Hvad er en saglig og legitim begrundelse for en tidsbegrænsning?

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
10-03-2022

I retten med vores advokat Jan Blicher Grunnet, som vandt sagen for byretten og igen for landsretten. I landsretten skal man have kappe på, men det er ikke som i England med parykker. 

Udlejers forhold 
Når en lejekontrakt er tidsbegrænset, kan det skabe juridiske udfordringer. En tidsbegrænset lejeaftale skal nemlig være begrundet i udlejers forhold. Det betyder, at udlejeren skal have en rimelig og beskyttelsesværdig grund til at begrænse lejeperioden. Hvis udlejeren ikke kan begrunde tidsbegrænsningen, kan den blive tilsidesat, hvilket betyder, at lejer kan blive boende under almindelige opsigelsesvilkår.

Det betyder, at udlejeren skal kunne forklare, hvorfor lejeaftalen ikke kan være uden tidsbegrænsning. Det er udlejeren, der har bevisbyrden, hvilket vil sige, at det er op til udlejeren at bevise, at tidsbegrænsningen er nødvendig for en rimelig beskyttelse af deres interesser. Denne vurdering sker altid ud fra den konkrete situation.

Aktuel ved aftaleindgåelsen
Det er vigtigt, at udlejeren kan fremvise en rimelig begrundelse for tidsbegrænsningen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen indgås. Hvis årsagen til tidsbegrænsningen senere bortfalder, vil det ikke have nogen betydning for lejeaftalens gyldighed.

Skriftlighed 
Det er ikke et krav, at begrundelsen skal stå skrevet i lejeaftalen, men det kan være en fordel at gøre det, da det ellers kan være svært at bevise grundlaget i tilfælde af en senere tvist.

Forlængelse af tidsbegrænsede lejeaftaler
Det er muligt at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale, men hver forlængelse skal også være begrundet i udlejers forhold. Dette er en vigtig faktor, som mange ikke er klar over. Tidligere lovgivning begrænsede muligheden for at tilsidesætte den første tidsbegrænsede aftale, men i dag vurderes alle tidsbegrænsede aftaler separat.

Læs mere her om forlængelse af tidsbegrænsninger. 

Retspraksis og afgørelser 

Da hverken lejelovgivningen eller den lejeretlige litteratur præcist definerer begrebet "udlejerens forhold," må vi finde vejledning og forståelse gennem domstolenes afgørelser og praksis.

Forlængelse af tidsbegrænset lejeaftale

Hvorfor er det vigtigt?
At forstå reglerne for tidsbegrænsede lejeaftaler er afgørende for både lejere og udlejere. Det sikrer, at lejeaftalerne er fair og beskytter begge parters rettigheder. For udlejere er det vigtigt at kunne begrunde tidsbegrænsningen, så de kan bruge deres ejendom, som de ønsker, når lejeperioden er slut. For lejere giver det tryghed at vide, at de ikke uretmæssigt kan blive bedt om at flytte.

Betydning for LEJKAs brugere
For LEJKAs brugere, der udlejer boliger, er det vigtigt at være opmærksom på de juridiske krav ved tidsbegrænsede lejeaftaler. Hvis man ikke har en god begrundelse for at tidsbegrænse en lejeaftale, kan det resultere i, at lejeren får ret til at blive boende på almindelige opsigelsesvilkår. Det er derfor essentielt at kende reglerne og sikre, at alle tidsbegrænsede aftaler er korrekt begrundet.

Begrundelser
En tidsbegrænset udlejning er typisk begrundet i konkrete situationer, der gør det nødvendigt at udleje boligen midlertidigt. Eksempler på gyldige begrundelser inkluderer udlejning i forbindelse med jobskifte eller udstationering, som på tidspunktet for udlejningen ikke med sikkerhed er varige. En anden legitim grund kan være, at udlejeren planlægger at lade en nær slægtning flytte ind efter den aftalte periode. Desuden kan et ønske om fremtidigt salg eller personlig brug af boligen retfærdiggøre en tidsbegrænset udlejning. Hvis det er tydeligt for lejeren, at ejeren har til hensigt at sælge ejendommen, understøtter det udlejerens ret til at indgå en tidsbegrænset aftale. Yderligere styrkes udlejerens sag, hvis der er gjort en indsats for at sælge boligen, hvilket viser en klar intention om fremtidigt salg.

Hvad hvis grunden er hos lejeren?
Hvis årsagen til en tidsbegrænset lejeaftale ligger hos lejeren og ikke udlejeren, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes. Dette gælder, hvis begrundelsen ikke er baseret på udlejerens forhold, men snarere på forhold ved lejeren.

Hvorfor er det vigtigt?
Det er afgørende for både lejere og udlejere at forstå reglerne om tidsbegrænset leje for at undgå misforståelser og potentielle konflikter. Korrekt forståelse sikrer, at begge parter er klar over deres rettigheder og pligter, og at eventuelle begrundelser for tidsbegrænsninger er lovligt baserede og gennemsigtige. For lejere kan dette betyde, at de har mulighed for at blive i boligen, hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet. For udlejere er det vigtigt at sikre, at begrundelserne for tidsbegrænsninger er klare og velkommunikerede for at undgå juridiske udfordringer.
Betydning for LEJKAs brugere
For LEJKAs brugere, der udlejer en bolig, er det essentielt at forstå, hvornår og hvordan man kan indgå en tidsbegrænset lejeaftale. Det hjælper med at sikre, at udlejningen foregår i overensstemmelse med loven og beskytter både udlejeren og lejeren. Ved at forstå de regler, der gælder for tidsbegrænsninger, kan LEJKAs brugere trygt og sikkert navigere i deres lejeforhold, samtidig med at de overholder alle juridiske krav og undgår potentielle konflikter.

Jobskifte & udstationering 

Når man laver en tidsbegrænset lejeaftale på grund af jobskifte eller udstationering, bliver tidsbegrænsningen normalt accepteret, så længe situationen ikke er permanent på tidspunktet for aftalens indgåelse. Det betyder, at så længe udlejeren har en reel grund til at tidsbegrænse lejeaftalen, som ikke er en permanent forandring, kan denne begrundelse holde ved en eventuel retssag.

Salg & overdragelse

En anden acceptabel begrundelse for en tidsbegrænset lejeaftale kan være udlejerens plan om at sælge boligen på et senere tidspunkt. Især hvis boligen er vanskelig at sælge, enten på grund af beliggenhed eller fordi den ikke kan sælges til en acceptabel pris, kan en tidsbegrænsning være berettiget. Dette gælder også selvom boligen kunne sælges, hvis prisen sættes tilstrækkeligt lavt.
Det er dog ikke klart, hvordan man præcist skal vurdere størrelsen af det økonomiske tab, som udlejer kunne lide ved at undlade en tidsbegrænsning, eller hvordan dette tab skal beregnes.

Udlejerens pligt til at forsøge at sælge boligen
Når en udlejer ønsker at opsige en lejer for at sælge boligen, er det nødvendigt, at udlejeren har gjort en tilstrækkelig indsats for at sælge ejendommen. Hvis udlejeren ikke har forsøgt at sælge boligen på en realistisk måde, kan det ikke være en gyldig grund til opsigelse. Det betyder, at udlejeren for eksempel skal have kontaktet en ejendomsmægler for at undersøge muligheden for salg. Uden sådanne bestræbelser kan udlejerens grundlag for opsigelse ikke anses for at være berettiget.

Tidsbegrænsede lejeaftaler som løsning
Hvis en udlejer ønsker mulighed for at opsige lejer i forbindelse med et fremtidigt salg af ejendommen, er den korrekte fremgangsmåde at indgå en tidsbegrænset lejeaftale. Det er ikke muligt at lave en aftale, hvor lejeren skal fraflytte lejemålet, når det bliver solgt, da salgstidspunktet kan være uforudsigeligt. Det er derfor vigtigt at bruge tidsbegrænsede lejeaftaler, hvis udlejeren vil have fleksibilitet i forbindelse med et fremtidigt salg.

Hvorfor er det vigtigt?
At forstå reglerne omkring tidsbegrænsede lejeaftaler er essentielt, da det påvirker både udlejere og lejere. For udlejere er det vigtigt at kende sine rettigheder og muligheder for at indgå tidsbegrænsede aftaler, mens lejere bør være opmærksomme på deres rettigheder og muligheder for at udfordre en tidsbegrænset aftale, hvis den ikke er berettiget. Dette hjælper med at skabe klare forventninger og undgå konflikter mellem parterne.

Hvorfor er det vigtigt?
Det er vigtigt at forstå disse regler for at beskytte både lejere og udlejere. Lejere har brug for sikkerhed i deres boligsituation og skal ikke pludselig tvinges til at flytte ud på grund af et uforudset salg. Samtidig giver det udlejere klare retningslinjer for, hvordan de kan planlægge og gennemføre et salg af deres ejendom uden at komme i konflikt med lejerens rettigheder. Ved at følge disse regler kan både lejere og udlejere undgå juridiske problemer.

Betydning for LEJKAs brugere
For brugere af LEJKA, der udlejer en bolig, er det vigtigt at være klar over, under hvilke omstændigheder en tidsbegrænset lejeaftale kan opretholdes. At have en forståelse af lovgivningen og retspraksis omkring dette emne kan hjælpe udlejere med at træffe informerede beslutninger og sikre, at deres lejeaftaler er i overensstemmelse med loven. Det kan også give ro i sindet, at deres lejeaftaler sandsynligvis vil holde ved en eventuel juridisk udfordring.

Betydning for LEJKAs brugere
For brugere af LEJKA, der udlejer deres bolig, er det vigtigt at være opmærksom på reglerne om tidsbegrænsede lejeaftaler. Det sikrer, at udlejere kan opsige lejemål på en lovlig og etisk måde i forbindelse med et salg. LEJKA kan hjælpe med at udforme tidsbegrænsede lejeaftaler, der beskytter både udlejerens og lejerens interesser, hvilket gør processen mere gennemsigtig og problemfri.

Flere artikler

På hjemmesiden finder du også mange andre artikler om tidsbegrænsninger: 

• Forlængelse af tidsbegrænsninger

• Skriftlighed, fremhævelse og form

• Tilsidesættelse af tidsbegrænsning

• Generelt om tidsbegrænsning

• Østre Landsrets afgørelse om forlængelse af tidsbegrænsning

Her er en fin artikel med en overordnet gennemgang af mulighederne for tidsbegrænsning. 

• Artikel om tidsbegrænsning

Her kan du læse om en konkret sag ved retten om tilsidesættelse af en tidsbegrænsning: 

• 2-års reglen

• Sag om gentagne tidsbegrænsninger

Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar, og du skal bare skrive på info@lejka.dk eller oprette en profil her.