I praksis er lejeregulering en proces, der kræver opmærksomhed og planlægning.
Jan Blicher Grunnet
Advokat
Dato:
10-03-2022
10-03-2022
Rådgivning til udlejere og lejere
Varsling og formelle krav
Når man skal give varsel om ændring af lejen til markedsleje, er det vigtigt at opfylde kravene til varslet for at undgå, at det anses for ugyldigt.
Hvis varslet ikke lever op til kravene, vil man som den varslende part skulle starte forfra og fremsende et nyt varsel med en ny dato for den varslede huslejes ikrafttræden.
Det er derfor afgørende at sikre, at varslet indeholder alle nødvendige informationer og opfylder de nødvendige kriterier. Det er således ekstremt vigtigt i første omgang at undgå eventuelle fejl og misforståelser, som kan resultere i unødvendige omkostninger og konflikter.
Det er vigtigt at huske på, at hvis din kontraktspart ikke accepterer varslingen om at hæve huslejen til markedsleje, skal der indgives en stævning inden for en bestemt frist, ellers vil varslingen blive annulleret.
Skriftlighed
Når man ønsker at varsle om en ændring i huslejen for et erhvervslejemål, er det vigtigt at huske på, at varslingen altid skal ske skriftligt. Dette betyder dog ikke, at man er bundet til at anvende et bestemt medie til at fremsende varslet, så længe det skriftlige varsel er kommet frem til modtageren. Dette betyder, at man som udlejer også kan vælge at fremsende varslet via e-mail, så længe man sørger for at dokumentere, at varslet er modtaget.
Som udlejer er det vigtigt at huske, at man har bevisbyrden for, at varslet er modtaget af lejer. Derfor kan det være en god ide at sende varslet både som normal post og anbefalet post, eller at benytte en fax. På den måde sikrer man sig, at man kan dokumentere, at varslet er blevet fremsendt til lejer.
Det er vigtigt at påpege, at kravet om skriftlighed ikke indebærer, at man som udlejer skal argumentere for, hvorfor man mener, at lejen er for høj. Det er tilstrækkeligt at oplyse, at man som udlejer mener, at huslejen væsentligt afviger fra markedslejen for det pågældende lejemål. Det er så op til lejer at vurdere, om man ønsker at acceptere den foreslåede ændring i huslejen eller ej.
Ændringens størrelse
Når der varsles en forhøjelse af huslejen til markedslejen, er det vigtigt at angive den nøjagtige beløbsmæssige ændring, som man ønsker at varsle op til. Det er ikke tilstrækkeligt blot at påstå, at lejen afviger væsentligt fra markedslejen. Man skal oplyse den specifikke leje, som man ønsker at varsle til, og hvor stor ændringen er i forhold til den eksisterende leje. Som udgangspunkt skal ændringen fordeles over en periode på 4 år, hvor lejen hæves eller sænkes med 1/4 af ændringen om året. Det er derfor afgørende, at varslet klart angiver, hvordan den varslede ændring vil blive fordelt over de 4 år. Da dette dog kan fraviges ved aftale, er det vigtigt at undersøge, hvad der allerede er fastsat i lejeaftalen, inden man varsler en ændring i huslejen.
For at foretage en lejeregulering er det således en betingelse, at varslingskravet indeholder specifik information om størrelsen på reguleringen.
Tidspunktet for ændringen
Krav om regulering af leje til markedslejen kan kun gøres gældende efter mindst 4 år fra lejeperiodens start. Er der tale om en situation, hvor der tidligere har været en lejeforhøjelse, så er det en betingelse, at der mindst er gået 4 år fra den tidligere lejeforhøjelse.
Reguleringen af lejen skal også indfases i lejeforholdet og kan ikke forhøjes samlet på én gang.
Reguleringen af lejen skal fordeles ligeligt over de næste 4 år. Det betyder, at den årlige regulering udgør 1/4 af den samlede regulering. Det betyder, at hvis der eksempelvis er tale om en regulering på 20% over 4 år, så vil lejen stige med 5% om året i de næste 4 år. Det er vigtigt at bemærke, at dette kun gælder for erhvervslejemål og kræver, at lejen er væsentlig lavere eller højere end markedslejen, hvilket du kan læse mere om her.
Samtidigt er der også et krav om varsling af lejer.” - Jan Blicher Grunnet
For at regulere lejen skal der gives lejeren et varsel på 3 måneder. Samtidigt er det en betingelse, at varslingskravet sendes skriftligt, og det skal inkludere størrelsen af reguleringen samt oplysninger om, hvordan modparten kan gøre indsigelse. Uden disse oplysninger vil kravet være ugyldigt, medmindre det kan bevises, at manglen ikke har haft en negativ effekt på den anden parts retsstilling. Det er derfor ekstremt vigtigt at sørge for, at kravet er korrekt formuleret og indeholder alle relevante oplysninger for at undgå eventuelle problemer senere hen. Det er også vigtigt at overholde de 3 måneders varsel, da dette er en væsentlig del af processen. For eksempel kan varslet gives den 30. december med henblik på at lejen skal ændres fra den 1. april. Dog er det muligt at afvige dette punkt ved en aftale, men det kræver en specifik forbehold herom. Det er også vigtigt at overveje, at nogle kriterier er ufravigelige, og kan medføre, at processen skal gå om igen inden der eventuelt anlægges en retssag.
Oplysning om klageadgang
I forbindelse med varslingen af forhøjelse af lejen til markedsleje i erhvervslejemål, skal lejeren have direkte information om, at lejeren har mulighed for at fremsætte indsigelser i henhold til § 13, stk. 9 i Erhvervslejeloven. Det er vigtigt at være opmærksom på dette krav, eftersom varslingen om markedslejeforhøjelse ellers som udgangspunkt vil være ugyldig, og processen skal gå om.
Når lejeren modtager varslingen om regulering af lejens størrelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter modtagelsen, hvis lejeren ikke kan godkende kravet.
Hvis der rettidigt modtages en indsigelse til et krav om lejeændring til markedslejen, skal der anlægges sag ved boligretten senest 6 uger efter fristens udløb.
Derfor skal udlejeren anlægge en retssag ved boligretten, hvis der kommer en indsigelse fra lejeren, og udlejeren ønsker at fastholde kravet om regulering og forhøjelse af lejen til markedslejen.
Sagen ved Boligretten skal anlægges senest 6 uger efter den oprindelige 6-ugers frist. Herefter vil Boligretten træffe afgørelse om reguleringen er berettiget og opfylder alle de formelle krav, og om lejen skal forhøjes og med hvilket beløb der kan ske forhøjelse med. I denne forbindelse vil boligretten henholde sig til en syn og skønserklæring, som er indhentet i forbindelse med boligretssagen, hvilket du kan læse mere om her.
Det er vigtigt, at kravet om lejeregulering er fremsat skriftligt og indeholder de nødvendige oplysninger om reguleringens størrelse samt oplysninger om modpartens adgang til at gøre indsigelse. Hvis kravet mangler disse oplysninger, vil det som udgangspunkt være ugyldigt, medmindre det kan godtgøres, at manglen ikke har påvirket modpartens retsstilling.
Andre forhold
Der er mange andre forhold, som du skal være opmærksom på i forbindelse med reguleringen af lejen til markedslejen.
Husk at læse disse artikler, hvis du skal lave en forhøjelse af lejen i henhold til reglerne om markedslejeregulering i et erhvervslejeforhold:
Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes i artiklerne, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar:
