Kan jeg fravige lejeloven i § 11?

Ja, du kan fravige mange af lejelovens regler i § 11, men kun hvis fravigelsen ikke strider mod de ufravigelige regler, der beskytter lejeren.

Hvad sker der, hvis mine særlige vilkår er ulovlige?

Hvis et vilkår i § 11 strider mod lejeloven til ugunst for lejeren, vil det typisk blive betragtet som ugyldigt, og lejelovens standardregler vil gælde i stedet.

Må jeg stille krav om husdyr og rygning i § 11?

Ja, du kan frit bestemme, at lejemålet skal være røgfrit, og at der ikke må holdes husdyr, forudsat at det er tydeligt angivet i kontrakten.

Hvordan indsætter jeg husorden korrekt?

Du skal altid bruge § 11 til at linke eksplicit til ejerforeningens vedtægter eller den specifikke husorden, så de bliver en juridisk bindende del af lejekontrakten. Du skal også vedlægge dem som bilag til lejekontrakten.

Hvad er koncipistreglen i § 11?

Koncipistreglen betyder, at hvis et vilkår i § 11 er uklart eller tvetydigt, vil retten altid tolke det til lejerens fordel. Derfor er det afgørende, at alle vilkår er formuleret præcist og uden rum for fortolkning.

Hvad er de vigtigste særlige vilkår i lejekontrakten (2026)?

Portræt af advokat Jan Blicher Grunnet, ekspert i lejekontrakter og boligret hos LEJKA.

Det absolut vigtigste i lejekontrakten er de Særlige Vilkår i § 11. Jeg hedder Jan Blicher Grunnet, og er advokat. I 18 år har jeg stået ved siden af udlejere og hjulpet med lejekontrakter og udformningen af de særlige vilkår i lejekontrakten. Denne artikel er til for at hjælpe med, at du opnår den bedst mulige lejekontrakt, når du bruger LEJKA.

Udgivet: 1. juni 2026 | Senest opdateret: 10. juni 2026

Vil du springe læsningen over?

Opret en digital Typeformular A10 på under 5 minutter. 100 % juridisk sikker og klar til MitID.

OPRET LEJEKONTRAKT

Paragraf 11 i lejekontraktens Typeformular A10 er det mest kritiske felt for dig som udlejer. Det er her, du har mulighed for at præcisere og fravige lejelovens standardregler. Men det er også her, de fleste juridiske fodfejl begås, hvilket kan føre til, at dine krav bliver kendt ugyldige i Huslejenævnet.

Se specifikke artikler om lejekontrakter her.

Lejeloven er som udgangspunkt skruet sådan sammen, at den beskytter lejeren. Mange af lovens regler kan dog fraviges, hvis begge parter er enige om det. Disse fravigelser skal stå i §11 for at være gyldige.

Læs mere generelt om lejekontrakten her

1. Vedligeholdelse og istandsættelse

Efter lovændringen i 2015 kan du ikke længere kræve, at boligen afleveres "nyistandsat". Du kan kun kræve "normalistandsættelse".

Fejlen: Mange skriver stadig "Lejemålet skal afleveres nyistandsat" i § 11.
Konsekvensen: Hele passagen kan blive erklæret ugyldig.

2. Tidsbegrænsning uden gyldig grund

Hvis du ønsker at leje din bolig ud i en begrænset periode, skal dette anføres i § 11 sammen med en saglig begrundelse.

Gyldige grunde: At du selv skal bo i boligen efter udstationering, eller at boligen skal nedrives.
Ugyldige grunde: "Jeg vil se lejer an" eller "Det er bare standard". Hvis begrundelsen ikke er holdbar, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og lejer kan få ret til at blive boende tidsubegrænset.

3. Bundfradrag på 35.100 kr.

Når du udlejer din bolig gennem en godkendt platform som LEJKA, er du berettiget til et forhøjet skattefrit bundfradrag. I 2026 er dette fradrag på ca. 35.100 kr.

Det betyder, at de første 35.100 kr. af din lejeindtægt er helt skattefrie, før du overhovedet skal tænke på procenterne. Det er en af de største økonomiske fordele ved at vælge en professionel løsning fremfor privat udlejning.

4. Uopsigelighed og binding – hvordan låser man kontrakten?

Mange udlejere ønsker tryghed for, at lejer ikke flytter efter to måneder. I § 11 kan du aftale en periode med uopsigelighed (f.eks. 9 måneder). Det er vigtigt at formulere dette præcist: "Lejemålet er fra begge parters side uopsigeligt i de første 9 måneder fra lejemålets begyndelse." Uden denne eksplicitte tekst i § 1 har lejer altid ret til at opsige med standardvarsel.

5. Forbrugsafregning – vand, varme og el uden konflikter

En af de hyppigste årsager til tabte sager i Huslejenævnet er forkert afregning af forbrug. Hvis du opkræver aconto, skal der foreligge individuelle målere i lejemålet. I § 5 skal du udfylde, hvordan vand, el og varme mv. skal opkræves og i § 11 bør dette præciseres.

Advokat Jan Blicher Grunnet i retten klar til at forsvare udlejers rettigheder i en sag for landsretten.

"For udlejere af huse eller rækkehuse er haven ofte et stridspunkt. Skal græsset slås, og skal hækken klippes? Det bør stå i § 11, hvis lejer har pligt til at holde haven." - Jan Blicher Grunnet.

Medarbejdere hos LEJKA teamet, som er klar til at hjælpe dig

LEJKA er godkendt af Erhvervsstyrelsen som en deleøkonomisk platform til at give det høje bundfradrag. Vi tager udgangspunkt i Boligministeriets lejekontrakt og giver ekstra formuleringer til dig. Lejkas opbevaring af depositum er godkendt af Finanstilsynet, og vi anvender Boligministeriets skabeloner.