En opsigelse af en lejeaftale vil finde sted, når udlejer eller lejer ikke længere ønsker at fortsætte lejeforholdet. Der er dog mange forskellige regler for opsigelse for henholdsvis udlejer og lejer. Reglerne afhænger også af hvilket lejemål der opsiges. Læs med her!
Kommunikation og markedsføring
Hvad er opsigelse?
En opsigelse finder sted, når udlejer eller lejer ikke længere ønsker at forsætte et lejeforhold. Når en lejeaftale opsiges, er det lejelovens regler og varsler for opsigelse af lejemål som gælder. Det betyder at lejer og udlejer får en fastsat opsigelsesfrist, som afgør hvornår lejeforholdet fraflyttes. Opsigelsesfristen og reglerne afhænger hertil af hvilket lejemål der er tale om.
Hvad er ophævelse?
Hvis en lejeaftale ophæves, er der andre regler som gælder. Reglerne følger ikke længere lejelovens standardiserede frister og varsler. Hvis udlejer ophæver, kan lejer miste adgang til det lejede fra den dag som lejeaftalen ophæves. Hvis lejer ophæver, kan lejemålet på samme måde fraflyttes med det samme. Typisk vil ophævelsen ske, når enten udlejer eller lejer misligholder lejemålet eller lejeforholdet. Du kan læse mere herunder, i vores artikel om ophævelse af lejeaftaler.
Tidsbegrænsede lejeaftaler
Lejelovens regler for opsigelse varierer i forhold til om et lejemål er tidsbegrænset eller ubegrænset. Hvis lejemålet er tidsbegrænset, kan det i princippet ikke opsiges. Lejemålet vil ophøre af sig selv, på en dato ude i fremtiden. Med andre ord er det tidsbegrænsede lejemål som udgangspunkt uopsigeligt. Udlejer og lejer kan dog blive enige om at det tidsbegrænsede lejemål alligevel kan opsiges. Dette skal beskrives og begrundes i lejekontraktens §11. Du kan læse meget mere i vores artikel om om tidsbegrænsede lejeaftaler.
Ubegrænsede lejeaftaler
Hvis lejemålet er ubegrænset, er der andre regler for opsigelse. Reglerne afhænger ligeledes af, om det er lejer eller udlejer som opsiger lejeaftalen. Lejer kan opsige en bolig når som helst, med tre måneders varsel. Ved værelsesudlejning, for værelser uden separat køkken, kan lejer opsige lejemålet med en måneds varsel.
Hvor lejer kan opsige et lejemål når som helst, skal man som udlejer ofte have en særlig god grund til at opsige. Derudover har man som udlejer typisk en væsentligt længere opsigelsesvarsel på minimum et år. Ved udlejning af værelser, er opsigelsesvraslen dog også kun en måned for udlejer. Nedenfor kan du læse mere om kravene og vilkårene der gælder for opsigelse i forskellige situationer.
Lejers opsigelse
Hvis lejer opsiger et ubegrænset lejemål, er der få krav til opsigelsen. Opsigelsen skal være skriftlig, og det skal være tydeligt at der er tale om en opsigelse. Lejer behøver ikke en særlig grund for at opsige. Derfor behøver selve opsigelsen heller ikke indeholde en årsag. Det anbefales at opsigelses angiver:
Lejers opsigelse uden ægtefælles samtykke
Lejer man et lejemål sammen med sin ægtefælle, kan man ikke opsige lejemålet uden samtykke. Dette gælder hvis lejemålet fungerer som familiens bolig, eller hvis lejemålets lokaler er tilknyttet ægtefællens erhverv. I tilfælde hvor ægtefællen er umyndig, skal man have samtykke fra ægtefællens værge til at opsige lejemålet. En værge er eksempelvis nødvendig, hvis ægtefællen er syg, og derfor er ude af stand til at tage vare på sig selv. Ægtefællen har ikke altid juridisk grundlag til at agere som værge, og træffe beslutninger på vegne af ægtefællen. Det er oftest en tredjepart, der skal agere som værge ved umyndighed.
Hvis den ene ægtefælle opsiger et lejemål uden den anden ægtefælles samtykke, kan opsigelsen blive afvist. Dette er dog kun hvis man er gift, og ikke når man er samlevende. Samtykket skal indhentes fra ægtefællen uanset om man er separeret eller skilt. Hvis lejeaftalen er opsagt uden samtykke, vil det næste skridt som regel være boligretten. Man kan her lægge sag an mod den part, som ægtefællen har indgået den ugyldige aftale med. Sagen skal anlægges senest 3 måneder efter at man har fået kendskab til opsigelsen, og senest et år efter lejemålet er opsagt.
Udlejers opsigelse
Hvis udlejer opsiger lejer, skal opsigelsen være skriftlig. Opsigelsen skal, modsat lejers opsigelse, indeholde en begrundelse. I opsigelsen skal udlejer ligeledes oplyse lejer om rettigheden til at gøre indsigelse inden for 6 uger. Hvis lejer ikke godkender begrundelsen, kan grundlaget for opsigelsen nemlig blive vurderet.
Ved værelsesudlejning er der andre regler som gælder. Her skal udlejer nemlig ikke have en særlig grund. Dertil skal udlejer ikke informere lejer om et krav på indsigelse mod opsigelsen. Nedenfor kan du læse udlejers gyldige årsager til at opsige.
Udlejers opsigelse af ejendom som skal renoveres
Hvis det lejemål som man lejer ud skal renoveres eller nedrives, kan man være nødsaget til at opsige lejer. Denne situation anses nemlig som en særlig årsag der nødvendiggør en opsigelse. I tilfælde hvor ejendommen skal genudledlejes efter renoveringen, har lejer dog krav på en erstatningsbolig i renoveringsperioden.
Udlejers opsigelse når lejer tilsidesætter god skik og orden
Uanset om et lejemål er tidsbegrænset eller ubegrænset, kan der være særlige grunde til at en udlejer bliver nødsaget til at opsige. En af disse grunde, kan være lejers tilsidesættelse af god skik og orden. Lejeaftalen kan opsiges hvis lejer er til gene overfor ejendommen, udlejeren, ejendommens øvrige beboere, udlejerens ansatte, eller andre som lovligt færdes i ejendommen. Hvis lejer er til grov gene for ejendommen, kan udlejer i stedet ophæve lejekontrakten. Det betyder at lejer vil være nødsaget til at fraflytte fra dags dato frem for efter opsigelsesperioden. Du kan læse mere om dette i vores artikel om ophævelse af lejeaftaler.
Hvis udlejer mener at lejer tilsidesætter god skik og orden, skal lejer som det første have en advarsel. Fortsætter tilsidesættelsen, vil det blive vurderet om de forhold som er til gene kræver at lejer flytter ud. Det vil som regel variere fra sag til sag. Det er vigtigt at udlejer har dokumentation på den fortsatte tilsidesættelse.
Hvis tilsidesættelsen ikke er alvorlig nok til at medføre en opsigelse, kan udlejer gøre lejemålet betinget. Det betyder at lejer kan blive boende på den betingelse, at lejer stopper med at tilsidesætte god skik og orden. Hvis lejer overtræder udlejers betingelser inden for et år efter betingelsen, kan lejeaftalen opsiges.
Udlejers opsigelse hvis lejer ikke overholder husorden
Det forventes at lejer overholder de husordensregler som er bestemt af udlejer eller beboerrepræsentationen for ejendommen. Hvis de ikke overholdes, kan det medføre en advarsel fra udlejer. Ved gentagne overtrædelser, kan lejer risikere at blive opsagt.
Udlejers opsigelse af enkeltværelser
Hvis man udlejer et enkeltværelse uden adgang til køkken, skal man ikke have en særlig grund for at opsige lejer. Dertil lyder opsigelsesvarslen på en måned, i stedet for et år. Ved værelsesudlejning i ubegrænsede lejeaftaler har udlejer og lejer altså en lige lang opsigelsesvarsel. Hertil har begge parter lige mulighed for at opsige.
Udlejers opsigelse af den ene af to bebeoelseslejligheder
Hvis man som udlejer bor i den ene del af et hus, og lejer den anden del af huset ud, kan man opsige lejer uden at have en særlig grund. Med ‘hus’ hentyder man til, at ejendommen indeholder mere end bare én bolig. Hvis man vil opsige lejeren af den anden beboelseslejlighed, skal man have boet i den ved lejekontraktens indgåelse. Ligeledes skal udlejer flytte ind i beboelseslejligheden ved overtagelse. Ved denne type af opsigelse har man som udlejer en opsigelsesvarsel på minimum et år.
Udlejers opsigelse af lejer i andelsbolig eller ejerbolig
Hvis man som udlejer ønsker at flytte ind i det lejemål som man lejer ud, skal man være opmærksom på en række krav. Udlejer har en opsigelsesvarsel på et minimum år, med mindre man i lejeforholdet har aftalt en længere varsel. Derudover skal udlejerville bo i lejemålet selv. Hvis det er en beboelsesejendom, er det nemlig ikke nok blot at bruge lejemålet til noget andet en gang i mellem.
Udlejer må hverken eje eller være andelshaver i andre boliger som lejes ud på opsigelsestidspunktet. Denne bestemmelse gælder dog kun for lejemål indgået efter d. 1 juli 2015, hvor den nye lejelov trådte i kraft. Opsigelsen må kun finde sted hvis den udlejer som opsiger, er den samme udlejer som indgik lejeaftalen til at starte med. Dertil er det et krav at udlejeren selv vil bo i boligen. Hvis det senere viser sig at udlejer ikke havde planer om at bo i boligen, kan lejer have krav på erstatning.
Der vil altid være en rimelighedsvurdering af udlejerens opsigelse. Her tages der både udgangspunkt i udlejers og lejers situation. Som regel tages der hensyn til hvor lang tid udlejer har ejet ejendommen. Derudover tages der hensyn til lejers mulighed for at finde en ny passende bolig indenfor opsigelsesperioden. Da der er tale om en vurdering, afhænger afgørelsen af forskellige omstændigheder fra sag til sag. Ofte vil der i vurderingen af opsigelsen lægges vægt på:
Når lejer arbejder for ejendommen
Der er ofte tilknyttet viceværter, inspektører og varmemestre til ejendomme som skal sørge for drift og adminstration. Da disse mennesker fungerer som funktionærer, bliver de oftest tilbudt et lejemål i forbindelse med en ansættelse. Men hvis arbejdsforholdet ophæves, vil lejemålet oftest også blive opsagt af udlejer. Dette er dog kun tilfældet, hvis funktionen er blevet påtaget i forbindelse med indflytning. Har man påtaget sig funktionen undervejs, kan man blive opsagt som lejer her.
For at opsige funktionæren, er det et krav at arbejdet er udført utilstrækkeligt. Bliver man opsagt som funktionær, kan ens lejemål dog først opsiges når lejemålet skal genudlejes. Derudover må lejeålet kun genudlejes til en erstattende funktionær.
Når lejer bor i virksomhedens lejemål
I mange virksomheder bliver medarbejdere tilbudt et lejemål i forbindelse med en ansættelse. Hvis man stopper sin funktion i virksomheden, skal man dog typisk fraflytte lejemålet. Dette gælder både hvis lejer selv opsiger sin funktion eller hvis lejer bliver opsagt. For at opsigelsen af lejemålet er gyldig, er det dog et krav at det skal genudlejes til en anden medarbejder i virksomheden.
Udlejers salg af lejemål er IKKE en gyldig årsag
Udlejers ønske om at sælge et lejemål er ikke en tilstrækkelig grund til at opsige lejer. Dette skyldes at salget af lejemålet ikke kan ændre på de lejevilkår, som lejer har skrevet under på ved indgåelse af lejeaftalen. Uanset om Ønsket om salg kan derfor ofte komme i strid med den lejekontrakt som binder lejer til lejemålet.
Udlejers genudlejningspligt
Nogle gange har lejer et ønske om at flytte ud i opsigelsesperioden. Eksempelvis kan lejer have fundet en ny bolig, som kan blive overtaget før den aftalte fraflytningsdato. Hvis lejer vil flytte ud før fristens udløb, har udlejer en genudlejningspligt. Det betyder at udlejer skal forsøge at finde en ny lejer til at overtage lejemålet, hvis det fortsat skal lejes ud.
Udlejer skal dog ikke godtage hvem som helst. Udlejer skal heller ikke nødvedigvis godtage en ny lejer som den eksisterende lejer finder. At der er tale om en genudlejningspligt betyder dog at udlejer aktivt skal forsøge at finde en ny lejer. Hvis udlejer ikke forsøger, kan lejer fritages for at betale husleje i opsigelsesperioden.
Lykkes det ikke at genudlejde, skal den oprindelige lejer betale husleje for lejemålet i hele opsigelsesperioden. Dette gælder også, hvis lejer flytter før tid. I nogle tilfælde kan lejer derfor risikere at betale en dobbelt husleje for to lejemål. Finder udlejer en ny lejer, skal den nye lejer overtage huslejebetalingen. Udlejer må ikke modtage husleje fra to lejere, og skal påkræve lejen fra den nye lejer. Beslutter udlejer sig for ikke længere at leje ud, skal lejer stoppe med at betale husleje i opsigelsesperioden.
Lejers indsigelse mod opsigelse
Hvis udlejer opsiger lejer, har lejer mulighed for at gøre indsigelse inden for 6 uger. Udlejer skal informere lejer om muligheden for at gøre indsigelse i opsigelsen. At gøre indsigelse betyder, at man klager over grundlaget for sin opsigelse. Dette kan eksempelvis være aktuelt, hvis udlejer ikke oplyser en tilstrækkelig årsag til at lejer skal flytte ud af et ubegrænset lejemål. Indeholder udlejers opsigelse ikke en tilstrækkelig mængde af information, lever den ikke op til lejelovens formkrav for opsigelse. Dette kan medføre, at opsigelsen betragtes som ugyldig. Ved værelsesudlejning har lejer imidlertid ikke denne mulighed.
Indsigelsen skal ske inden for 6 uger efter opsigelse – ellers vil den blive afvist. Derudover skal indsigelsen, ligesom udlejers opsigelse, være skriftlig og sendes i brevform. Hvis udlejer ønsker at opretholde opsigelsen, vil det næste skridt typisk være en retssag hos Boligretten. Udlejer kan, efter indsigelsen, lægge sag an mod lejer. Dette skal ske senest 6 uger efter lejefristens udløb.
Skulle man nå dertil hvor man ikke kan blive enige, vil LEJKA altid anbefale at gøre brug af vores rådgivning eller konfliktløsning. Hos LEJKA er det gratis og hurtigt, hvorimod en eventuel retssag kan koste tid, energi og dyre domme. LEJKAs erfaring viser at det er de færreste som ønsker at bringe en konflikt for retten. 
Automatisk opsigelsesvarsel
Hos LEJKA tilbyder vi også automatisk opsigelsesvarsel. Før en lejeperiode udløber, sender vi udlejer og lejer en påmindelse en måned i forvejen. Det er vigtigt at der er en slutdato for dit lejemål, hvis du vil modtage opsigelsesvarslen. Det kan du sørge for under Mit LEJKA. De automatiske opsigelsesvarsel er smart, hvis du vil være forberedt når datoen nærmer sig. Du kan læse mere om tilbuddet herunder.
LEJKAs hjælp til opsigelse
Det er ikke altid nemt at finde rundt i reglerne og fristerne, og derfor kan du altid kontakte LEJKA med spørgsmål. Vores juridiske rådgivere sidder altid klar til at se nærmere på din situation, så du kan undgå problemer og konflikter i dit lejeforhold.
Klik på telefonen, for at kontakte os!
Til den ekstra nørdede!
Her er en gennemgang af Lejelovens forskellige regler og bestemmelser for opsigelse af lejeaftaler.
Opsigelse af lejeaftale
