Hvad er reglerne for fremleje? Den Ultimative Guide 2026 Advokat

Hvad skal jeg vide om fremleje af bolig, værelse, hus eller lejlighed? Jeg hedder Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem de sidste 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere med at navigere i lejeret og kontrakter. Jeg har skrevet artiklen for at hjælpe med at sikre, at du opnår den bedst mulige lejekontrakt.

Udgivet: 1. juni 2026 | Senest opdateret: 10. juni 2026

At fremleje sin bolig kan være en økonomisk redningsplanke, hvis man skal studere i udlandet eller flytte midlertidigt sammen med en kæreste. Men i juraens verden er "fremleje" en disciplin for sig selv. 

Læs mere generelt om lejekontrakten her.

1. Hvad er fremleje?

Inden vi dykker ned i kontrakten, skal vi have definitionen på plads.

• Udlejning: Du ejer boligen og udlejer den til en anden.

• Fremleje: Du bor selv til leje, men udlejer din brugsret videre til en tredjemand (fremlejetageren).

Dette betyder, at du befinder dig i en "sandwich-position". Du er stadig ansvarlig over for din hovedudlejer for alt fra husleje til skader på boligen, selvom det er din fremlejetager, der har forårsaget dem.

Fremleje betyder, at du som lejer overdrager brugsretten til din bolig helt eller delvist til en anden person. I et fremlejeforhold anvendes to centrale begreber:

• Fremlejegiver: Den oprindelige lejer, der nu fungerer som udlejer.
• Fremlejetager: Den person, der overtager brugsretten og flytter ind i lejemålet.

Din oprindelige lejekontrakt forbliver uændret. Når du fremlejer, fortsætter dit eksisterende lejeforhold med din udlejer fuldstændig uændret. Selve overdragelsen af brugsretten sker i stedet gennem en ny, separat lejekontrakt, som indgås udelukkende mellem dig (fremlejegiver) og den nye beboer (fremlejetager).

Det er som regel ikke muligt for lejeren at udlåne lejemålet, selv ikke for meget korte perioder, bortset fra ved gæsteforhold. Fremleje adskiller sig fra udlån, hvor brugsretten overdrages vederlagsfrit,
og låntageren betaler ikke leje. 

Se specifikke artikler om lejekontrakter her.

2. Fremlejetagers rettigheder og lejelovens regler

Selvom et fremlejeforhold kræver en selvstændig lejekontrakt, afleder fremlejetageren udelukkende sine rettigheder fra den oprindelige lejer (fremlejegiver). Det betyder i praksis, at fremlejetageren aldrig kan opnå bedre rettigheder til boligen end dem, fremlejegiveren selv har aftalt med udlejeren.

Lejeloven gælder også ved fremleje
Det er vigtigt at understrege, at lejelovens almindelige bestemmelser gælder fuldt ud for alle fremlejeforhold.

Hvad sker der, hvis hovedlejemålet ophæves?

• Automatisk ophør: Hvis udlejeren ophæver den oprindelige lejers lejemål, bortfalder fremlejetagerens lejeaftale automatisk på samme tidspunkt.
• Krav på erstatning: Bliver hovedlejemålet ophævet, vil fremlejetageren ofte være berettiget til at kræve økonomisk erstatning af den oprindelige lejer (fremlejegiver).

3. Hvor mange værelser må du udleje?

Når du vil lave delvis fremleje, har du ret til at udleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum. Har din lejlighed et ulige antal værelser, skal du altid runde ned. Bor du for eksempel i en 5-værelses lejlighed, har du ret til at fremleje 2 af værelserne.

Når du tæller antallet af beboelsesrum, gælder der faste regler:

• Entré, køkken, badeværelse og depotrum tæller ikke med i opgørelsen.
• Det er lejlighedens oprindelige rumfordeling ved indflytning, der er afgørende. Du kan derfor ikke udvide din ret til fremleje ved selv at opsætte en skillevæg.

For at undgå overbefolkning gælder der et strengt beboermaksimum. Det samlede antal personer i boligen må aldrig overstige antallet af beboelsesrum. Hvis du bor i en 3-værelses lejlighed, må der maksimalt bo tre personer i alt (inklusive dig selv, din husstand og din fremlejetager).

Dette forbud gælder i hele lejeperioden. Hvis reglen brydes, kan din udlejer kræve, at antallet af beboere nedbringes, eller at fremlejeforholdet opsiges. Den eneste juridiske undtagelse til denne regel er, hvis din egen husstand forøges på grund af børnefødsler.

Lejelovens regler er skabt for at sikre stabilitet på boligmarkedet. Det betyder, at en fremlejeaftale – og den tilhørende lejekontrakt – skal have en vis varighed og intention om et reelt lejeforhold. Du har derved ikke ret til at benytte fremlejereglerne til at drive dag-til-dag udlejning eller korttidsudlejning, som man typisk kender det fra Airbnb.

4. Krav om skriftlig aftale og kopi til udlejer 

Når du fremlejer din bolig, er det et ufravigeligt krav, at aftalen indgås skriftligt. Du har desuden pligt til at sende en kopi af jeres lejekontrakt til din egen udlejer, inden fremlejeperioden begynder. Formålet er at sikre, at din udlejer altid har kendskab til, hvem der bebor ejendommen, og under hvilke vilkår.

Hvis du undlader at fremsende en kopi af fremlejeaftalen, betragtes det som en væsentlig misligholdelse. I yderste konsekvens giver det din udlejer ret til at ophæve dit hovedlejemål med øjeblikkelig virkning, hvilket betyder, at du mister din bolig.

Udlejeren kan dog ikke ophæve dit lejemål uden videre. Du skal først modtage en formel indsigelse (et påkrav), som giver dig en frist til at rette op på fejlen. Du kan afværge situationen ved straks at udlevere kopien af aftalen eller ved at opsige fremlejeforholdet. Ignorerer du advarslen, og udlejeren foretager en berettiget ophævelse, er det dog for sent at fortryde.

Det straffer sig at tilbageholde oplysninger. I en afgørelse fra Østre Landsret fra 2021 blev en lejer udsat af sit lejemål efter at have foretaget systematisk fremleje, fordi lejeren nægtede at orientere udlejeren om de indgåede aftaler på trods af gentagne påkrav.

5. Fremleje af hele lejligheden

Hvis du skal udstationeres, studere i en anden by eller er midlertidigt forhindret i at bruge din bolig, har du ret til at fremleje hele din lejlighed i en tidsbegrænset periode på op til 2 år.

Betingelsen for fuldstændig fremleje er, at dit fravær er midlertidigt, og at du har en klar intention om at flytte tilbage til lejemålet. Du behøver ikke at indhente en formel tilladelse fra din udlejer, men udlejeren har krav på at få oplyst den præcise årsag til dit fravær.

Lovlige fraværsårsager
For at du lovligt kan udleje hele boligen, skal fraværet skyldes en af de årsager, lejeloven anerkender:

• Sygdom
• Forretningsrejser eller midlertidig forflyttelse (f.eks. midlertidigt arbejde i en anden by)
• Studieophold eller 
• Andre legitime årsager, såsom afsoning af en fængselsstraf.

Vigtig faldgrube: At flytte sammen med en kæreste i en prøveperiode for at "se tiden an" giver dig juridisk set ikke ret til at fremleje din lejlighed.

Hvornår kan udlejer sige nej til fremleje?
Selvom du opfylder reglerne for midlertidigt fravær, kan din udlejer lovligt modsætte sig din nye lejekontrakt og fremlejeforholdet i tre specifikke tilfælde:

• Ejendommens størrelse: Hvis ejendommen indeholder færre end 13 beboelseslejligheder. Lejer du en almindelig ejerlejlighed, vil udlejeren derfor oftest kunne afvise fremleje.
• Beboermaksimum: Hvis antallet af indflyttende personer kommer til at overstige lejlighedens samlede antal beboelsesrum. 
• Rimelig grund: Hvis udlejeren har en saglig og rimelig grund til at afvise netop din fremlejetager. Dette gør sig især gældende, hvis den valgte fremlejetager tidligere har boet i ejendommen og har udøvet chikane eller væsentligt misligholdt sine forpligtelser.

Læs mere om "Særlige Vilkår" § 11 her

6. Tjekliste: Inden du udleverer nøglerne

For at undgå konflikter ved fraflytning, bør du altid gennemgå denne liste:

• Indflytningssyn: Lav en fotodokumentation af alle rum og eventuelle eksisterende skader.

• Depositum: Opkræv depositum for at dække eventuelle skader eller manglende husleje og forudbetalt leje.

• Hovedudlejers accept: Send altid en kopi af fremlejekontrakten til din hovedudlejer inden indflytning. Det er din pligt at informere dem.

"Fremleje er teknisk set mere kompliceret end almindelig udlejning, fordi du har ansvaret i begge retninger." - Jan Blicher Grunnet.

Gør det nemt – opret din lejekontrakt digitalt

Få en 100 % juridisk sikker lejekontrakt baseret på Typeformular A10. Udfyld den på under 5 minutter og underskriv gratis med MitID.

OPRET LEJEKONTRAKT