Rådgivning til udlejere og lejere

Meddelelser undtaget for digital kommunikation

Meddelelser mellem lejeren og udlejeren kan være undtaget for digital kommunikation. Det kan enten følge af en parts fritagelse for digital post eller et generelt forbud mod at sende visse dokumenter digitalt. Sender man alligevel digitale dokumenter, vil disse ikke få retsvirkning.

Digital Komm (1)

Er en af parterne i lejeforholdet fritaget for at bruge digital post, kan man ikke afgive meddelelser digitalt, hvis der i loven er krav om skriftlighed, eller hvis der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt.

Lejelovens § 4, stk. 2, 3. 

Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Som udgangspunkt vil alle over 15 år med fast bopæl i Danmark være tilslutningspligtig til digital post. Imidlertid kan personer erklære sig ude af stand til at modtage digitale beskeder, hvilket for eksempel kan forekomme, hvis personen har fysisk eller kognitiv funktionsnedsættelse eller manglende adgang til en computer.

Der er i lejeforholdet ikke mulighed for at tjekke, om den anden part er fritaget for digital post, og der er derfor en oplysningspligt for den fritagne part til at oplyse om og dokumentere fritagelsen. Herefter vil digital kommunikation ikke længere kunne anses som gyldig. I perioden frem til dokumentationen foreligger, vil det dog være muligt at sende digitale dokumenter.

TBB2012.179

Østre Landsrets dom af 1. december 2011

Resume:

Lejerne, L, sender d. 30. marts en mail til udlejeren, U, hvori der står, at L opsiger lejemålet. Nogle dage efter, d. 2. april, afleverer L ligeledes en skriftlig og underskrevet opsigelse på U’s kontor. U og L har på intet tidspunkt aftalt, at kommunikationen mellem dem, kan foregå digitalt. Derimod fremgår det af lejekontrakten, at en opsigelse skal ske skriftligt. Derfor mener U ikke, at opsigelsen, som L sender d. 30. marts, er gyldig, og da den gyldige opsigelse først er afleveret d. 2. april, vil U derfor have lejebetaling for en ekstra måned.

I Landsrettens dom er der skrevet:

Lejeloven stiller ikke krav til lejerens opsigelse. Imidlertid er det i lejekontrakten mellem L og U aftalt, at opsigelsen fra lejeren skal være skriftlig. For at digital kommunikation opfylder kravet om skriftlighed, skal det være aftalt mellem L og U, at der kan foregå digital kommunikation. En sådan aftale er ikke indgået, og derfor er L’s opsigelse over mail ikke gyldig. L opsiger dermed først lejemålet d. 2. april, og U er derfor berettiget til at kræve leje for en ekstra måned.

Det er ikke kun fritagelse for digital post, som kan medføre, at kommunikationen mellem lejer og udlejer ikke må være digital. Der er i lejeloven ligeledes få områder, hvor der er krav om, at meddelelser ikke må afgives som digitale dokumenter.

Det gælder, når man som udlejer vil opsige lejeren, eller hvis man skal sende et påkrav til lejeren som følge af for sen betaling. Ligeledes er udgangspunktet også, at lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse ikke kan sendes digitalt. Men da det kun gælder, at lejelovens § 4 skal beskytte lejeren, kan man som lejer og udlejer aftale, at lejerens indsigelse kan sendes digitalt.

Lejelovens § 4, stk. 3

Meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.

Det betyder, hvis man som udlejer sender et påkrav eller en opsigelse til lejeren via mail, så vil hverken påkrav eller opsigelsen få retsvirkning, da meddelelserne ikke vil blive anset som gyldige. I stedet vil man som udlejer være nødt til at sende et nyt påkrav eller en ny opsigelse med almindeligt brev.

Det er ikke muligt at aftale, at ovennævnte meddelelser kan afgives digitalt. Skulle en sådan aftale alligevel finde sted, vil det ikke medføre, at meddelelserne bliver gyldige.

U.2020.2304

Højesterets dom af 5. maj 2020

Resume:

Udlejeren, U, opsiger lejerne, L, da U selv ønsker at bo i lejemålet. Opsigelsen bliver sendt som anbefalet quickbrev, og ligeledes bliver en kopi af opsigelsen sendt til L og L’s advokat, A. Efter at A modtager opsigelsen, sender A en indsigelse på L’s vegne. Indsigelsen bliver kun sendt via mail. Samtidig tvivler L både på, om opsigelsen lever op til lovens formkrav, og om U reelt vil bo i lejemålet, da U flere gange, mens L bor der, prøver at sælge lejligheden. L tror derfor, at U blot bruger denne begrundelse, da det i dette tilfælde er U’s eneste mulighed for at opsige L.

I Højesterets dom er der skrevet:

L skal senest 6 uger efter, at U’s opsigelse er fremkommet, gøre skriftlig indsigelse mod denne, hvis L ikke vil godkende den. Digital kommunikation i lejeforholdet kan aftales mellem U og L, det kan dog ikke aftales i forhold til lejelovens § 87. Derfor opfylder indsigelsen via mail ikke lovens krav om skriftlighed, og L har derfor ikke rettidigt sendt indsigelsen til U, hvilket betyder, at L fortaber retten til at gøre indsigelse. Imidlertid betyder en overskridelse af fristen ikke, at L fortaber retten til at gøre indsigelse i forhold til, om U’s opsigelse opfylder lovens formkrav. Det er dog ubestridt, at opsigelsen opfylder formkravene. Sidst finder retten ikke, at L’s indsigelse i forhold til, om U selv ønsker at bo i lejemålet, er af en sådan karakter, at den kan tages under pådømmelse. L skal derfor fraflytte lejemålet.

Konklusion:

Er en af parterne i lejeforholdet fritaget for at bruge digital post, skal kommunikationen i lejeforholdet være fysisk frem for digital, før meddelelser vil være gyldige. Fritagelse kan forekomme, hvis en person har fysisk eller kognitiv funktionsnedsættelse eller manglende adgang til en computer.

Man kan ikke tjekke, om en person er fritaget for digital post, og den, der er fritaget, har derfor en pligt til at oplyse den anden part om dette. Herefter er digital kommunikation ikke gyldig.

Der er i lejeloven også få områder, hvor meddelelser, uanset om en part er fritaget eller ej, ikke kan afgives digitalt. Det gælder, når man som udlejer vil opsige lejeren, eller hvis man skal sende et påkrav til lejeren som følge af for sen betaling. Ligeledes er det også udgangspunktet for lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse, medmindre andet er aftalt.