Nettoprisindeksregulering og det 2-årigt loft

Forslaget om et 2-årigt loft over nettoprisindeksregulering blev vedtaget af Folketinget i september 2022. Dette betyder, at huslejestigninger i boliglejemål med aftalt regulering baseret på nettoprisindekset ikke må overstige 4 % årligt i en periode på to år. Samtidig blev der vedtaget en bekendtgørelse om at fastsætte nødvendige og rimelige udgifter relateret til lejemålet.

Konsekvenserne af dette lovforslag vil have stor indvirkning på ejendomsbranchen i de kommende år, og det er vigtigt for både lejere og udlejere at tage højde for det i forbindelse med udarbejdelsen af deres lejekontrakter.

Det nye loft

En ny regulering for årlige huslejestigninger i boliglejemål, der er reguleret af nettoprisindekset, trådte i kraft den 30. september 2022. Cirka 160.000 lejeboliger vil blive påvirket af denne ændring, som vil begrænse udlejernes muligheder for at hæve huslejen med mere end 4% i løbet af en toårig periode. Det er værd at bemærke, at udlejere stadig kan hæve huslejen med mere end 4%, hvis de kan dokumentere, at stigningen er nødvendig for at dække ejendommens rimelige og nødvendige driftsudgifter i forhold til det foregående år. Denne nye regel vil have betydelige konsekvenser for ejendomsbranchen i de kommende år, og det er vigtigt for både lejere og udlejere at tage hensyn til det ved udarbejdelse af lejekontrakter.

Huslejeregulering med mere end 4 %

I så fald at huslejen reguleres med mere end 4%, er udlejeren forpligtet til at fremlægge skriftlig dokumentation for de "rimelige og nødvendige" driftsudgifter, når de meddeler lejeren om lejeforhøjelsen. 

Hvis lejeren eller beboerrepræsentationen ikke er enige i reguleringen, kan de inden for tre måneder anmode Huslejenævnet om at tage sagen op og eventuelt følge op med domstolene.” - Jan Blicher Grunnet

Indtil der er truffet en endelig afgørelse, kan udlejeren kun opkræve en lejeforhøjelse på 4 % eller mindre.

Huslejeloftet afhænger af tidspunktet for regulering

Hvis du ønsker at benytte huslejeloftet i din lejekontrakt, er det vigtigt at tage højde for tidspunktet for reguleringen. Det er måneden og året, hvor Danmarks Statistiks nettoprisindeks aflæses, der afgør, om huslejeloftet kan anvendes ved regulering af din leje. Hvis din leje reguleres pr. 1. juli 2023 på baggrund af nettoprisindekset fra marts 2022 til marts 2023, vil huslejeloftet være relevant, da reguleringen vedrører udviklingen for 2023. Men hvis reguleringen foretages pr. 1. juli 2024 med udgangspunkt i nettoprisindekset fra marts 2023 til marts 2024, vil huslejeloftet ikke gælde, da udviklingen vedrører marts 2024, som ikke er omfattet af loven.

Tips til valg af tidspunkt for nettoprisindeksregulering i lejekontrakter

Det anbefales at aftale regulering af lejen pr. 1. marts baseret på nettoprisindekset fra januar til januar, hvis du er udlejer i en ny lejekontrakt. Dette vil sikre, at du undgår at blive ramt af huslejeloftet ved reguleringen den 1. marts 2024, så længe nettoprisindekset stadig overstiger 4%. Hvis du fastholder den mest almindelige reguleringsperiode, hvor regulering sker pr. 1. januar med udgangspunkt i nettoprisindekset fra oktober til oktober, vil lejen stadig være underlagt loftet på 4% pr. 1. januar 2024. Dette skyldes, at nettoprisindekset for 2022 og 2023 først offentliggøres den 10. i måneden efter indsamlingsperioden.

Når huslejeloftet ophører, kan udlejere ikke efterregulere lejen for den del af nettoprisindeksstigningen, som overstiger de 4 % og ikke blev reguleret i henhold til undtagelsesbestemmelsen. Det er vigtigt at bemærke, at udlejeres tab af husleje ikke kun vil begrænses til de to år, hvor loftet har været gældende, men kan have konsekvenser i flere år frem i tiden - særligt for lejemål med lang gennemsnitlig lejeperiode. Så det er vigtigt at tage hensyn til nettoprisindeksreguleringen ved indgåelse af en lejekontrakt.

Ekspropriation og kritik af lovforslaget

Til trods for kritik og bekymring om lovforslagets ekspropriative karakter, fastholder regeringen, at lovens indgreb ikke generelt vil udgøre ekspropriation, selvom det ikke kan afvises, at der i nogle tilfælde vil være tale om ekspropriation.

Hvis der er tale om ekspropriation, skal der ifølge Grundlovens § 73, stk. 1, ydes "fuldstændig erstatning".

Konklusion

• Loftet gælder for private boliglejemål med årlig regulering af lejen baseret på nettoprisindekset (NPI).

• Loftet gælder ikke for erhvervslejemål eller almennyttige boliger.

• OMK-ejendomme, som ikke reguleres efter NPI, er ikke omfattet af loftet.

• NPI-reguleringen behøver ikke varsles med 3 måneders varsel.