Ifølge lejeloven er lejere generelt godt beskyttet mod opsigelse, men som udlejer er det stadig muligt at opsige en lejer i visse tilfælde, f.eks. hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Det er dog vigtigt at opfylde visse kriterier for at opsigelsen skal være gyldig.

I relation til opsigelse med henblik på eget brug er det væsentligt at være opmærksom på, at der er to forskellege bestemmelser som kan finde anvendelse. I den ene skal der forestages en afvejning mellem udlejers og lejers interesser, hvilket gør en kæmpe forskel i muligheden for at anvende bestemmelsen. Der er også andre betingelser, som skal opfyldes, som gennemgå nedenfor.

I denne artikel kan du lære mere om disse kriterier og de forhold, der skal tages hensyn til ved en opsigelse, uanset om du er lejer eller udlejer.

Ved opsigelse til eget brug er det væsentligt at være opmærksom på, at der er to forskellige bestemmelser som kan finde anvendelse. I den ene skal der forestages en afvejning mellem udlejers og lejers interesser.” - Jan Blicher Grunnet

Formkrav

For at en opsigelse skal være gyldig, er der visse formkrav, der skal opfyldes. Det er vigtigt, at opsigelsen er skriftlig og indeholder oplysninger om lejerens mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen. Derudover skal opsigelsen også indeholde en beskrivelse af årsagen til opsigelsen. Det er vigtigt at bemærke, at opsigelsen ikke kan gives digitalt, selvom digital kommunikation i øvrigt er tilladt.

Hvis formkravene ikke opfyldes, vil opsigelsen være ugyldig, og den vil ikke have nogen retsvirkning. I så fald kan udlejeren risikere at blive mødt med erstatningskrav fra lejeren, der er berettiget til at kræve at blive genindsat i boligen eller få erstatning, hvis de har lidt et tab som følge af opsigelsen.

En af vores advokater, Jan Blicher Grunnet, som i begyndelsen af hver måned sender opsigelsesskrivelser ud for udlejere, som selv skal benytte boligen. Han siger: "Husk at gøre det i starten af måneden, eftersom skrivelsen skal nå at blive leveret og husk afleveringsattest, så du har dokumentation. Ellers skal processen på om."

Hensigt bebo lejligheden

For at en opsigelse af en lejer skal være gyldig, er det nødvendigt, at udlejeren har til hensigt at bebo lejligheden selv. Dette skal klart fremgå af opsigelsesskrivelsen som begrundelse for opsigelsen.

Udlejeren faktisk have til hensigt at bebo boligen, når der sker opsigelse et lejeforhold på grund af udlejerens ønske om at tage boligen i brug til helårsbeboelse. Hvis udlejeren alligevel ikke tager boligen i brug, er det udlejerens ansvar at bevise, at det ikke kan tilregnes som ansvarspådragende.

For at en opsigelse af en lejer skal være gyldig, er det derfor ofte nødvendigt, at udlejeren faktisk flytter ind i den opsagte lejers lejlighed, når denne er fraflyttet. Det er eksempelvis ikke muligt for udlejeren at foretage en bytning, hvor en anden lejer flytter ind i den opsagte lejers lejlighed, mens udlejeren overtager den lejers lejlighed. Hvis en sådan bytning foretages, kan det betragtes som omgåelse af reglerne, hvis motivet var at slippe af med en uønsket lejer.

Hvis udlejeren ønsker at opsige lejerens lejekontrakt, skal opsigelsen gælde for hele lejemålet og ikke kun en del af det. Udlejeren skal også tage hele boligen i brug til helårsbeboelse, og ikke kun anvende den til fx et enkelt værelse.

Rimelighed

Opsigelsen skal vurderes som rimelig ud fra begge parters forhold, og ved afgørelsen skal der tages hensyn til faktorer som udlejerens ejerskab af ejendommen og lejerens muligheder for at finde en passende bolig, især når det drejer sig om opsigelse af lejeforhold for en beboelseslejlighed.

Rimelighedsvurderingen fastlægges gennem retspraksis. Ved bedømmelsen af, hvad der anses for en rimelig opsigelse, skal parternes individuelle forhold tages i betragtning, såsom alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdspladsen og muligheder for børnepasning. På grund af bestemmelsens natur vil muligheden for opsigelse efter denne være meget konkret begrundet.

År

Ifølge bestemmelsen er udlejerens ret til at opsige et lejeforhold øget, jo længere tid udlejeren har ejet ejendommen. Ved vurderingen af, om opsigelsen er rimelig, kan det tages i betragtning, hvis udlejeren tidligere har opsagt en lejer for at overtage lejligheden selv. I sådanne tilfælde skal det vurderes, hvor lang tid der er gået siden den tidligere opsigelse, og hvorfor udlejeren ønsker at benytte bestemmelsen igen.

Anden passende bolig

Ved vurderingen af, om en opsigelse er rimelig i henhold til bestemmelsen, skal lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig inddrages. Det er klart fra bestemmelsens ordlyd, at dette vil blive vurderet i praksis. Hvis der findes lejligheder på markedet med samme størrelse, kvalitet og leje som den opsagte lejlighed, kan dette styrke udlejerens mulighed for at kunne opsige lejer efter bestemmelsen.

Andelsbolig

Reglerne gælder også for andelsboliger. Udlejer kan opsige et lejemål i sin ejerbolig eller andelsbolig, hvis udlejer selv vil bebo lejligheden.

Identitet

Det er vigtigt, at der er en identitet mellem udlejeren og den person, der skal benytte lejemålet, og det er derfor ikke muligt at opsige en lejer med henblik på at skaffe bolig til ens børn efter denne bestemmelse.

Hvis ejendommen ejes af flere ejere, kan det stadig være muligt at opsige en lejer, selvom kun én af ejerne ønsker at benytte det lejede. Der kan kun opsiges én lejlighed i sameje. Dette betyder, at hvis ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

Erstatning

Hvis udlejeren ikke overholder opsigelsen og hverken flytter ind eller bytter ulovligt med en anden lejer, kan udlejeren blive ansvarlig for erstatning over for den opsagte lejer, hvis det klart fremgik, da opsigelsen blev givet, at udlejeren ikke havde til hensigt at benytte det lejede. Udlejeren kan undgå erstatningsansvar, hvis udlejeren kan dokumentere, at der var efterfølgende begivenheder, som gjorde det umuligt at flytte ind, fx hvis udlejeren skulle flytte på grund af arbejde eller fordi udlejerens tidligere bolig ikke kunne sælges.

Hvis udlejeren ikke overholder opsigelsen og hverken flytter ind eller bytter ulovligt med en anden lejer, kan udlejeren blive ansvarlig for erstatning.” - Jan Blicher Grunnet

Opsigelsesvarsel

Der skal gives mindst et års varsel til den aftalte flyttedag, når der opsiges i henhold til bestemmelsen.

Indsigelse og retssag

Hvis lejeren gør indsigelse mod opsigelsen og vælger at anlægge en boligretssag om sagen, kan dette medføre, at udlejeren ikke kan tvinge lejeren til at flytte ud, før sagen er afgjort. I sådanne tilfælde vil udlejeren ikke have mulighed for at bevise sin intention om at indflytte ved faktisk indflytning i det lejede, og der skal derfor findes andre måder at dokumentere intentionen på.

Selskaber

Kun fysiske personer har som udgangspunkt ret til at opsige lejeforhold i henhold til denne bestemmelse. Dette betyder, at juridiske personer såsom ApS'er eller A/S'er som udgangspunkt ikke kan opsige lejeforhold efter bestemmelsen.

Selskaber kan som udgangspunkt ikke anvende bestemmelserne om opsigelse til eget brug, men her er der andre muligheder.” - Jan Blicher Grunnet

Erhverv

Lejeforhold, hvor lokaler er udlejet til erhvervsformål, kan ikke opsiges af udlejeren med henblik på at starte et erhverv i samme branche som lejerens. Dette gælder også for blandede lejemål og uanset om lejeren er erhvervsbeskyttet. Formålet med denne regel er at beskytte lejeren imod situationer, hvor udlejeren forsøger at udnytte sin opsigelsesret for at tilegne sig den goodwill og oparbejdede forretning, som lejeren har opbygget.

Ejerlejlighed

Hvis man bor i en ejerlejlighed og lejer sin bolig, er der visse regler for opsigelse. Hvis ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, og lejeaftalen blev indgået efter opdelingen, kan udlejeren kun opsige lejeren i visse tilfælde. Det er også et krav, at lejeren på lejeaftalens begyndelse var bekendt med, at det var en ejerlejlighed, og at der kunne ske opsigelse efter visse regler. Hvis lejeaftalen blev indgået efter 1. juli 1986, er det også et krav, at udlejeren tidligere har boet i lejligheden. Reglerne er indført for at beskytte lejere, der bor i ejerlejligheder, mod opsigelse fra udlejeren, der måske ønsker at sælge lejlighederne enkeltvis.

Beboerrepræsentant

I en ny bestemmelse foreslås det, at en lejer, der er valgt som beboerrepræsentant, ikke kan opsiges af udlejeren med henvisning til ønsket om at overtage lejerens lejlighed. Formålet med denne bestemmelse er at beskytte lejeren mod opsigelse på grund af deres hverv som beboerrepræsentant. Beskyttelsen gælder kun for lovligt valgte beboerrepræsentanter og ikke for andre medlemmer af lejerens husstand, der er valgt til beboerrepræsentant. Hvis opsigelsen ikke er blevet meddelt lejeren før valget til beboerrepræsentant, er opsigelsen ikke gyldig. Når lejerens hverv som beboerrepræsentant ophører, kan udlejeren igen afgive opsigelse, hvis betingelserne for opsigelse er opfyldt. Det er dog ikke meningen med bestemmelsen at give en tilsvarende beskyttelse til en talsmand, da det kun er i mindre ejendomme, hvor der er relativt få lejere, at der vælges talsmænd.

Udlejer bebor ejendommen

Hvis udlejeren bor i samme ejendom som lejeren, og udlejeren afgiver en opsigelse, så skal udlejeren tilbyde lejeren at overtage udlejerens egen lejlighed samtidig med opsigelsen. Bemærk, at denne bestemmelse kun gælder i tilfælde, hvor udlejeren selv bor i ejendommen. Når udlejeren overtager lejerens lejemål, vil udlejerens egen lejlighed blive ledig, og den skal således tilbydes lejeren. Vær opmærksom på, at dette er en ny udlejning, som ikke er underlagt de samme forpligtelser som erstatningsboliger, og derfor kan lejlighedens størrelse, leje og stand være væsentligt forskellig fra den hidtidige lejlighed. Det er dog ikke tilladt for udlejeren at stille urimelige krav og på den måde underminere sin forpligtelse i henhold til bestemmelsen.

Flere ejere

Hvis en ejendom ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed. Hvis der er flere ejere af en ejendom i fællesskab, kan de kun opsige én lejer ad gangen, så længe de ejer ejendommen. Hvis der opsiges flere lejere af boliger i samme ejendom, vil kun den første opsigelse være gyldig. Hvis samejet ejer flere ejendomme, kan der ske opsigelse af en lejlighed i hver ejendom. Det er kun personlige samejer, og ikke juridiske personer, der er omfattet af denne bestemmelse, da juridiske personer ikke kan opfylde kravet om at bebo boligen.

Ikke Rimelighedsafvejning

I det følgnede gennemgås en anden bestemmelse i lejeloven, hvorefter der ikke skal forestages en rimelighedsvurdering ved udlejerens opsigelse til eget brug.

Hvis en ejer eller andelshaver ønsker at opsige et lejemål i en ejer- eller andelsbolig og udlejer kun ejer én udlejet bolig, som vedkommende selv ønsker at bebo, kan lejemålet opsiges uden en rimelighedsvurdering. Det er en forudsætning af, at ejeren eller andelshaveren er den samme som på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det er dog vigtigt at påpege, at denne regel kun gælder for ejere af ejerboliger eller andelsboliger, der ejede den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse og som på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger.

Hensigt

Hvis en ejer eller andelshaver har til hensigt at opsige et lejemål i en ejer- eller andelsbolig og kun ejer én udlejet bolig, som personen selv ønsker at bebo, kan lejemålet opsiges i henhold til denne bestemmelse, under den betingelse, at ejeren eller andelshaveren stadig er den samme som på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Samme ejer

Det er vigtigt at understrege, at denne regel kun finder anvendelse på ejere af ejerboliger eller andelsboliger, der ejede den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på opsigelsestidspunktet ikke har andre udlejede ejer- eller andelsboliger.

Det er således væsentligt at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger lejeaftalen, og som på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen.

Opsigelsesadgangen i henhold til denne bestemmelse tilhører den oprindelige udlejer og kan derfor ikke overføres til en ny ejer eller andelshaver.

Det er en forudsætning, at udlejeren, altså ejeren eller andelshaveren selv, har til hensigt at bebo boligen. Hvis der er flere ejere, f.eks. et ægtepar, som ejer boligen i sameje, kan bestemmelsen stadig anvendes. Hvis den ene ægtefælle har til hensigt at flytte ind i boligen efter f.eks. en skilsmisse, kan lejeaftalen opsiges i henhold til bestemmelsen.

Det er et krav, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger lejeaftalen.” - Jan Blicher Grunnet.

Selskab

Hvis ejeren derimod er en juridisk person, f.eks. et selskab, kan denne som udgangspunkt ikke benytte sig af opsigelsesadgangen, da en juridisk person ikke kan opfylde betingelsen om at flytte ind i og bebo boligen.

1 bolig

Det er et krav efter denne bestemmelse, at ejeren eller andelshaveren, som ønsker at opsige lejemålet, kun ejer én udlejet ejerbolig eller andelsbolig.

Det er således også en forudsætning, at vedkommende på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede boliger end den, som der ønskes at opsige lejemålet for. Det betyder, at det klart fremgår af bestemmelsen, at opsigelse kun kan ske i overensstemmelse med denne bestemmelse, hvis udlejeren ikke har andre boliger, der er udlejet, på tidspunktet for opsigelsen.

Afgørelse fra landsretten: En udlejer ønskede at flytte ind i en lejlighed, og derfor opsagde hun lejerne. Lejerne argumenterede imidlertid for, at der ikke var nogen hjemmel til at opsige lejemålet, idet udlejeren reelt ejede andre ejendomme via et selskab, hvor hun var registreret som ejer. Udlejeren afviste dette og hævdede, at selskabet var ejet af hendes mand. Landsretten konkluderede, at udlejeren havde bevist, at hun havde til hensigt at bebo lejligheden selv på opsigelsestidspunktet. Retten fastslog på baggrund af bevisførelsen, at udlejeren aldrig havde været legal eller reel ejer af selskabet, som ejede ejendommene. Samtidigt fastslog landsretten, at der ikke var tale om omgåelse, eftersom selskabet var stiftet i 2003, og de de to lejligheder som udlejeren havde erhvervet i henholdsvis 1998 og 2000 var længe før ændringen af lejelovens opsigelsesregler i 2015.

Det er således væsentligt at se på, om udlejeren har været legal eller reel ejer af selskaber, som ejer og udlejer boliger.

Erstatning

Hvis det senere kan dokumenteres, at udlejeren aldrig havde til hensigt at flytte ind og bebo boligen, så er opsigelsen ikke gyldig. I så fald kan den tidligere lejer have ret til at blive genindsat i boligen eller få erstatning fra udlejeren, hvis lejeren har lidt et tab som følge af fraflytningen.

Lejeforhold i en ejer- eller andelsbolig kan opsiges af udlejeren, hvis ejeren eller andelshaveren har til hensigt at bebo lejligheden. Det skal dog bemærkes, at denne regel kun gælder for personer, der ejer ejerboligen eller andelen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på opsigelsestidspunktet ikke har andre udlejede ejer- eller andelsboliger.

Opsigelsesvarsel

Efter bestemmelsen kan lejemålet opsiges med et varsel på 1 år.

Det er væsentligt at huske på, at det også er muligt at opsige lejeforholdet i henhold til andre regler og muligheder. Du kan læse mere her om andre opsigelsesmuligheder.

Flere artikler

Du kan finde en masse information på LEJKA om bundfradrag, herunder kan du læse disse artikler: