Når lejer ikke betaler sin husleje, skal der med det samme sendes en rykker til lejeren.

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
10-03-2022

Ellers skal du starte forfra igen. Og dette gælder også selvom sagen er kommet for retten. Så det kan have store øknomiske konsekvenser lave lave en lille formel fejl i påkravsskrivelsen.

En påkravsskrivelse er et skriftligt varsel, som udlejer sender til en lejer ved manglende betaling af husleje eller anden misligholdelse. I påkravsskrivelsen skal udlejer angive det skyldige beløb eller den anden misligholdelse samt en frist for betaling. Hvis lejer ikke overholder fristen, kan det føre til ophævelse af lejemålet.

Her får du en komplet guide til, hvordan du udarbejder et lejepåkrav vedrørende manglende betaling, og hvilke oplysninger skal det indeholde. Såfremt du skal udarbejde et påkrav vedrørende anden misligholdelse end betaling, skal du læse denne artikel.

Specifikke påkravsskrivelser ved anden misligholdelse:

• Anden misligholdelse, generelt
• Kat
• Hund
• Campingvogn 
• Vanrøgt
• Larm og støj 
• Vold

og få hjælp.

Manglende betaling af leje. Husk følgende når du sender et påkrav til lejeren om betaling af leje: 

• Skriftlighed: Påkravet skal være skriftligt.

• Ingen fejl i opgørelsen af beløbet: Det beløb, som lejeren skylder, skal være præcist specificeret. Opgørelsen skal være 100% korrekt. Hvis der er fejl i opgørelsen, kan ophævelsen af lejemålet ikke gennemføres. Fjern derfor alle omtvistede krav og hold dig til den rene leje. Læs mere nedenfor. 

• Ikke andre ydelser eller forhold. Du bør ikke medtage ydelser eller forhold, der ikke er aftalt, og som ikke kan pålægges lejeren i henhold til lejelovens regler.

• 14 dage: Lejeren skal have mindst 14 dage fra modtagelsen af påkravet til at betale det skyldige beløb.

• Datoer: Påkravets afsendelsesdato skal angives, og andre datoer skal korrekt angives i forhold til forfaldsdatoer, betalingsdatoer mv.

• Ophævelse: Påkravet skal tydeligt angive, at manglende betaling kan føre til ophævelse af lejeforholdet.

• Påkravsgebyr: Du kan opkræve et påkravsgebyr på kr. 314,00 (satsen for 2023) og 325,00 i 2024.

• Afleveringsattest: Udlejeren har ansvaret for forsendelsen og dermed bærer forsendelsesrisikoen. Det anbefales derfor at sende påkravet både med afleveringsattest/anbefalet post og med Q-post. Læs mere her. 

• Flere krav: Der er flere krav, som du kan læse mere om nedenfor. Det kan være, hvor hurtigt du må sende påkravet efter lejeren ikke har betalt. 

Der kan også være tale om, at du ønsker at sende et påkrav om anden misligholdelse, herunder eksempelvis udbedring af skader, såsom udbedring af skader af vindue, behov for maling, tapetsering mv., skal du læse vores anden artikel.

Hvis du som udlejer oplever, at din lejer ikke betaler sin husleje til tiden, er det vigtigt at handle hurtigt og sende en skriftlig rykker. Det er også kendt som et lejepåkrav. Et lejepåkrav skal opfylde visse krav i henhold til lejeloven, og det er afgørende at overholde disse krav, hvis du ønsker at ophæve lejeforholdet og få betaling. Nogle gange skal sagerne til retten. Du kan læse mere her om fogedretten, boligretten, huslejenævnet, byretten mv.

Det er vigtigt at sende lejepåkravet til lejerens korrekte adresse og dokumentere, at det er blevet modtaget. Hvis lejeren ikke betaler inden for fristen, kan du ophæve lejemålet og kræve lejerens fraflytning.

Hvis du er i tvivl om, hvordan du skal håndtere en situation, hvor lejeren ikke betaler sin husleje, kan det være en god idé at sætte sig grundigt ind i reglerne, eftersom det ellers kan blive dyrt. Hvis du laver en lille formel fejl på 1 kr. eller henviser til de forkerte regler i lejeloven kan leveren blive boende i lejemålet uden at betale leje. Og du skal starte processen forfra.

Hvor hurtigt kan påkrav sendes? 

Påkrav kan først sendes tidligst tre hverdage efter den sidste rettidige betalingsdag. Hvis lejeforholdet indebærer betaling på en helligdag, en lørdag eller en grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den næste hverdag.

Hvis den sidste rettidige betalingsdag er den første dag i måneden, kan udlejeren i 2023 sende påkrav på følgende datoer:

Beregning af de 14 dage

Påkravsfristen er fastsat til 14 dage. 

De 14 dage begynder at løbe fra den dag, hvor påkravs-brevet er blevet modtaget af lejeren.

Normalt anses brevet for at være modtaget på dagen, hvor:

• Lejeren har fået det i sin postkasse,

• Postbuddet har overleveret det til lejeren, eller på

• Den dag, hvor brevet er lagt til afhentning på posthuset.

Lejeren har herefter 14 hele dage til at betale, og først efter udløbet af denne frist kan du sende eller aflevere en skrivelse med ophævelse af lejemålet.

Hvis lejer modtager et påkrav den 5. marts, har lejer 14 dage til at betale. Dermed skal lejer betale inden den 19. marts kl. 23.59. Ellers kan udlejer ophæve lejemålet den 20. marts kl. 00:00

Det skal bemærkes, at påkravsfristen på 14 dage inkluderer både hverdage og weekender, inklusive helligdage. Hvis den sidste dag i fristen falder på en weekend eller helligdag, udskydes fristen til den næste hverdag.

Hvis lejer ikke betaler efter modtagelse af påkravet, skal du være opmærksom på, at lejer har mulighed for at betale restancen helt indtil ophævelsen træder i kraft.

De 14 dage begynder at løbe fra den dag, hvor påkravs-brevet er blevet modtaget af lejeren.” - Jan Blicher Grunnet

Det er vigtigt at tage højde for postgangen, da en almindelig brevpost kan tage flere dage at nå frem til lejer, og hvis lejer når at betale i mellemtiden, vil ophævelsen ikke være gyldig, og lejer vil have ret til at blive i lejemålet.

Derfor skal udlejer skynde at sende ophævelsesskrivelsen, såfremt lejemålet ønskes ophæves. Læs mere her om ophævelsesskrivelser.

Nøjagtig opgørelse

For at ophævelsen af lejemålet kan gennemføres, er det vigtigt, at det skyldige beløb er specificeret nøjagtigt for leje, forbrug og gebyrer, og at opgørelsen er fejlfri. Hvis der er fejl i opgørelsen, kan ophævelsen ikke gennemføres. Så det er bedst at undgå enhver tvistet krav og kun inkludere den rene leje mv. i opgørelsen af det skyldige beløb.

Skriftlighed

Et lejepåkrav skal altid være skriftligt ifølge lejeloven. Det er ikke tilladt at sende lejepåkravet elektronisk via e-mail, SMS eller Messenger eller lignende. Det kan dog sendes med almindelig post, men udlejeren bærer risikoen for forsendelsen. Hvis udlejeren selv overbringer brevet, er det vigtigt at sikre sig dokumentation for, at det er kommet frem til lejer. Det anbefales at sende lejepåkravet i to breve - et almindeligt brev og et brev med afleveringsattest. Udlejeren har bevisbyrden for, at lejepåkravet er kommet frem til lejer. Der er et påkravsgebyr på kr. 314,00 (2023-niveau), som dækker udgiften til brevbefordring. 

Fornøden klarhed  

Når det kommer til lejepåkrav, er det vigtigt, at de er klare og præcise, så lejeren ikke er i tvivl om, hvilket beløb der er skyldigt. Det er kun beløb for "pligtige pengeydelser", der kan inkluderes i et lejepåkrav. Du kan læse mere om, hvad der anses for pligtige pengeydelser i denne sammenhæng.

Det er ekstremt vigtigt at du som udlejer overholder alle krav til påkravsskrivelsen. Ellers skal du starte forfra igen.” - Jan Blicher Grunnet

Hvis du medtager et beløb, der ikke er en pligtig pengeydelse, vil påkravet være ugyldigt. Det er også afgørende, at du kun opkræver det præcise beløb, som lejeren skylder. Hvis lejeren allerede har betalt en del af huslejen eller en del af det skyldige beløb er omtvistet, skal du kun inkludere den del af beløbet, som du er sikker på, at du kan kræve betalt fra lejeren. Ellers kan påkravet blive ugyldigt.

Det er vigtigt at specificere de præcise pengeydelser, som lejer ikke har betalt. Hvis lejeren ikke har betalt huslejen for januar og marts, bør du eksempelvis skrive, at lejeren skylder to måneders husleje. Hvis lejeren ikke har betalt aconto-beløb for vand og varme, skal disse beløb også oplyses særskilt. For at gøre det mere overskueligt for lejeren, kan det være en god idé at indsætte en tabel i påkravet, hvor alle beløb, mellemregninger og det endelige beløb er angivet tydeligt.

Oplysning om ophævelse