At fremleje vil sige at lejer udlejer et lejemål, som ikke er ejet af lejer. Det kan være en hel bolig eller et værelse i boligen. Fremleje er en af de mest almindelige måder at udleje på i dag. Ikke desto mindre er der mange regler og betingelser for fremleje. Læs med i denne artikel, og bliv klogere på din fremlejesituation.
Kommunikation og markedsføring
Hvad er fremleje?
At fremleje vil sige at en lejer udlejer en bolig som lejeren ikke selv ejer. Der kan både fremlejes en hel bolig, eller blot dele af den. Eksempelvis foregår værelsesudlejning ofte gennem fremleje. Der skelnes mellem fremlejegiver og fremlejetager. Fremlejegiver fungerer som udlejer, og fremlejetager for lejer. Fremlejegiver er nemlig den som fremlejer boligen til en anden, og den som også lejer boligen af den faktiske udlejer. Fremlejetageren er derimod den, som bor til fremleje i boligen.
Hvis en hel bolig bliver fremlejet, skal fremlejegiver fraflytte lejemålet i fremlejeperioden. Hvis det derimod kun er en del af boligen der fremlejes, som eksempelvis et værelse, skal fremlejegiver blive boende i fremlejeperioden. Der er hertil strengere krav til fremleje af en hel bolig, end der er til fremleje af værelser.
Fremleje af et værelse
Hvornår må et værelse fremlejes?
Ved leje af en bolig, kan lejer vælge at fremleje et eller flere værelser i den. Når lejer blot fremlejer dele af boligen, er der forskel på om lejer selv skal bo i boligen i fremlejeperioden. Derudover er der to vigtige betingelser som skal opfyldes. For det første må fremlejegiver maksimalt fremleje halvdelen af lejemålets beboelsesrum til fremlejetagere. For det andet må det samlede antal personer som bor i lejemålet ikke overstige antallet af beboelsesrum. Udlejer må kun modsætte sig fremlejeaftalen, hvis disse betingelser ikke bliver imødekommet. Hvis de til gængæld ikke bliver overholdt, kan lejer risikere at skulle betale en bøde.
Der er mange, som tror at fremleje og tidsbegrænset leje er det samme. Dette er en myte, som nok er opstået i forbindelse med at begge typer af udlejning er midlertidig. Ved tidsbegrænset udlejning, er der tale om en bolig som udlejer selv ejer, i en midlertidig periode. Ved fremleje videreudlejes der en bolig, som lejer ikke selv ejer, i en midlertidig periode på maksimalt 2 år.
Du kan læse om myten, og øvrige myter omkring lejeaftaler, nedenfor.
Hvordan bestemmes huslejen for fremlejede værelser?
Huslejen for et fremlejet værelse skal fastsættes efter ‘det lejedes værdi’. For at definere det lejedes værdi, skal lejemålet sammenlignes med lignende lejemål og deres husleje. Det skal blandt andet undersøges hvad et værelse normalt koster at leje i det samme område. Værelserne der sammenlignes med, skal naturligvis være i samme stand og størrelse som det værelse der skal fremlejes.
Hvis der foretages en markant forbedring af lejemålet, kan huslejen blive sat op. Dette skyldes, at der her vil vurdere at det ‘lejedes værdi’ bliver større. Du kan læse mere om hvornår og hvordan en husleje kan stige i den nedenstående artikel.
Hvad er opsigelsesvarsel for fremlejede værelser?
Ved fremleje af et værelse, er fremlejeforholdet omfattet af lejelovens almindelige regler og frister for værelsesudlejning. Det betyder at både fremlejegiver og fremlejetager har en måneds opsigelse, med mindre de aftaler en længere varsel i lejekontrakten. Derudover har ingen af parterne i fremlejeforholdet krav på at give en begrundelse til opsigelsen. Opsigelsen skal være på skrift, så der ikke hersker tvivl. Du kan læse meget mere om reglerne for opsigelse i nedenstående artikel.
Tidsbegrænset fremleje af værelser
Den korte opsigelsesvarsel på en måned gør fremlejeforholdet relativt fleksibelt. På samme måde fjerner det ofte nødvendigheden i at gøre et lejeforhold tidsbegrænset, så det slutter på et bestemt tidspunkt. Det skyldes at begge parter hurtigt kan opsige uden begrundelse.
En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig i den fastsatte lejeperiode. Det kan være en fordel at gøre en fremlejeaftale tidsbegrænset, hvis fremlejegiver ved at lejemålet kun kan lejes ud i et bestemt tidsrum. Med en tidsbegrænsning i fremlejeforholdet er fremlejegiver sikker på at lejeaftalen ikke opsiges efter kort tid. Det kan eksempelvis være en fordel for fremlejegiver, hvis lejemålet skal lejes ud til en anden fremlejetager efter et halvt år. Her vil det være fordelagtigt at garantere at lejemålet ikke bliver opsagt efter få måneder, hvormed fremlejegiver skal finde en ny fremlejetager i et kort tidsrum. Du kan læse om det tidsbegrænsede lejemål i artiklen nedenfor.
Fremleje af en hel bolig
Hvornår må en hel bolig fremlejes?
Lejer må som udgangspunkt fremleje hele sin bolig i op til 2 år. Dog må lejer kun fremleje hele boligen, hvis nogle vigtige betingelser for lejemålet er opfyldt.
Må lejer altid fremleje en hel bolig?
Boligens udlejer må modsætte sig et fremlejeforhold, hvis de ovenstående betingelser ikke er opfyldt. Eksempelvis kan udlejer modsætte sig hvis ejendommen som lejemålet befinder sig i har mindre end 13 bebeoelseslejligheder. Derudover, hvis der kommer til at bo flere fremlejetagere end der er beboelsesrum. Har udlejer en anden vigtig og saglig årsag til at modsætte sig, kan denne også være relevant. Det kan eksempelvis være, at udlejer har dårlig erfaring med en af fremlejetagerne fra tidligere lejeforhold. Manglende huslejebeting eller øvrig misligholdelse af en lejeaftale, vil være en gyldig grund til at udlejer kan modsætte sig fremlejeforholdet.
Erstatningsansvar når en hel bolig fremlejes
I et fremlejeforhold er det i sidste ende fremlejegiver som er ansvarlig overfor udlejer. Det vil sige at det er den part som oprindeligt har lejet boligen, som bærer ansvaret. Fremlejegiver er erstatningsansvarlig hvis fremlejetager skader eller misligholder lejemålet. Derudover skal fremlejegiver sørge for at fremlejetager overholder husordenen og reglerne for god skik og orden, og behandler lejemålet ordentligt.
Interne aftaler mellem fremlejegiver og fremlejetager kan forhindre, at fremlejegiver skal hæfte for fremlejetager. Disse aftaler skal være på plads i lejekontrakten, så konflikter kan undgås. Det er meget vigtigt at aftalerne er på plads, før fremlejemålet begynder. Uden aftalerne på plads, vil fremlejegiver nemlig stå med erstatningsansvaret for hele lejemålet.
Lejekontrakten ved fremleje
Uanset om der fremlejes en hel bolig eller et værelse, skal der laves en lejekontrakt. En fremlejeaftale skal nemlig indgås skriftligt mellem fremlejegiver og fremlejetager. Det er vigtigt at lejekontrakten bliver lavet forud for fremlejeaftalen. Udlejer skal også have en kopi af lejekontrakten inden fremlejetager overtager boligen. LEJKAs gratis, digitale lejekontrakt gør det nemt for både fremlejetager, fremlejegiver og udlejer. Lejekontrakten kan udarbejdes nemt og hurtigt og underskrives med NemID. Efter underskrift kan fremlejegiver og fremlejetager finde den under Mit LEJKA. Her kan den downloades som PDF, så der kan sendes en kopi til udlejer.
Gratis hjælp til lejekontrakt
LEJKA kan også hjælpe med at udfylde og gennemgå lejekontrakten gratis. Der er mange vigtige elementer og fald grupper som fremlejegivere skal være opmærksom på. Dem har vi helt styr på hos LEJKA. I et fremlejeforhold er det især vigtigt at udfylde en lejekontrakt korrekt, da både udlejer, fremlejetager og fremlejegiver er involveret. Hvis man vil sikre fundamentet for resten af lejeforholdet, anbefaler vi derfor LEJKAs gratis, juridiske assistance. Tryk herunder, for at få hjælp!
Har du spørgsmål?
Det kan være svært at finde rundt i de mange regler. Hvis du har spørgsmål til fremleje, er du altid velkommen til at kontakte os hos LEJKA. Vores juridiske eksperter er klar til at rådgive dig og besvare alle dine spørgsmål.
Klik på telefonen, for at kontakte os!
Til den ekstra nørdede!
Her er en gennemgang af Lejelovens forskellige regler og bestemmelser for fremleje af lejemål.
Fremleje af lejemål
