligt i en periode, kan man komme ud for, at man som udlejer ikke kan opsige lejemålet, selvom der er særlige opsigelsesgrunde. Vil man som udlejer opsige lejeren, er der en række formelle krav, som skal efterleves. Opsigelsesskrivelsen skal sendes i brevform, og så skal den indeholde informationer om, hvorfor lejeren bliver opsagt, og hvilke muligheder lejeren har for at gøre indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke dette, er den ugyldig. En uberettiget opsigelse af lejeren, kan medføre erstatningsansvar for udlejeren.

Vil man som lejer klage over opsigelsen, skal man senest 6 uger efter, at opsigelsesskrivelsen er fremkommet, gøre indsigelse. Kommer der en indsigelse fra lejeren, skal udlejeren anlægge en sag ved boligretten. I en række tilfælde, hvor man som udlejer opsiger lejeren efter lejelovens §83, stk. 1, vil man være forpligtet til at tilbyde den opsagte lejer en erstatningsbolig.