Det er væsentligt at vurdere de vilkår, som er tilknyttet lejemålet ved vurderingen af markedslejen for erhvervslejemål.

Selvom to lejemål kan have samme størrelse, beliggenhed og vedligeholdelsesstandard, kan de have vidt forskellige lejepriser baseret på forskellige vilkår i erhvervslejekontrakten. For at sammenligne lejeniveauet med andre lejekontrakter i samme område er det vigtigt at overveje alle lejevilkår, som har indvirkning på lejefastsættelsen, herunder eksempelvis årlige lejereguleringer, lejerens mulighed for at overdrage lejemålet til en ny lejer, betalinger til udlejer udover lejen mv.

Bedømmelse af lejevilkårene sker ud fra "markedskonforme vilkår," som er, hvad en normal og erfaren lejer og udlejer typisk ville aftale af lejevilkår for det pågældende lejeforhold. Når man sammenligner lejemål, er det afgørende at se på alle de forhold, der kan have indvirkning på den samlede lejepris.

I visse lejemål vil lejen blive reguleret med 5% om året, og du vil også skulle betale andel i fællesudgifter og have et udvidet varmeregnskab.” - Jan Blicher Grunnet

I andre lejemål vil udlejeren tage sig af både ud- og indvendig vedligeholdelse og du vil have fuld afståelsesret uden at skulle betale andel i fællesudgifter. I dette tilfælde vil varmebetalingen også være inkluderet i lejen, som vil være fastsat i 10 år. 

Det er normalt at aftale en årlig lejeregulering, der typisk er baseret på nettoprisindekset for at sikre mod inflation. Reguleringen kan også have en minimums- eller maksimumsprocentsats knyttet til sig, hvor lejen fx årligt reguleres i forhold til nettoprisindekset med minimum 2-3 % og maksimum 5-6 %. Tidligere for nogle år siden lå nettoprisindeksændringen omkring eller lidt under 1 % p.a., hvilket betød, at en minimumsreguleringsklausul på 4 % p.a. kunne give en ekstra stigning for udlejer. Nu ligger reguleringen efter nettoprisindeksreguleringen højt. Det er vigtigt at have disse faktorer i mente, når man fastsætter lejevilkårene for et erhvervslejemål.

I nogle ældre lejekontrakter kan man se, at lejen kun reguleres med en vis procentdel af nettoprisindeksændringen eller slet ikke reguleres automatisk. Dette betyder, at der må varsles markedslejereguleringer løbende. Markedslejen kan naturligvis afvige mere end, hvad en regulering efter nettoprisindekset ville medføre. Markedslejen er bestemt af udbud og efterspørgsel og ikke af primært inflationen. En andet almindeligt lejevilkår i erhvervslejekontrakten er, at lejer skal betale driftsomkostninger samt skatter og afgifter i tillæg til grundlejen. Hvis lejer skal betale større beløb til udlejer for eksempelvis vicevært, udvendig vedligeholdelse og henlæggelser til fornyelser, vil det mindske den leje, som en normal lejer er villig til at betale.

Ved vurderingen af markedslejen for et erhvervslejemål er det vigtigt at tage højde for de ekstra omkostninger, som lejer kan pålægges udover den aftalte leje.” - Jan Blicher Grunnet

Disse omkostninger kan være betydelige og beløbe sig til flere hundrede kroner per kvadratmeter, og det er derfor vigtigt at tage højde for dem, når man sammenligner med lignende lejemål på markedet. For butikslejemål er det ofte muligt for lejeren at overdrage lejemålet til en ny lejer, mens det er mindre almindeligt for kontorer og administrative lejemål, da disse ikke er afhængige af beliggenheden på samme måde. Derfor kan det være af stor betydning for en butikslejer at have muligheden for at overdrage lejemålet til en ny lejer, særligt hvis lejeren ønsker at sælge sin forretning eller virksomhed.

For erhvervslejemål kan det nogle gange forekomme, at udlejer har en udpegningsret til at ændre lejevilkårene, hvis lejemålet afstås. Dette kan være en fordelagtig bestemmelse for udlejer, da det forhindrer lejer i at overdrage erhvervslejekontrakten til en ny lejer. Men værdien af en manglende afståelsesret for en lejer kan variere afhængigt af mange faktorer og kræver en konkret vurdering. Som en generel regel kan en afståelsesret, der begrænser lejers mulighed for at afstå til en ny lejer inden for samme anvendelse, have en negativ indvirkning på markedslejen. For eksempel vil en afståelsesret på en hovedgade i en større alt andet lige have en højere beløbsmæssig værdi end i en lille by på landet, hvor butikken nemt kan findes uanset placering.

Domstolene har ikke fastsat specifikke procentsatser for manglende afståelsesret, men der findes to boligretsafgørelser (fra Esbjerg og Odense), hvor manglende afståelsesret og fremlejeret har ført til et afslag på ca. 15% i forhold til markedslejen.

Beliggenhed

Når man skal fastlægge markedslejen på et erhvervslejemål, spiller beliggenheden en yderst vigtig rolle. Det er afgørende at tage hensyn til beliggenheden på hovedgaden eller strøget i forhold til sidegaden eller måske endda kvisten i forhold til stueplan. Det kan også have stor betydning, hvilken del af hovedgaden lejemålet er beliggende på - om det er i den travleste del, hvor de fleste mennesker færdes, eller om det er i en mere afsidesliggende del af hovedgaden. Endvidere kan det også have betydning, om lejemålet er placeret ved siden af en publikumsmagnetforretning eller om det er langt fra disse butikker. Det kan være populære dagligvareforretninger eller andre butikker.

Det skal dog samtidigt erindres, at markedslejen ikke er bundet til et bestemt kvarter eller område, og derfor er det relevant at indsamle oplysninger om markedslejen i identiske kvarterer eller områder.” - Jan Blicher Grunnet

For butikker, restauranter, beværtninger og lignende er beliggenheden - sammen med udgifts-/lejeniveauaet - ofte det mest afgørende parameter, da det er afgørende for, om lejer vil være interesseret i lejemålet. Beliggenhed er også det første parameter, der er nævnt i eksemplificeringen af erhvervslejelovens § 13.

Beliggenheden af et butikken, restauranten og beværtningen er afgørende for markedslejen og kan have stor betydning for generering af omsætning. Det er derfor vigtigt at overveje, om lejemålet er beliggende centralt på en hovedgade tæt på populære butikker eller på en trafikeret vej med høj kundetrafik. Hjørneplaceringer kan være en fordel for butikker, da de giver facade til to sider, men det afhænger af en konkret vurdering, hvor stor en fordel det vil være. For kontorer og lignende har beliggenheden typisk mindre betydning for markedslejen.

Anvendelse

Erhvervslejeloven nævner i § 13 også vigtigheden af lejemålets anvendelsen og brugsmulighederne, altså hvad lejemålet kan og må bruges til af lejeren. Hvis man ønsker at opnå den højeste mulige markedsleje, er det anbefalelsesværdigt at have en bred anvendelsesbestemmelse, herunder eksempelvis "erhvervsvirksomhed". Men en bred anvendelsesbestemmelse betyder mindre kontrol for udlejeren over, hvad lejeren kan drive af virksomhed fra lejemålet. På denne baggrund ses det ofte, at erhvervslejekontrakter indeholder mere snævre formuleringer. En snæver anvendelse kan også forhindre optimal brug af lejemålet i forhold til markedsmulighederne.

En snæver anvendelsesbestemmelse kan også påvirke afståelsesbestemmelsen og gøre den nærmest illusorisk, medmindre andet er aftalt direkte.” - Jan Blicher Grunnet

Størrelsen på et lejemål spiller også en stor rolle, da store lejemål ofte har en lavere leje pr. kvadratmeter end små lejemål. Dette skyldes en form for mængderabat, da den samlede lejeudgiftsbelastning er afgørende for lejer. Det er dog ikke kun størrelsen på lejemålet, der påvirker markedslejeniveauet, men også kvaliteten af lejemålet og indretningen af lokalerne.

Lejemålets indretning og mulige anvendelse har betydning. For et butikslejemål vil en fin og synlig facade eksempelvis have betydning, og typisk være mere efterspurgt og dermed kunne oppebære en højere leje. Er butikslejemålet ikke synligt for forbipasserende, kan det være svært at anvende lejemålet effektivt til butiksvirksomhed.

Et restaurationslokale på Strøget kan for eksempel ikke sammenlignes med et kælderlokale på Strøget, da der kan være stor forskel på de nødvendige indretninger og faciliteter, som kræves for at drive henholdsvis en restaurant og en kælderforretning. For at kunne sammenligne lejemål korrekt, er det derfor vigtigt at have fokus på lignende lejemål med tilsvarende indretninger og funktioner, og ikke blot almindelige kontorlokaler eller butikslokaler, der ikke nødvendigvis opfylder de specifikke krav til de enkelte erhverv. For eksempel kan en bagerforretning ikke sammenlignes med en urmagerforretning, da deres krav til indretning og faciliteter er helt forskellige. Således er det vigtigt at have en grundig og detaljeret vurdering af sammenligningsgrundlaget, når markedslejen skal fastsættes for forskellige typer af erhvervslejemål. Læs mere om sammenligningslejemål her.

Vedligeholdelsestilstand

Når man vurderer markedslejeniveauet for et erhvervslejemål, skal der også ses på vedligeholdelsespligten.

Hvis lokalet ikke er vedligeholdt ordentligt, påvirker det lejefastsættelsen.

I de fleste erhvervslejekontrakter aftales det, at lejeren overtager vedligeholdelsespligten. Men er dette ikke fastlagt i kontrakten, så er reglen i § 16 i erhvervslejeloven, at udlejeren har hele vedligeholdelsespligten. Og det gælder både i forhold til den indvendige og udvendige vedligeholdelse. Derfor er det udlejerens ansvar at holde ejendommen og det lejede i forsvarlig stand og i god brugbar stand, herunder alle installationer og indretninger såsom forsyning med elektricitet, vand, varme og afløb. Derudover skal udlejeren sørge for, at fællesarealer som fortov, gård og andre fælles indretninger er rengjorte, vedligeholdte og brugbare. Ligeledes vil det være udlejerens ansvar at male, tapetsere og lakere gulve i erhvervslejemålet, hvis de er blevet forringet som følge af slid og ælde.

Hvis lejeren er pålagt vedligeholdelsespligten bør det erindres, at sammenligningsmaterialet skal tage højde for dette, og ikke trække ned i kvm-prisen på grund af lejerens manglende vedligeholdelse. Det kan være vanskeligt for boligretten at vurdere lejemålet som rålokale, hvis sammenligningsmaterialet inkluderer lejemål, der er indrettet af lejeren selv, eller hvis sammenligningslejemålene er dårligere indrettet end det lejemål, hvor markedslejen kræves. Derfor er det vigtigt at have en klar forståelse af lejerens vedligeholdelsespligt og sammenligningsmaterialet, når man vurderer markedslejeniveauet for et erhvervslejemål.

Størrelse

Det er væsentligt at se på lejemålet og lokalets størrelse i kvadratmeter. Alt andet lige vil flere kvadratmeter medføre, at prisen pr. kvm bliver billigere. 

Derfor kan der ikke blot kortlægges en gennemsnits kvadratmeterpris for eksempelvis hele strøget, eftersom det kan inkludere eksempelvis lejemål på over og under et vist antal kvm. Eksempelvis kan leje for lejemål på under 100 kvm i nogle tilfælde være dobbelt så stor, som på lejemål over 100 kvm. 

For at finde den korrekte markedsleje for et erhvervslejemål, tager boligretterne ikke udgangspunkt i gennemsnitspriser pr. kvadratmeter for hele områder, hvor lejemålet ligger. I stedet anvendes en kvadratmeterpris, som er forskellig og specifik for primære butikslokaler, sekundære butikslokaler, baglokaler, personalelokaler, kontorlokaler, lager, kælderlokaler mv. 

I en tidligere sag om leje på Strøget i København havde udlejer kortlagt lejepriserne for hele Strøget. Dette inkluderede både store lejemål på over 100 kvadratmeter og små lejemål på under 100 kvadratmeter. Resultaterne viste, at kvadratmeterlejen for små lejemål var næsten dobbelt så høj som lejen for de store lejemål. Det er vigtigt at huske på, at lejepriserne kan variere afhængigt af størrelsen og beliggenheden af ​​lejemålet samt dets specifikke krav til indretning og faciliteter. Derfor er det vigtigt at sammenligne lejemål med tilsvarende størrelse, beliggenhed og faciliteter for at finde den korrekte markedsleje.

Kvalitet

Både i forhold til butikslejemål, kontorer og andre lejemål har det betydning ved fastsættelsen af markedslejen, hvordan tilstanden og kvaliteten er i relation til både bygningen, hvor lejemålet ligger og selve lejemålet og de tilhørende faciliteter eller mangel på samme. Er der eksempelvis tale om et skrabet betonbyggeri eller en charmerende rød murstensejendom.

Der skal ses på, om materialerne og udstyret er af god håndværksmæssig og smagsmæssig kvalitet i de lejede lokaler og i de eventuelt tilhørende lokaler så som mødelokaler, kantine, terrasse mv.

Er der i kontorlokalerne, i kantinen og terrassen lækre nye møbler og faciliteter eller er møbler og indretningerne af dårlig kvalitet og stand. Er håndvasken tilstoppet og drypper det ned fra loftet eller er der nye indretninger med håndvakse med kogende vand. 

Indretningen 

Selve indretningen af lejemålet har også betydning for markedslejefastsættelsen.

Såfremt lejemålet ligger med en trappe ned eller op vil det typisk have mindre værdi end et lejemål, som ligger i stueplan.

Ligeledes vil et aflangt lejemål, som strækker sig langt væk fra gaden have mindre værdi. Det kunne også være installationer og placeringen af vægge, som gør, at lejemålet er mindre attraktivt for den typiske lejer, og dermed kan betinge en mindre leje. 

Lejemålets form og indretning spiller en vigtig rolle for dets markedsleje. Smalle og dybe lejemål eller kvadratmeter, der er placeret bag en bærende væg, har typisk en negativ indvirkning på markedslejeniveauet for butikslejemål. I modsætning hertil vil et kvadratisk lejemål med en god og bred facade normalt være mere attraktivt og dermed kunne opkræve en højere leje. Derudover kan et kroget lejemål kræve ekstra bemanding for at fungere optimalt. I visse tilfælde kan det være hensigtsmæssigt at opdele et butikslejemål i primære, sekundære og tertiære arealer, f.eks. hvis dele af arealet er beliggende bag en bærende væg eller med forskellige niveauer. Alt i alt er det vigtigt at overveje både form og indretning, når man vurderer markedslejen for et erhvervslejemål.

Når det kommer til at vurdere værdien af ikke-primære kvadratmeter i et butikslejemål, er der ikke nogen fast fordelingsnøgle at følge.” - Jan Blicher Grunnet

Det afhænger af en række faktorer, herunder størrelse, funktionalitet og indretning. I tilfælde af et butikslejemål i to plan vil de kvadratmeter, der ikke er på stueplan, typisk have mindre værdi end de kvadratmeter, der er på stueplan. Ifølge erhvervslejelovens § 13 kan udlejer også påvirke lejeprisen ved at levere et lejemål med fuldt udstyr og i god vedligeholdelsestilstand. Et lejemål med fuldt udstyr vil som regel have en højere lejepris end et lejemål uden udstyr, og en lejemål i god vedligeholdelsestilstand vil også have en højere lejepris end et nedslidt lejemål.

Hvis man lejer en ejendom af høj kvalitet vil lejen typisk være højere end for en ejendom af lavere kvalitet. Samtidig er det vigtigt at tage hensyn til lejerabatter, markedsføringstilskud og den overordnede stand og indretning af sammenlignelige lejemål. Disse faktorer vil også spille en vigtig rolle i vurderingen af sammenligningslejemålene, som vil blive uddybet i tredje del af analysen.

Udstyr og faciliteter

Disse faktorer inkluderer indvendig udstyring af lejemålet, herunder alt fra råvægge og gulve til færdigmonterede faciliteter såsom elevator, ventilationsanlæg, edb-kabling og parkeringspladser. Sammenligning af disse faktorer med andre lejemål kan påvirke lejefastsættelsen og sammenligningslejemål (læs mere her).

I kontorlejemål og kontorfællesskaber ses der ofte stor forskel på udstyret og kvaliteten. 

Her ses der eksempelvis på, om der er tale om et lejemål i en moderne kontorbygning med moderne teknologiske faciliteter og højt serviceniveau i forhold til blandt andet reception, telefonservice (personlig betjening med omstillingsservice), personale, kantineordninger, mødefaciliteter, viceværter. 

I de sidste 15 år er der sket en forandring af kontorfællesskaber, hvor der i tillæg til lejen af kontorlokalet tilbydes utroligt mange faciliteter og fordele. Som eksempler på herpå kan nævnes Symbion, Matrikel1, Soho Kontor og lignende. Disse moderne kontorfællesskaber har eksempelvis ofte: 

• Bemandet reception, 
• Telefonservice med modtagelse af beskeder og omstilling mv. (personlig betjening),
• Flere lokaliteter, som kan anvendes
• Kantiner og caféer
• Mange mødelokaler
• Flere event venues
• Fleksible arbejdspladser
• Fleksible arbejdspladser
• Medlemstjenester, frynsegoder, gratis juridisk og finansiel rådgivning fra kontorfællesskabets samarbejdsaftalerm, finansiering, lounge, kantine, fællesskab, rabatter, fælles HR-personale og andre funktioner, begivenheder,
• Gratis adgang til udvalgte aviser, kurser og foredrag, gratis adgang til en række software og Cloud-tjenester (såsom eksempelvis Amazon Web Services, Hubspot, Notion og forskellige cloud-regnskabsudbydere)
• Sociale arrangementer, herunder eksempelvis yogaklasser, fitnesscenter, behandlinger, teambuildingaktiviteter 

I andre traditionelle kontorfællesskaber modtages der en nøglebrik og et kontor uden alt det andet som er blevet markedsstandard ved leje af moderne kontorfællesskaber. 

Derfor kan et almindeligt kontorlokale ikke sammenlignes med et moderne kontorfællesskab, når der skal sammenlignes kvm-priser ved sammenligningslejemål, eftersom det moderne kontorfællesskab tilbyder en række services, faciliteter, udstyr mv.

Det er derfor vigtigt at tage alle disse faktorer i betragtning, når man fastsætter markedslejen for et erhvervslejemål, da det kan have stor betydning for udlejning og indtjening på lang sigt.

Andre forhold

Der er mange andre forhold, som du skal være opmærksom på i forbindelse med reguleringen af lejen til markedlejen. 

Husk at læse disse artikler, hvis du skal lave en forhøjelse af lejen i henhold til reglerne om markedslejeregulering i et erhvervslejeforhold: 

• Hovedvilkår

• Momenter og vilkår

• Sammenligningslejemål

• Beviser og dokumentation

• Varsling og formelle krav

• Sagsomkostninger. 

Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle de krav, som oplistes i artiklerne, så varslingen ikke tilsidesættes af domstolene og processen skal starte forfra.

Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar: