Lejeloven § 5, stk. 2, 2. pkt.

Anvendes en ikke-autoriseret blanket, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

TBB2013.67

Københavns byrets kendelse af 25. september 2012

Resume: Lejer, L, og udlejer, U, indgår i 2010 en lejekontrakt om en beboelseslejlighed. I typeformularens § 2 er lejemålets anført til at starte 01.08.10, og anført til at slutte 30.06.12. Det er dog ikke udtrykkeligt skrevet i typeformularens § 11, at lejemålet er tidsbegrænset.

Byrettens dom: Det er anført i lejekontraktens § 2, at lejeaftalen er tidsbegrænset. L har efter sagens oplysninger ikke været i tvivl om dette, hvorfor vilkåret om tidsbegrænsning af lejeaftalen er aftalt mellem parterne. I stedet for at anføre tidsbegrænsningen i typeformularens §2, skal en bestemmelse om tidsbegrænsning af lejemålet indskrives under typeformularens §11 om særlige vilkår, da udlejeren her skal anføre aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler.

Konklusion: Det er som udlejer vigtigt, at man skriver en tidsbegrænsning ind i lejekontraktens §11 under særlige vilkår, da man ellers risikerer, at tidsbegrænsningen bortfalder. Har man ved en fejl eller ved misforståelse skrevet tidsbegrænsningen ind i lejekontraktens §2, er der dog stadig mulighed for, at det kan opretholdes. Dette kræver, at man som udlejer kan bevise, at lejeren har været helt klar over tidsbegrænsningen, på trods af den ikke er anført det rigtige sted.

 

Lejeloven §80, stk. 1, 2. pkt.

Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

U.2016.564V

Vestre Landsrets dom af 7. oktober 2015

Resume: L lejer en lejlighed af U. I lejekontraktens §2 er det anført, at lejeaftalen kan opsiges af lejer med tre måneders varsel, medmindre andet er aftalt i kontraktens §11. I §11 står der imidlertid, at lejekontrakten er tidsbegrænset i 2 år. L opsiger lejemålet indenfor de 2 år. Herefter fastholder U at lejemålet ikke kan opsiges, og kræver herefter at L betaler for den resterende del af aftalen.

Landsrettens dom: Aftalen om tidsbegrænsning af lejemålet anses som en fravigelse af kontraktens § 2, og derfor kan lejeaftalen ikke opsiges i lejeperioden, jf. lejelovens §80, stk. 1, 2. pkt., 1. led. I denne sag er der ikke i §11 indgået en aftale om, at lejemålet kan opsiges, uanset tidsbegrænsningen, jf. lejelovens §80, stk. 1, 2. pkt., 2. led. Derfor er opsigelsen af lejeaftalen uberettiget.

Konklusion: Som både udlejer og lejer er det vigtigt, at man ikke opsiger et tidsbegrænset lejemål, da det som udgangspunkt er uopsigeligt, medmindre en af parterne misligholder lejeaftalen. Hvis man som lejer eller udlejer ønsker at kunne opsige lejemålet inden for tidsbegrænsningen, skal en aftale om dette være skrevet ind i lejekontraktens §11 under særlige vilkår. Er dette ikke tilfældet, vil en opsigelse blive erklæret uberettiget.

 

Lejeloven §80, stk. 2

Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

TBB2013.737

Vestre Landsrets kendelse af 30. august 2013

Resume: Lejeren, L, og udlejeren, U, har indgået en aftale om et tidsbegrænset lejemål. U ønsker herefter, at L skal fraflytte lejligheden, og har lagt en seddel i L’s postkasse. L nægter at have modtaget nogen form for opfordring til at flytte, før U tager telefonisk kontakt til L mere end måned efter, at tidsbegrænsningen er udløbet.

Landrettens dom: Det er U, som skal bevise, at U har kontaktet L i rette tid. U kan imidlertid ikke bevise at L som påkrævet i lejelovens §80, stk. 2, er blevet bedt om at flytte rettidigt, og derfor kan L ikke udsættes af lejemålet. I tilfælde, hvor der er tvivl om, hvorvidt udlejeren ønsker, at man som lejer forlader lejligheden ved lejemålets ophør, er det vigtigt, at man overholder den indgåede aftale, da man som lejer ellers kan ende med at skulle erstatte det tab, som udlejeren må have haft ved, at man er blevet boende.

Konklusion: Som udlejer er det vigtigt, at man kan bevise, at man mindre end en måned efter, at det tidsbegrænsede lejemål sluttede, har rettet henvendelse til lejeren, hvis man som udlejer ønsker, at de skal forlade lejligheden. Det er nemlig udlejeren, der har bevisbyrden i en sådan sag.

Har udlejer ikke indenfor en måned efter at tidsbegrænsningen udløb rettet henvendelse og opfordret lejer til at flytte, samtidig med at udlejeren har været klar over, at lejer fortsat bor der, kan lejer med rette blive boende i lejemålet på ubegrænset tid.

 

Lejeloven 80, stk. 3.

Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

TBB2000.444

Vestre Landsrets dom af 30. juni 1998

Resume: U, sagsøgte, lejer sin lejlighed ud af tre omgange med tidsbegrænsning, da han ønsker at sælge den på et senere tidspunkt. L, sagsøgeren, som lejer lejligheden, ønsker at blive boende i lejligheden, efter tidsbegrænsningen ender, og hun retter henvendelse til U’s direktør, C, i 1997, mens lejekontrakten udløber d. 31. maj 1998. De kommunikerer via brev om, om L skal have lov til at blive boende i lejligheden, men C og U ender med at disponere på anden vis, da de ikke hører fra L i en periode.

Landsrettens dom: Det må lægges til grund, at L, sagsøgeren, flere gange forsøger at få lejemålet forlænget i løbet af 1997, uden at der bliver taget endelig stilling til dette fra sagsøgtes side.

En lejer skal som udgangspunkt tage spørgsmål om tidsbegrænsningens gyldighed op i rimelig tid forud for at lejemålet ophører. Sagsøgeren findes under disse omstændigheder ikke at have udvist passivitet, der kan føre til at en tidsbegrænsning af lejemålet opretholdes.

Der var i denne sag uenighed omkring, hvorvidt L havde forholdt sig passivt.

Konklusion: Man skal som lejer lægge sag an i god tid, hvis man ikke mener, udlejeren har haft en god grund til at gøre lejemålet tidsbegrænset. Jo tidligere man klager, des bedre vil man være stillet. Venter man med at klage, indtil den tidsbegrænsede lejekontrakt er ved sin afslutning, risikerer man ikke at få medhold i sagen, da retten vil mene, man har forholdt sig passivt i lang tid.

TBB2012.176

Østre Landsrets dom af 30. november 2011

Resume: Et ægtepar ønsker at sælge deres bolig i 2006. Det lykkes ikke, og derfor udlejer de boligen til L for en tidsbegrænset periode på to år. I denne periode kontakter ægteparret flere ejendomsmæglere, som fraråder dem at sælge på grund af markedsudviklingen. Efter de første to år indgår ægteparret endnu en ny tidsbegrænset lejeaftale med L. Under denne periode mener L, at tidsbegrænsningen skal tilsidesættes jf. lejelovens §80, stk. 3, da L ikke mener, der foreligger en tilstrækkelig begrundelse i udlejers forhold.

Landsrettens dom: Landsretten lægger til grund, at L ved indgåelse af kontrakten med ægteparret godt er klar over, at ægteparret prøver at sælge den, og at dette er grunden til, at lejekontrakten er tidsbegrænset. Tidsbegrænsningen af lejekontrakten må anses for at være tilstrækkeligt begrundet jf. lejelovens §80, stk. 3.

De ovenstående begrundelser kan dog ikke altid karakteriseres som tilstrækkelige, da der alligevel kan opstå situationer, hvor de ikke længere gør en tidsbegrænsning af lejemålet gyldig.

Konklusion: En tidsbegrænsning i en lejekontrakt kan tilsidesættes når der ikke fremgår en tilstrækkelig begrundelse. Det vil være relativt hvad der anses for tilstrækkelige begrundelser i den enkelte sag.

U.2014.314

Vestre Landsrets dom af 23. oktober 2013

Resume: L lejer i 2006 et lejemål af den daværende ejer af ejendommen. Lejemålet er tidsbegrænset til 3 år. Sidenhen bliver ejendommen overdraget til U. Da lejemålet efter 3 år slutter, ønsker L at blive boende i ejendommen, mens U ikke ønsker, at L fortsat skal blive boende. Lejekontrakten, som er indgået med den daværende ejer, begrunder ikke hvorfor lejemålet er tidsbegrænset, og L mener derfor ikke, at der foreligger en tilstrækkelig begrundelse for en tidsbegrænsning jf. lejelovens §80, stk.

Landsrettens dom: Lejekontrakten indeholder ingen begrundelse for, hvorfor lejemålet blev indgået som et tidsbegrænset på 3 år. Landsretten er enig med boligretten i, at U ikke har bevist, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3.

Det er ikke nærmere anført i lejeloven hvilke grunde, der er utilstrækkelige. Men grunde som, at man vil se en lejer an, eller at lejeren selv ønsker, at lejemålet skal være tidsbegrænset, er ikke gyldige.

Konklusion: Som udlejer skal man give en tilstrækkelig begrundelse for, hvorfor en lejekontrakt skal være tidsbegrænset. Begrundelsen tager udgangspunkt i udlejers situation ved kontraktens indgåelse. Er begrundelsen ikke tilstrækkelig, vil tidsbegrænsningen blive erklæret ugyldig.

U.2004.712

Østre Landsrets dom af 24. november 2003

Resume: S, der er født i Danmark, har i flere år boet i udlandet og gør det fortsat. S køber en ejerlejlighed i København, da hun påtænker at flytte tilbage til Danmark. I 1996 udlejer S lejligheden til H og L for en toårig periode, og fra 1998 udlejer S igen lejligheden i en toårig periode, til H og L. I 1997 tilbyder H S at købe lejligheden, hvilket hun takker nej til. Senere sælger S lejligheden til en tredje, U. U vil flytte ind, når lejeperioden slutter. L mener, at tidsbegrænsningen skal tilsidesættes jf. lejelovens §80, stk. 3.

Landsrettens dom: S’ eneste grund til at leje lejligheden ud på tidsbegrænsede kontrakter er, at hun muligvis vil flytte tilbage til Danmark. I 1997 tilbyder H at købe lejligheden, og da der her er mulighed for at sælge lejligheden, før den igen bliver udlejet i en tidsbegrænset periode, finder Landsretten ikke tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet.

Det er muligt at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale af flere omgange, og der findes ikke en øvre grænse for, hvor mange gange udlejeren kan forlænge en tidsbegrænset lejeaftale. Hver forlængelseanses dog for at være en ny tidsbegrænset lejeperiode, og dermed er det et krav, at der stadig er tilstrækkelig begrundelse.

Konklusion: Ønsker man som udlejer at leje sin lejlighed ud med tidsbegrænsning, kan en gyldig grund være, at man står til at tabe en stor sum penge, hvis man sælger den nu, og man derfor vil vente i en tidsbegrænset periode. Dette kræver, at man som udlejer kan bevise, at man har undersøgt mulighederne for at sælge den blandt andet ved kontakt til en ejendomsmægler. Har man som udlejer haft mulighed for at sælge den for en pris, som ikke ville forårsage et stort økonomisk tab, er det ikke sikkert, at retten vil finde tidsbegrænsningen tilstrækkeligt begrundet.