Få bundfradraget på 35.100 kr.

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
03-01-2021

Nedenfor finder du information om, hvordan du får et højere bundfradrag. Du kan anden og mere information her i disse artikler. 

Hvorfor kan vi hæve dit bundfradrag?

I indkomstårene 2018, 2019 og 2020 var størrelsen på et bundfradrag ikke afhængigt af om man indberettede sine huslejeindtægter gennem en tredjepart. Dette blev dog en forudsætning i januar 2021. Idag kan man kun få det høje bundfradrag, når en ekstern tredjepart som LEJKA indberetter ens huslejeindtægter. Udlejere er derfor bedre stillet med en tredjepart idag.

Indberetningen foregår gennem en digital indberetningsløsning efter Skatteindberetningslovens § 43. En tredjepart kan være et bureau eller en it-platform. Vælger man at udleje gennem en tredjepart, forhøjes til 35.100 kroner i bruttolejeindtægten. Det betyder, at man kan hæve sin skattefrie indtægt til 35.100 kroner som udlejer.

Hvem kan få et højere bundfradrag?

Udlejer man et eller flere værelser, eller en bolig til beboelse (hus/lejlighed), tæller de huslejeindtægter man får som skattepligtig indkomst. Det gælder uanset, om man udlejer en ejerbolig, fremlejer et værelse eller fremlejer en lejlighed. Så længe udlejningen finder sted som en del af et indkomstår, er huslejeindtægten fra lejeren således skattepligtig. 

Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler for, som eksempelvis varme, el, vand og internet. Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten. Desuden kan der foretages et fradrag på 40 procent af den reducerede lejeindtægt, så det kun er 60 procent af den overskydende indtægt, der beskattes. Bundfradraget gælder kun for den enkelte helårsbolig der udlejes. Om du udlejer selv, eller udlejer gennem en tredjepart som indberetter dine huslejeindtægter, må dit bundfradrag ikke overstige din bruttolejeindtægt per helårsbolig. Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen der udlejes, og uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Hvilke boliger er omfattet?

De ovenstående regler gælder kun for privat udlejning af helårsboliger. Det vil sige boliger som er beregnet til bebeoelse. Med andre ord gælder de ikke for erhvervsmæssig udlejning. Derudover gælder reglerne for lejere/ejere, som vælger at leje dele af deres lejemål/lejlighed ud.

Om der er tale om en påbegyndt erhvervsmæssig udlejning, beror på en konkret vurdering af forholdene i lejemålet. Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke selv bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er det som regel anset som erhvervsmæssig udlejning. Her kan du altså ikke få det høje bundfradrag. Lejeindtægten du modtager klassificeres som personlig indkomst, hvormed du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidligere selvangivelse) vedrørende lejemålet.

Overordnet gennemgang af boligtyper

For at anvende regelsættet for ejerboliger, skal ejendommen være omfattet af Ejendomsværdiskattelovens §4, jf. Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1. Reglerne gælder ved udleje af boligdelen i ejendomme omfattet af EVSL § 4, nr. 1-5 og 9-10. Dette omfatter:

• Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed.
  
  
• Tofamiliehuse med ejerboligfordeling, jf. Vurderingslovens (VUL) § 33, stk. 6, punkt 1 og 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020
  
  
• Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL §33, stk.5
  
  
• Ejerboligdel på ejendomme over 5.000 m2 med ejerboligfordeling, jf. VUL §33, stk. 8. 

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i mindre udlejningsejendomme og boliginteressentskaber boligsamejer mv. (f.eks. anpartslejligheder) når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat (se EVSL § 4, nr. 6-8).Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere (Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1.). Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne (Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1.).

Metode 1: Skematisk opgørelse 

Man bruger en skematisk opgørelse til at vurdere en udlejers skattepligtige lejeindtægt. Altså, hvor meget af det udlejer tjener på en udlejning, som skal beskattes. Her vurderes huslejeindtægten for ejere og lejere, der udlejer eller fremlejer sin bolig som en del af indkomståret. Derudover vurderes huslejeindtægten for ejere og lejere, der udlejer et eller flere værelser i en bolig. 

Resultatet opgøres ved at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget dækker over samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskat, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Når den skematiske metode anvendes, betales der en ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om boligen har været udlejet eller ej.

Metode 2: Regnskabsmæssig opgørelse 

Man kan ligeledes vurdere en udlejers skattepligtige lejeindtægt gennem regnskabsmæssig opgørelse. Dette princip anvendes hvis de førnævnte udlejere vælger ikke at få foretaget en skematisk opgørelse. Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele udlejers bruttolejeindtægten skal indtægtsføres. De øvrige udgifter der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.

De udgifter, der kan trækkes fra i den regnskabsmæssige opgørelse, er herefter de forholdsmæssige udgifter til eksempelvis el, gas, vand, varme, internet og telefon. Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig, kan den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, blive fratrukket. Dette omfatter den del af lejeindtægten, der reelt set svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden. Hvis det udlejede lejemål er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter der måtte opstå i løbet af lejemålet fratrækkes. Derudover kan afskrivninger på inventaret fratrækkes.